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债权人与债务人签订以房抵债协议后,是否发生物权变动,取决于当事人是否实际履行该协议,即是否办理了房屋产权登记。如没有实际履行,房屋仍在债权人名下的,则未发生物权变动。
依据:最高人民法院(2020)最高法民申3206号