律师观点分析

上诉人李X因与被上诉人李X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初9747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李X及其委托诉讼代理人沈X、曹XX，被上诉人李X及其委托诉讼代理人焦X,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李X向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决违反法律规定的“不告不理”原则。2.一审法院对于房屋买卖的事实经过没有查清,对《房屋转让协议书》的真实性有异议。3.一审判决认定李XX对买卖合同无效应承担主要责任，没有事实及法律依据，明显不当。4.一审判决上诉人承担合同无效后返还购房款及赔偿损失的责任，明显对上诉人不公平。5.上诉人一审委托代理人身份违法。
李X辩称，同意原判，不同意李X的上诉请求和理由。
李X向一审法院起诉请求：1.判令李X赔偿李X位于北京市海淀区XX（以下简称198号）房屋的拆迁利益损失60万元；2.如果法院认定双方房屋买卖合同无效，判令李X返还李X已付购房款14000元。
一审法院认定事实：李XX与杨X原系夫妻，二人生育二女即李X（1974年11月3日出生）、李X。1996年5月8日，李XX与杨X于经法院调解离婚，二人离婚案件的（1996）海民初字第1925号民事调解书载明双方协议：李X由李XX抚养，抚育费由李XX自行负担；198号院内北房三间由杨X居住使用，西房两间由李XX居住使用，院门由杨X、李XX共同使用。李XX于2000年11月10日去世。本案中双方确认，李XX与杨X离婚后，李XX居住使用的西房两间与杨X居住使用的北房三间分属南北两个独立院落。
李X主张李XX将198号南院房屋出售给其，就此向法院提交委托书、《房屋转让协议书》、承诺书、中介证明及发票为证，显示1998年李XX委托北京爱心缘家庭劳动服务社（以下简称服务社）转让“198号住房小院70㎡，西屋两小间计20㎡，小北屋6㎡，院内柿子树一株，枣树一株”；1998年5月8日，李XX（甲方）与李X（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方同意将198号独门小院（两间西房、一间北房，柿树一株，水电齐全的住宅）转让给李X，甲方在房屋住宅转让后，不得反悔，在乙方居住期间，甲方亲属和外界不得有任何理由干扰乙方，如有上述情况，由甲方负责，甲方出具房屋有效证件，乙方一次性付清房屋转让费；同日，服务社出具《中介证明》，内容为“现证明李XX将北京市海淀区XX独门小院（两间西屋、一间小北屋）、柿子树一株、水电齐全的住宅转让给李X”，此外，服务社于同日出具的发票显示李X现金支付房屋转让费14000元；1998年5月9日，李XX出具承诺书，载明“李XX承诺李X房屋转让100年不变。如在期间子女的问题亦由本人解决。”。本案中，李X对李X的上述主张及证据均不予认可，表示其并不知晓李XX将房屋出售给李X的事实，仅是此后听邻居说李XX房屋出售；且其否认李X所提上述证据中李XX签名为李XX本人所签，但未就此向法院提交相反证据。
2017年12月，就198号南院房屋的腾退，北京市海淀区四季青镇双新村民委员会（甲方、腾退人）与李XX（已故）李X（乙方、被腾退人）签订腾退协议，载明乙方被腾退的合法有效宅基地面积75.33平方米，建筑面积44.77平方米，安置人口共3人，分别为被腾退人李X、之夫余X1、之子余X2；乙方置换、购买安置房屋2套，总建筑面积126.42平方米，具体为302号二居室，建筑面积89.45平方米，303号一居室，建筑面积36.97平方米；腾退综合补偿补助款项共计923749.8元，包括：1、被拆除房屋及地上物补偿款评估价值为54389元；2、腾退奖励费35万元（包括期内腾退奖10万元和支持工程建设奖25万元）；3、搬家补助费1790.8元；4、周转补助按照1600元/人的标准应支付3人36个月，合计172800元；5、……7、疏解补助费344770元（包含每院补助20万元、未建二层补助10万元及无低端产业补助44770元）；安置房屋面积超过合法有效宅基地面积51.09平方米，乙方应补交购房款306540元，上述购房款与乙方应得腾退综合补偿补助款项冲抵后，甲方应向乙方支付款项合计617209.8元。本案中双方确认，李X所签腾退协议中载明的款项617209.8元由李X领取，安置房屋尚未交付。
李X并非198号南院房屋所在集体经济组织成员。关于198号南院房屋被腾退前的居住使用情况，李X称“李X原来是石景山XX公司职工，经朋友介绍买的房，李X买房是为孩子在海淀上学，买房后上学的事没办成，去了石景山衙门口小学。买房后住过一段时间，大概2007年李X就回老家了，房子就空置了。李X外甥杨X1在北京，住海特花园，离房子不远，偶尔会去看看房子”。李X称“西房2间由李X居住，没见过李XX，一直住到房子被拆迁。李X有时住西房2间，有时住长春”本案中，李X确认其未对购买的198号南院房屋进行过翻建。
198号南院房屋腾退后，李X与李X曾通过微信进行过沟通，李X：“我今天去了拆迁办，他们说你拿着你爸法院的判决书的复印件去办的手续，而且已经领了房，拆迁办的法律咨询中心的同志说，这种情况我可以分得百分之三十的份额，这个村也有几户像你们这种情况的。你们先坐下来谈一谈。”“如果私下里能谈好，我不想走法律途径，费时，费神，你说呢？”李X：“不可能，在最初的时候我跟你好好谈过，如果你想走司法程序也没问题的。”李X：“拆迁办的律师说，你的合同是法律依据，你也出了14000元，当事人李XX也收了14000元，也有中介公司出具的发票，法院会按照你当时购买的价格来进行调解。”李X：“那你起诉我吧，我最近不舒服，如果法院立案了会给我发传票的。”李X：“你说你爸只拿了捌仟元，我找到了中介，他们说给他壹万叁仟元正，如你确认只拿到捌仟元，那我就连中介一起告，希望得到你的确证。”李X：“可以，他们就是给我爸了八千，你可以一起告，首先你要先告中介不合法。”
另，本案中李X原起诉李X、李X为本案共同被告，庭审中，李X、李X表示李XX去世后二人未就李XX的遗产进行过分割，李X表示放弃继承李XX的遗产，后李X撤回对李X的起诉。经法院询问，李X增加诉讼请求，表示如果法院认定《房屋转让协议书》无效，其要求李X返还购房款14000元。
一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，综合双方陈述及举证情况，足以认定李X与李XX就买卖198号南院房屋签订《房屋转让协议书》的事实，李X并非房屋所在集体经济组织成员，其与李XX所签订的《房屋转让协议书》，违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于无效合同的产生，出卖人李XX应承担主要责任，买受人李X应承担次要责任。合同一方当事人李XX已经去世，198号房屋已经由李XX之女李X签订腾退协议并取得腾退利益，故现李X在本案中诉请李X承担合同无效后返还购房款及赔偿损失的相应法律责任，具有事实及法律依据，法院予以支持。因并无相应证据证实应由李X向服务社支付居间费用，结合考虑李XX向服务社出具的委托书和服务社出具的发票，对于李X主张返还的购房款金额为14000元，法院予以确认；结合买卖合同双方过错比例、腾退所得利益及198号房屋、土地增值等情况，李X诉请赔偿损失60万元，合理有据，法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决：一、李X于本判决生效后七日内返还李X购房款14000元；二、李X于本判决生效后七日内赔偿李X损失60万元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，李X陈述与涉案不动产有关的所有拆迁利益在本案中一并主张，安置房屋不再另行主张了。庭审中，李X陈述系李XX将（1996）海民初字第1925号民事调解书原件交予李X。李X作为直系亲属未对李X为何持有李XX的离婚纠纷民事调解书原件作出合理解释。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李X对《房屋转让协议书》的真实性提出异议，但通过李X与李X的微信沟通情况，可以认定其知晓李XX已将198号房屋出售的事实，李X仅对李XX收到的购房款数额存有异议，且李X未对李X为何持有李XX的离婚纠纷民事调解书原件作出合理解释。再行结合一、二审期间的证据材料，本院对《房屋转让协议书》的真实性予以认定。
农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。李X并非198号房屋所在的集体经济组织成员，故李X与李XX所签订的《房屋转让协议书》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李XX作为198号房屋的权利人，擅自将属于集体所有的宅基地转让给非集体经济组织成员，其应对合同无效承担主要责任，李X应承担次要责任。
由于李XX已死亡，李XX的法定继承人李X、李X表示并未进行遗产分割，亦未表明存在其他法定继承人，李X作为被腾退人签订了198号房屋的腾退补偿协议并领取了补偿款，安置房确认亦由李X签署，且李X在本案中明确放弃继承李XX的遗产，故李XX在本案中因合同无效而产生的法律责任应依法由李X承担。一审法院根据《房屋转让协议书》的履行情况、双方的过错程度以及198号房屋的腾退补偿利益，判令李X赔偿李X拆迁利益损失60万元并返还购房款14000元的诉讼请求，具备事实和法律依据。
与当事人有近姻亲关系的亲属，可以当事人近亲属的名义作为诉讼代理人。李X认可自己委托王XX作为本案一审的诉讼代理人参加诉讼，且双方存在近姻亲关系，故李X上诉主张王XX作为自己一审委托代理人不符合法律规定的理由，于法无据，本院不予采信。
综上所述，李X的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9940元，由李X负担（已交纳）。
本判决为终审判决。