万奕庆律师
律师观点分析
代理陈某花诉李某文、马某珍、李某松、张某芬、李某露、李某弘、某某银行杭州分行关于房屋买卖合同纠纷一案
案情概要：李某文、马某珍、李某松、张某芬、李某露、李某弘系家庭成员关系。2006年，李某松所在的杭州市滨江区进行拆迁，李某松家庭共6人获得拆迁安置房屋数套但尚未办理产权证书。2006年9月30日，李某松个人与原告陈某花签订房屋转让协议，将其家庭拆迁安置的位于滨江区某小区某幢某室房屋建筑面积100.34㎡以39.5万的价格转让给陈某花。陈某花按约支付购房款后搬入该房屋装修并居住至今。2015年2月，上述安置房屋具备办证条件，李某松的父母李某文、马某珍将涉案房屋产权办理到自己名下，并用该房屋到某某银行杭州分行办理了抵押登记，为李某松、张某芬夫妻在该银行的贷款提供担保。后因李某松、张某芬未及时偿还贷款，该银行起诉至杭州市西湖区人民法院判决胜诉后申请执行并享有优先受偿权利。原告陈某花到此时才知道自己花钱买的房子住了快十年竟莫名其妙的要被执行拍卖了。
案情难点：涉案房屋系被告李某松家庭共有，在未办理房产证的情况下其个人名义擅自出售合同是否有效？目前房屋被抵押给银行并且经审理判决到执行拍卖阶段，银行作为善意第三人且享受优先受偿权利，房屋买卖合同后续即使认定有效也存在履行难得问题。该案涉及多方权益且法律关系错综复杂存在买卖合同、分家析产、借贷合同、抵押担保合同关系等。
突破困局：万律师经办该案后，深入分析案情，厘清各方法律关系，权衡利弊后决定先行起诉确定合同效力，然后再与房产抵押权人某某银行杭州分行处理解押过户事宜，争取房屋产权能办理到原告陈某花名下。确定办案方向后，万律师多方奔波，先后到拆迁安置材料档案部门调取被告李某松家庭详细安置情况，并且到涉案房屋所在小区详细调查走访物业了解情况。在确定房屋买卖合同效力的诉讼中，万律师据理力争，陈述原告陈某花购房后已经入住近十年，水电煤缴费单据均能印证其事实上占有房屋的客观情况；李某松家人安置后与原告陈某花居住在同一小区，其称对李某松擅自将房屋出售一事不知情的说法不符合常理；被告李某松虽将家庭共有且未析产办理产证的房屋擅自出售，但其家庭安置房屋数套，将涉案房屋作为李某松所得份额不影响其他家庭成员的权益，还可以保障合同效力并顺利履行较为符合法理。
案件结果：最终杭州市滨江区人民法院支持万律师的主张，认定原告陈某花与被告李某松签订房屋买卖合同有效，应当予以履行。之后万律师与房屋抵押权人某某银行的代理人以及执行法院杭州市西湖区法院执行局多番协商沟通，最终确定方案由原告陈某花垫资将涉案房屋解除抵押和冻结后顺利办理过户，再将李某松、张某芬夫妻诉至法院追偿为其垫付的款项，最终得的法院支持并顺利将款项执行到位。至次，涉及多方和多层法律关系的安置房屋买卖合同纠纷尘埃落定，排除万难后原告陈某花终于获得了涉案房屋所有权。