律师观点分析
A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终115号
上诉人（原审被告）：A，男，1983年6月13日出生，汉族，住景德镇市，
被上诉人（原审原告）：A，女，1988年10月18日出生，汉族，住景德镇市，
委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，
上诉人A因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初717号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年元月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
上诉人A上诉请求：请求撤销原判，发回重审;二审诉讼费由A承担，事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，一、A不构成违约，A与B签订的房地产买卖经纪合同中约定，由A先付房屋首付款30%，余款由银行贷款进行清偿，A同意首付款付清时腾空房屋，将钥匙交于A，但双方未约定首付款交付时间，也未约定房屋过户时间，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，合同法尊重当事XX自治，法律不干涉合同双方的真实意思表示，充分尊重合同双方的真实意愿，在签订合同的时候，合同标的及付款时间、过户时间一般应当在合同条款中予以约定，但是没有约定的，合同并不是当然无效，在这种情况下，法律采用合理的处置方式，如：对于付款时间没有约定的，应当在合理的时间内付款，这里的合理时间并没有绝对的限制，也是根据实际情况而定，对于没有约定过户时间的，如果对方已经付款，就推定付款后，应立即采取过户行为，如果对方还没有付款，卖方可以对方没有付款为由，拒绝办理过户手续，那么，双方未约定付款时间和过户时间情况下，A未付清房屋首付款时，A有理由不配合B完成过户，在A未付清房款时，A有理由不交付房屋，其行为不构成违约，二、A有理由要求尚红艳支付因市场行情变化而上涨的房价，由于A一直未付清房屋首付款，从而使房屋买卖时间延长，合同一直未履行完毕，根据市场价格的波动，在未完成该房屋买卖合同的时间内房价明显上涨，A以原房价再进行房屋买卖则导致A有所亏损，在此情况下，A有理由要求B按现在的市场行情履行合同，支付相应的房款上涨比例，而双方未达成合意，在A存在过错的情况下要求解除合同，并且退还A的定金，完全合法合理（此处应为笔误，应为完全不合法合理），综上所述，一审认定事实错误，A未违约，请求二审查清事实，依法支持A的上诉请求，
被上诉人A辩称,一、B属于预期违约中的根本违约，一审法院认定事实正确，A上诉称一审认定事实不清，证据不足无依据，合同法第一百零八条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，A购房的目的是为了取得房屋的所有权，本案房屋买卖合同签订之后，A得知B的房屋手续还没到位，根本办不了商业贷款，也办不了过户，A催促对方尽快完善办理，但A办理一直没有结果，在一审庭审过程中，A也明确承认该房屋还在开发商名下，因此，无论购房合同如何约定履行先后，A已经构成预期违约，A可以要求其承担违约责任，A多次口头明确表示(如按原价)自己不会履行合同并且以自己的行为(一直没有获得房屋产权凭证)表明其不可能履行合同，根据合同法第一百零八条的规定，A完全可以在履行期届满之前要求其承担违约责任，后来，A因为房价上涨，明确表示要涨价，否则就不卖了，A明确表示不履行表明不可能履行，导致A不可能获得贷款，也不可能获得房屋产权，购房目的落空，A不履行行为属根本违约，A完全可以要求解除合同并要求其按合同承担违约责任，二、A无理由要求尚红艳支付因市场行情变化而上涨的房价，A以房价上涨为借口只是为了试图掩盖其违约行为，合同应按约定价格履行，不因正常的商业价格变动而改变，购房合同签订之后，房屋价格有所上涨，但这并不影响双方按约定价格继续履行合同，A以房价上涨取消买卖或者单方擅自抬高价格都掩盖不了、改变不了违约事实，A主张B未支付首付款有过错是无稽之谈，三、关于合同义务履行先后和合同履行时间问题，关于合同履行的先后，本合同第一条第C项“为乙方办理商业银行按揭贷款”：合同补充条款“乙方首付款30%，尾款银行贷款”，即使认为从这些约定中看不出甲乙谁的履行在先，谁的履行在后，根据A和办事规则，甲方应该提供办理商业银行按揭贷款所需的房产证或者完备的房屋发票手续等材料，乙方才有可能支付首付款的同时办理好商业贷款，但甲方提供不了必须的相关材料，所以乙方也没有办法支付首付款并同时办理银行按揭贷款，提供房产证或者完备的房屋发票等材料是启动购房商业贷款和房屋买卖的首要义务，即使如A所言，合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，A准备支付部分房款时得知并经确认，A的房屋手续不全，根本办不了按揭贷款，也办不了过户，A按照合同法第六十六条的规定，一直在督促等待A完善手续，直至市场房屋价格上涨，A明确表示不卖了(不履行合同)，所以，A的行为都是违约在先，A的行为都无不当，关于合同履行期限，即使如A所说，购房不但没有约定合同履行的先后，也没有约定履行的时限，合同法第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四XX履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，那么A声称其履行时限还未到，A也可以再相信一次B，如果A现在有条件履行义务了，A仍然愿意按照原合同的约定支付相应购房款，继续完成合同义务，综上，A的违约可以分两个阶段：前期，其还属于默示预期违约，后房屋价格上涨，A明确表示不履行合同就演变为明示预期违约，同时市场价格上涨不属于不可抗力，也不属于情势变更，A要求涨价的要求于法无据，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，本案是A置事实和法律于不顾，企图逃避违约责任，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，
尚红艳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判决被告A返回原告预付购房款1万元并支付2万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担，
一审法院经审理查明，2016年7月29日，A、B、案外人景德镇市XX公司三方签订了“房地产买卖代办经纪合同”，约定由A将其所有的盛世风景14栋3单元的房屋卖给尚红艳，该房屋面积为109平方米，总价格为362000元，该合同约定“尚红艳需支付1万元定金；首付款为合同总价的30%，尾款为银行贷款；如果A违约需赔偿B2万元人民币”，合同签订当日，A支付给B定金1万元，被告A也出具了收条，后因合同履行，原、被告未达成一致，原告诉至法院，
一审法院认为，A、B签订的“房地产买卖代办经纪合同”合法有效，双方应按照约定履行自己的义务，在庭审中，A表示现在房屋价格上涨，不同意按照原定价格出售房屋，A应承担违约责任，即支付2万元违约金给A，涉案合同关于违约责任既有定金条款，又有违约金条款，A主张适用违约金符合法律规定，A交付的定金，A应予以返还，A主张解除其和B之间的房屋买卖合同，但并未提交相关证据，该院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告A在本判决生效之日起十五日内支付原告B人民币3万元，案件受理费550元，减半收取275元，由被告A负担，
二审中，A自认涉案房屋未办理好产权证，双方当事人没有提交新证据，
二审查明的其他事实与一审查明的一致，
本院认为，本案的争议焦点是A是否构成根本违约，涉案房屋为二手房，尚未办理产权证，无产权证将导致无法办理过户登记手续，A购买此房屋的目的是获得房屋的产权（房地产买卖代办经纪合同亦有产权过户的约定），无产权意味着合同约定的商业贷款无法办理，A的合同目的无法实现，A在签订买卖合同时，不能按约向A提供权属证件齐全的房屋，且在一二审中，也无证据证明A正在办理相关产权证件，消除房屋权属上的瑕疵，A属于根本违约，原审判决A向B退还定金1万并支付违约金2万元并无不当，A主张解除合同，理由充分，应予支持，原审认为A并未提交相关证据，不予支持，理由不当，本院予以纠正，
综上，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对是否应解除合同认定不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销景德镇市昌江区人民法院（2017）XX0202民初717号民事判决；
二、解除本案所涉房屋买卖合同；
三、A于本判决生效之日起十日内一次性退还尚红艳定金1万元，并支付A违约金2万元，
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
一审案件受理费550元，减半收取275元，二审案件受理费550元，均由上诉人A负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 A
审 判 员 舒振亚
审 判 员 徐文生
二〇一八年三月二十七日
代书记员 B
