以案说法--小区内公共场所应归谁？

近些年来，围绕小区内公共停车位，小区内公共场所、公共设施等所有权问题，业委会与物业公司、开发商经常发生纠纷即诉讼。以下案例对于业主与开发商、物业公司发生产权纠纷时举证责任的划分有借鉴参考意义。

某小区物业将物业管理用房部分楼层用于开设会所并一直盈利，业委会认为该会所所占房屋应归全体业主所有，物业应承担侵权责任，因此起诉物业要求确权、物业承担侵权责任。

根据法院调取及原被告提交的证据看，开发商与物业公司签署的接管协议、建设工程规划许可，会所房屋不能销售，会所不属于规划在商铺部分的。

开发商申报列入商品房对外销售价格的是涵盖会所的而不仅是物业用房的成本。会所整栋楼的成本是由物业用房和争议会所面积两个部分共同组成的。

法院认为：对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下，有约定从约定，没有约定的，如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。本案应认定小区会所的成本实际已列入商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分。因此支持了业主确权及要求承担侵权责任的诉请。

总结：开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。