以案说法 | 婚前一方首付登记在自己名下，婚后共同还贷的房产分割规则

基本案情

      夏某婚前购买了一套商品房：购房总价为720000元，其中首付款220000元，公积金贷款380000元；登记在夏某一人名下。后来夏某和岳某登记结婚并一起还房贷。其中，岳某婚后偿还贷款23000元。后因夫妻感情破裂，夏某诉至法院要求离婚。岳某同意离婚并主张要求对该房子婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。夏某则认为，婚后还贷都是从其工资卡中定期扣款，对方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。

分歧争议

一、若夫妻婚后共同还贷，在离婚时对于共同还贷及相应增值部分，未取得房屋产权的一方，有权利主张。

• 首先，由于夏某和岳某双方没有约定实行分别财产制，对于共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共同财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产或是专属于一方的财产时，可以不视为以夫妻的共同财产来清偿贷款，那么该部分不应认定为夫妻共同财产。

• 其次，依据《婚姻法司法解释（三）》第10条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成一致协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方所有，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”对于婚后夫妻还贷的部分，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还银行按揭也应由其继续承担。

  
  

• 简单来说：民事法律尊重意思自治，所以夫妻双方可以先协商处理；若协议不成，法院有可能会将房屋判决给产权登记一方、剩余未归还的贷款为产权登记一方的个人债务；最后由于夫妻婚后共同还贷，由产权登记一方对另一方进行补偿，包括共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

二、对于另一方的补偿款可以通过下列方法进行计算；

• 首先，应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以（房屋购买价格＋共同已还利息＋其他费用）；

• 其次，计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分（本金+利息）乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

• 第三，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权。另外，一方购买房屋后经过比较长一段时间才结婚的情形，应把“房屋购买价格”替换为“结婚时房屋价格”，因为购买房屋至结婚前这段时间房屋的增值收益属于一方婚前个人财产。