《虚假学区房买卖案》主题沙龙

2020年7月30日，得君读书会第15期活动在福建瀛坤律师事务所举行。

本期活动，领读人张杏楠就朱晓喆、杨梅的《虚假学区房买卖案》一文，与大家交流学习经验与读书感悟。

本期围绕一起虚假学区房买卖案，张杏楠从房屋登记返还请求权、返还原物请求权、排除妨害请求权、更正登记请求权和不当得利请求权五个角度出发，结合《民法典》条文规定，逐一剖析甲可对乙、丙主张的请求权基础依据。

首先，张杏楠总结对比了《合同法》、《民法通则》和《民法典》关于合同效力条文规定的变化，并结合《九民会议纪要》第30条对“强制性规定”进行进一步解读。

甲与乙、丙之间的房屋买卖合同是否无效是本案的先决问题。对此，张杏楠分别从《合同法》第52条、《民法典》第143条和146条切入，综合检视合同有效要件与合同无效事由。

《合同法》第52条

《合同法》52条规定了合同无效的五种情形。作者认为，本案中，甲与乙、丙之间的房屋买卖合同并不存在欺诈、胁迫的情形；虽然双方出于使丁获得优质学校入学资格的共同目的构成“恶意串通”，但该行为并未损害特定主体的利益；没有明确的禁止性法律规定将该行为认定为非法；因“社会公共利益”内涵并不明确，不宜轻易认定该行为“损害社会公共利益”；也没有明确的效力性强制性规定对该行为进行限制，故甲与乙、丙之间的房屋买卖合同并不满足《合同法》第52条规定的无效情形。

《民法典》第143条、第146条

之后，张杏楠结合王泽鉴教授的《民法总则》，为大家梳理了意思表示的瑕疵相关理论。意思表示的瑕疵包括意思与表示不一致和意思表示不自由，前者包括表意人知其真意与表示不一致而为意思表示和表意人不知其真意与表示不一致而为意思表示者，通谋虚伪表示即是出于表意人故意而与相对人通谋作出虚伪表示。

通谋虚伪表示包含三个构成要件：须有意思表示的存在、须表示与真意不符和须其非真意的表示与相对人通谋。作者认为，本案中，甲与乙、丙之间的房屋买卖合同并非真正用于进行买卖，而是为了使丁获得入学资格才暂时使乙、丙获得房屋的登记，构成双方通谋虚伪表示，其不符合《民法通则》第55条第2项（《民法典》第143）的生效条件，因此属于无效合同。而根据《民法典》第146条，同样可以认定甲与乙、丙之间的房屋买卖合同无效。

关于无效合同标的物返还请求权的性质在学界中争议极大，如崔建远教授认为该请求权性质为物权请求权，朱广新教授则认为此为不当得利请求权性质。张杏楠对比介绍了学者们的不同观点及理论依据，现场的律师们也就对该争议发表了自身的看法。

乙、丙是否通过登记取得房屋所有权？

就乙、丙是否通过登记取得房屋所有权这一问题，张杏楠先从王泽鉴教授的《民法物权（第二版）》出发，分别介绍了物权变动的规范模式、负担行为与处分行为、物权行为的有因性与无因性等基础概念。再回到本案中，若不采物权行为理论，因甲与乙、丙之间的债权行为无效，乙、丙并不能取得房屋所有权；若采物权行为理论，因双方作出的物权变动意思表示存在瑕疵，乙、丙同样不能取得房屋所有权。

乙、丙是否取得占有（直接占有、间接占有）？

占有指对物之事实上的管领力。间接占有包括占有媒介关系、他主占有的意思和间接占有人享有返还请求权三个构成要件。作者认为，本案中，甲与乙、丙并未建立任何占有媒介关系，甲作为房屋所有权人直接占有房屋，故乙、丙并未取得对房屋的占有。

乙、丙是否取得登记？

从不当得利人的“所受利益”来理解，占有或登记也是一种利益。作者认为，本案中，乙、丙取得了房屋登记，甲因此受有登记利益上的损失，故甲可依据《合同法》第58条第1句、《民法通则》第61条第1款（《民法典》第157条第1句）向乙、丙主张房屋登记的返还请求权。

返还原物请求权包括请求权人为物权人、被请求人现在占有不动产或动产和被请求人的占有为无权占有三个构成要件。作者认为，本案中，甲仍为房屋所有权人，且乙、丙并未取得对房屋的占有，故甲不能依据《物权法》第34条（《民法典》第235条）向乙、丙主张返还原物请求权。

排除妨害请求权包括对于物权有妨害、妨害具有不法性、主体为物权人和相对人为妨害物权人四个构成要件。作者认为，本案中，甲作为房屋所有权人，房屋现登记于乙、丙名下，甲对该妨害不负有容忍义务，故甲可依据《物权法》第35条（《民法典》第236条）向乙、丙主张排除妨害请求权。

更正登记请求权包括不动产存在权利人、利害关系人和不动产登记簿记载的事项错误两个构成要件。作者认为，本案中，作者认为甲作为房屋所有权人，但房屋却登记在乙、丙名下，甲可依据《物权法》第19条第1款（《民法典》第220条第1款）向乙、丙主张更正登记请求权。对于该项请求权能否成立，现场的律师们纷纷提出质不同意见。

张杏楠对比了《民法通则》、《民法总则》及《民法典》关于不当得利条文规定的变化，并结合王泽鉴教授的《不当得利（第二版）》对不当得利请求权类型及构成要件做了梳理。

给付型不当得利请求权包括一方因给付而受利益、造成另一方的损失和没有合法根据（无法律上的原因）三个构成要件。作者认为，本案中，乙、丙因甲之给付受有房屋登记的利益，甲受有房屋登记利益的损失，在房屋买卖合同无效的情形下，乙、丙取得登记欠缺合法根据，故甲可依据《民法通则》第92条（《民法典》第985条）向乙、丙主张不当得利返还请求权。

本期活动，张杏楠对意思表示的瑕疵和物权变动规范理论的归纳整理有助于在场的律师、助理们深入学习民商事底层理论，为今后的实务操练夯实基础。