以案说法 | 离婚纠纷中没有产权证的房屋如何处理？

作者：黄蓉律师时间：2020年09月29日分类：律师随笔浏览：502次举报

财产分割是离婚纠纷中的重点，而房屋又是夫妻共同财产的典型形式。但并不是所有的房屋在离婚纠纷审理时都能被分割，实务中，对“小产权房”或“未取得产权证的商品房”的归属和分割，人民法院是如何处理的呢？

START基本案情

Z女士与S先生于2013年相识，2014年登记结婚，2015年12月生育一女小S。因婚前缺乏了解，感情基础薄弱，婚后相互之间缺乏信任、矛盾频发。双方自2020年5月起便处于分居状态，而S先生拒绝有效的沟通交流。据此，Z女士以夫妻感情破裂为由将S先生诉至法院，请求判令与被告离婚，婚生女小S由原告抚养，被告每月承担抚养费5000元，对夫妻共同财产进行分割。

另查明，原、被告双方在昆明市某小区有一套住房，该房屋是被告婚前支付首付款购买，婚后双方共同还贷。但因该房屋存在质量问题，没有通过验收，有关部门一直没有办理房产证。

经法庭主持调解，法院出具民事调解书，原、被告双方自愿达成如下协议：

一、原告Z女士与被告S先生双方自愿离婚；
二、原告Z女士与被告共同生育的女儿小S由被告S先生抚养，原告Z女士每月28日前支付小S抚养费800元，从2020年9月起至小S年满十八周岁止；
三、被告S先生于2020年9月7日前支付原告Z女士生活困难补助金15万元；
四、原被告双方各自名下的债权债务各自承担；
五、原告Z女士依法享有探视权，探视方式：在不影响孩子学习的前提下，原被告双方联系后随时进行探视。

START 简要观点

本案中，法院并未对原被告双方争议的房屋进行分割，理由就是该房屋没有产权证。实务中，法院在审理离婚纠纷案件时，对双方没有产权证或者产权不明确的房屋，一般不予分割。但有部分离婚案件，法院会对其使用权作出处理。

在办理离婚案件时，对“小产权房”或“没有产权证的房屋”的分割，小编认为应当从以下方面入手：

一、

小产权房

根据我国法律规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。所以，小产权房的转让无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。而我国《物权法》第二十八条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，法院如何处理离婚纠纷中小产权的房产分割问题不容忽视。

在离婚纠纷中，因小产权房未进行产权登记，夫妻双方并未取得房屋的所有权，不宜判决所有权的归属。当事人可以提供证据证实该房产依法属于夫妻共同财产，争取让法院处理该房产的使用权。

二、

尚未取得产权证的商品房

1. 已具备办理房产证的条件

在审理中，法院判断是否取得房屋所有权的主要依据是：双方是否已具有房产证。一方或双方可以通过举证证明涉案房屋已具备办理房产证的条件，争取让法院处理所有权归属、分割及补偿等问题。

如果一方或双方可以提供以下证据，则可以证明房屋已具备办理房产证的条件：

（1）证明。房地产开发商出具的已具备办理房产证的证明；

（2）通知。开发商发布的办理房产证的通知；

（3）购房合同。《购房合同》中若涉及已办理房产证的条件且已经满足办理条件的，可以提供《购房合同》；

（4）证人证言。同购房小区内的其他业主明确业主自身已办理房产证或者已具备办理房产证条件的证人证言；

（5）自认。对方承认已具备办理房产证的聊天记录或者录音等。

在上述证据予以佐证的前提下，法院是有可能处理房屋所有权归属、分割及补偿等问题的。

2. 未具备办理房产证的条件

根据我国《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”

考虑到尚未取得房屋所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，既不是一方个人财产，也不属于夫妻共同财产。当事人双方只可以占有或使用该房屋但并无处分权。

即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力，法院亦不能根据协议约定对房屋所有权归属作出判决。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。

这种情况下，可以建议当事人在离婚诉讼中，暂不要求对该房屋进行分割，待将来房屋有了产权证，再另行提起离婚后财产纠纷之诉。一方面，既能为当事人节省诉讼费，减少诉讼成本，另一方面，也能为将来提起诉讼把握主动权。

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