XX公司、李X商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人李X商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人XX公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法驳回李X要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。

上诉事实和理由：一、本案一审判决完全否定了已经生效执行的深圳市中级人民法院（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案民事判决所确认的事实和裁判规则，应予纠正。李X在本案诉讼前由于因为涉案房屋延期交付一事于2016年向法院起诉本案XX公司（为有别于本案诉讼，本案诉讼前李X与XX公司因涉案房屋延期交付一事产生的诉讼，称为前诉讼）。在前诉讼中，双方当事人因为涉案房屋延期交付一事应该由谁承担延期交房的法律责任产生纠纷。XX公司虽然承认涉案房屋确实存在延期交付一事，但XX公司认为延期交房的违约责任只能从合同约定的交房时间计算至2015年10月2日，有部分是9月30日或10月1日，而李X认为XX公司应该承担延期交房的违约责任应该计算至2016年5月12日。为此，该违约责任的计算时间经过了一审、二审裁判。最终深圳市中级人民法院二审裁判认定：由于涉案房屋业主将涉案房屋委托第三方进行搭板改造，该搭板改造和房屋延期交付时间之间存在因果关系。所以，该搭板改造的时间加上燃气改造的时间和合理的工期准备时间合计162天，即2015年10月2日至2016年3月12日不应该计算XX公司延期交房的违约责任。按照双方当事人签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同性质，交付房屋是本合同的主要义务，办理房产证只是依附于交房的附随义务。既然二审法院的生效判决已经确认本合同主要义务的延期履行和业主委托第三方对涉案房屋进行搭板改造存在因果关系，而依附于交房的附随义务办证理应和涉案房屋搭板改造存在因果关系。一审法院判决涉案房屋的搭板改造与涉案房屋的延迟办证不具有因果关系与本案事实不符。另外，根据相关法律规定，已经由人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案所确认的事实可以直接作为本案的裁判依据。本案一审判决不仅拒绝承认深圳市中级人民法院生效判决已经确认的事实，反而完全否定上述判决确认的事实，理应纠正。二、涉案房屋的办证时间应以深圳市中级人民法院（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案民事判决书所裁判的交房时间为依据计算240天。本案一审判决按照合同约定的交房时间计算240天是错误的。1、依据双方当事人签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五及合同。如果按照合同附件五第十三条的约定，该条款只约定了XX公司应当在合同约定的交房时间后的240天办妥初始登记，但如果XX公司在上述规定的时间内没有办妥初始登记如何承担违约责任并没有规定。XX公司认为，本案一审判决的计算方式明显有失公平公正。因为合同正文第二十二条属于一个完整的合同条文，双方当事人都没有修改或者否定该条文的任何文字，对本案双方当事人具有当然的约束力。2、XX公司在深圳市中级人民法院已经裁判的（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案中已经向李X支付合同约定的违约金。李X关于涉案房屋延期交付的损失已经得到充分足够补偿。现在李X要求延期办证的违约金也是因为延期交房所引起的。双方当事人在涉案合同中约定的一系列义务理当顺延。所以，李X主张延期办证的违约金从合同约定的交房时间开始计算属于重复主张。本案一审判决实质上是要求XX公司因为一个违约行为需要重复承担两次违约责任，有失公正公平的原则。3、根据深圳市中级人民法院（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案民事判决所确认的事实：双方当事人实际已经变更合同原约定的交房时间。深圳市中级人民法院在审理李X要求延期交房违约金系列案时，李X坚持涉案房屋的交付时间应该是2016年5月12日，XX公司则坚持认为房屋已经在2015年9月30日交付李X。深圳市中级法院经过审理认为：李X和XX公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》的同时也和案外人深圳市XX工程有限公司签署《委托工程改造协议》。该《委托工程改造协议》约定交房时间为办理入伙手续后120天。虽然该《委托工程改造协议》系由李X和案外人签署，但深圳市中级法院在处理李X和XX公司延期交房违约金系列案时不仅确认了《委托工程改造协议》的法律效力并将该法律效力延及至本案李X和XX公司之间。根据《委托工程改造协议》以及燃气改造确定的时间，深圳市中级法院最后确认延期交房是由于李X委托案外人搭板改建造成的，2016年3月12日前XX公司将涉案房屋交付李X不构成违约，2016年3月12日前延期交房的违约责任只能由李X自己承担。深圳市中级法院的判决实际上直接确认了双方当事人对合同原约定交房时间的变更。所以，李X仍然继续坚持要求按照合同原约定的交房时闻计算延期办证的违约金实质是对深圳市中级人民法院判决确认事实的否定。本案延期办证违约金系列案的审理和判决应以深圳市中级法院对延期交房违约金系列案的审理裁判确认的事实为基础和依据。综上所述，根据深圳市中级法院的判决：东XX二期1栋、2栋的交房时间是2016年5月12日；东XX二期3栋的交房时间是2016年6月11日；美地里园的交房时间是2016年6月17日。同时，依据双方当事人签署的《房地产买卖合同》第二十二条约定：XX公司应在交房后240天为李X办妥房产证。也就是说：东XX二期1栋、2栋业主在2017年1月12日前；东XX二期3栋业主在2017年2月11日前；美地里园业主在2017年2月17日前办妥房产证均符合合同约定的办证时间。XX公司已经按照合同约定为涉案业主办妥房产证，李X要求XX公司承担延期办证的违约责任没有事实和法律依据。三、如果涉案房屋确实存在延期办证，完全是由于涉案房屋搭板改造引起的，该延期办证的法律责任只能由涉案业主自己承担。一审判决将延期办证法律责任全部归责给XX公司是不公正的，也是不合理的。涉案房屋存在搭板改造的事实已由深圳市中级人民法院（2016）粤03民终158XXXX5860号系列案判决确认，在此不再重复。另外，在本案一审诉讼中，XX公司向一审法院提交了《深圳经济特区房地产登记条例》和深圳市产权登记中心官网发布的《房地产首次登记指南》。依据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第（二）项、第二条第（四）（五）项之规定，涉案房屋进行办证登记时，必须与原批准规划设计的单元保持一致而不能变动。但本案中，由于涉案房屋搭板改造将原来经过政府主管部门批准的设计单元进行变动导致申请登记的不动产与原设计单元存在差异，这属于不予登记的事项。也就是说，涉案业主对涉案房屋进行搭板改造属于违章建筑，依照办证条例规定，深圳市产权登记中心应该拒绝涉案房屋的办证申请。XX公司尽最大努力多方沟通协调，最终才将涉案房屋完成初始登记。搭板改造对房屋办证存在巨大影响，否定搭板改建对房屋办证的影响是不客观的。李X在一审诉讼中也没有举证否定搭板改建对房屋办证的影响。按照证据规则所确定的比较证据优势原则，XX公司提供的证据、陈述的事实真实可信。但一审判决否则搭板改建和延期办证之间存在因果关系完全是错误的，依法应予纠正。涉案房屋的搭板改建是由业主自己造成的，涉案业主也是搭板改建的最终受益人。XX公司在此不仅没有受益，反而因为涉案业主的不当行为需要承担本案的全部法律责任，有违公平公正。

二审调查询问时，XX公司补充其上诉事实与理由称，双方的改造协议已变更原合同约定的内容，合同对交房时间、房屋结构都进行了变更。深圳市中级法院曾处理同一楼盘的延期交房纠纷，在延期交房的系列案中中级法院已经判决双方约定的交房时间为2016年3月12日。所以办证时间应当从深圳市中级法院延期交房系列案中确定的交房时间起算，一审法院继续按原合同约定计算办证时间与本案事实不符。

被上诉人李X辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

李X向一审法院起诉请求：XX公司支付李X逾期办证违约金217416元（按房价款以日万分之四自2016年5月30日计算至房产证实际办妥之日即2017年4月27日）。

XX公司向一审法院反诉请求：李X向XX公司支付逾期办证违约金38079.66元（按房价款以日万分之三自2017年2月9日起计算至2017年4月27日）。

一审法院认定事实：2014年4月2日，李X与XX公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由李X购买XX公司开发的深圳市龙岗区东XX某房产，房价款为XXX元，XX公司应于2015年4月20日前将房屋交付给李X，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在本合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。

涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月24日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方（即本案李X）与案外人深圳市XX公司（以下简称“东XX公司”）签订《东XX二期房屋改造工程委托协议》，约定由东XX公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，XX公司与案外人深圳市XX公司（以下简称“XX公司”）签订《燃气管道工程合同》，约定XX公司接到XX公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天。根据深圳市XX公司对一审法院的回函，2016年5月12日涉案楼盘才具备燃气开户条件。2016年12月24日，XX公司通过XXX向相关李X寄送了办证通知书，要求买方办证，李X于同年12月26日收到快递。李X的房产证于2016年4月28日办理完毕，其办证方式为委托银行办证。

一审法院认为，李X与XX公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。XX公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向李X支付逾期办证违约金。双方当事人约定的交楼日期为2015年4月20日，李X主张自2016年5月30日开始起算，未高于预售合同约定的起算日期，一审法院予以支持。李X的办证方式为委托银行办证，开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，一审法院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算，李X的逾期办证截至日期，应为其收到办证通知后的两个月届满之日即2017年2月25日，以上违约金的计算天数共计为272天，按日万之四计算，违约金应为177054.16元。对XX公司的反诉请求，一审法院不予支持，理由如下：第一，预售合同附件五是对国土局范本合同条款的修订，是开发商拟订的格式条款，其中关于买方向开发商支付办证违约金的约定，属加重对方责任的条款，未作特别提示和说明，根据合同法第三十九条和第四十条的规定，应当认定无效。第二，根据合同法第四十一条关于格式条款解释的规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于格式条款提供方的解释，合同条款中“出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任”，应解释为开发商已实际承担了担保责任，而非仅仅作出了担保的承诺。目前涉案李X无一存在因拖欠银行按揭贷款被起诉或仲裁，并由开发商对按揭贷款实际承担了担保责任的情形，因此XX公司的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审判决：一、XX公司于判决发生法律效力之日起五日内支付李X逾期办证违约金177054.16元。二、驳回李X其他诉讼请求。三、驳回XX公司的反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2281元（李X已预交），由李X负担423元，XX公司负担1858元；反诉受理费187.75元（XX公司已预交），由XX公司负担。

本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：XX公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。

涉案合同第二十二条约定，因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。涉案合同附件五第十三条约定，若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。本案中，XX公司未如期办理初始登记导致李X未能在上述合同约定期限内办妥涉案《房地产证》，故XX公司依约应向李X承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。

首先，关于违约金的起算日。涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是XX公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对XX公司具有法律约束力。该条明确约定XX公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为XX公司延期，XX公司自延期的第二日起承担违约责任。故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第240天起计算并无不当，本院予以确认。本案中，李X诉请XX公司自2016年5月30日起计付逾期办证违约金，晚于合同约定的起算日期，属其对自身权利的处分，本院予以支持。一审处理正确，本院予以维持。

其次，关于违约金计算期限的扣除问题。XX公司主张应扣除涉案房屋搭板及燃气改造的时间。根据合同约定，XX公司应取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理初始登记。XX公司上诉称其分别于2016年5月30日、8月9日、8月30日向登记机关申请办理初始登记，但因涉案房屋搭板和燃气改造工程，登记机关延至2016年12月21日才办理初始登记。本院认为，XX公司直至2016年12月21日才完成涉案房地产项目的初始登记，本身已构成迟延履行。且XX公司未能提交充分有效的证据证明逾期办理初始登记与搭板、燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果。在涉案楼盘各业主向XX公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，本院作出的（2016）粤03民终15812—15860号生效判决虽认定XX公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商履行房地产预售合同的不同义务，不能据此认定XX公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。故XX公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。

关于违约金的截止日。根据合同约定，XX公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。XX公司在涉案楼盘完成初始登记后，及时履行了通知办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审酌情确定XX公司承担违约金至通知办证后的合理期限之日止，该处理原则正确，本院予以确认。本案中，涉案合同约定的办证方式为委托银行办证，XX公司通知办证后，李X亦需一定时间与银行共同协商办证事宜，一审酌情确定违约金截止日期为办证通知妥投之日起两个月，并无不妥，本院予以确认。

关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，买方要求履行合同的，按日万分之四计算。一审据此标准核算XX公司应向李X支付逾期办证违约金177054.16正确，本院予以维持。

综上所述，XX公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2281元（XX公司已预交），由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。