以案说法 | 夫妻一方私自出卖共有房屋的买卖合同是否有效？

案例01

张某与吴某结婚已有20年，2008年吴某向朋友购买一套92平方米的二手住宅房，产权证载明房屋所有权人为吴某，房屋共有人栏处为空白。2017年6月吴某私下将该房屋卖给了杨某并签订了《房屋买卖合同》。张某得知情况后，认为吴某和杨某的房屋买卖行为侵犯了其合法权益，且该房屋现未交付买受人杨某管理，也未办理过户登记，为此诉至法院主张该房屋买卖合同无效。

法律分析

案例02

2012年5月8日，王X与李X经某房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：李X将其一套面积为78平方米的房子以14万元卖给王X，定金为1万元，余款于房屋过户后全部付清，房屋过户手续由中介公司代办，李X提供过户该房屋所需要的相关资料，王X负担过户费用。合同签订当日，王X向李X支付了定金。随后，李X向中介公司提供了房产证(上面登记的所有权人为李X一人)；李X所在居委会出具“李X的丈夫陈某已经于2010年4月病故，至今无配偶”的证明及身份证等证明。双方在中介公司的帮助下办理了房屋过户手续。2014年初，一位姓陈的男子找到已经入住该房的王X，称自己是李X的丈夫，该房子是他与李X夫妻共同财产，李X瞒着他私自出售了该房屋，他现在要收回房子，被王X拒绝。陈某向房产管理局提出书面申请，称李X弄虚作假，擅自出卖夫妻共同财产，居委会的证明也与事实不符，要求撤销王X的房产证。房管局最后注销了王X的房产证，恢复了李X原来的房产证。王X得知这一事实后，于2014年5月以李X为被告、陈某为第三人向法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效。王X的诉讼请求能得到法院支持吗？

法律分析

本案法院适用了“善意取得”原则，即无权处分他人财产的占有人，将其占有的动产或不动产转让给受让人，如果受让人在取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得该财产的所有权或者其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(无处分权人)赔偿相应的损失。

《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”所以，对于像房屋这样的不动产，无处分权人将房屋转让给购房人，只要购房人满足善意、合理价格有偿取得和已经过户登记这三个要件，即使真正的房屋所有权人也不能主张房屋买卖合同无效而要求返还。当然，所有权人要求无处分权人侵权赔偿、不当得利返还、承担违约责任等方式得到法律救济。

律师提醒

对于房屋购买人来说，善意取得制度的适用有着非常严格的限定条件，只有对出卖人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、实际使用等情况已经尽到了一个普通人，所能达到的注意义务，仍然不能发现出卖人所隐瞒的房产存在的权利限制与瑕疵的事实，并且办理完房屋过户手续，才构成善意取得。千万不要轻信出卖人的口头描述和承诺，没有看到或掌握出卖人个人和房产的相关资料，或者以明显低于市场价就草率签订合同并付款，即使办理完房屋过户手续、拿到房屋证，真正权利人也可以主张该合同无效，购房人应承担将房屋返还的义务。