案件描述

关于河南XX置业有限公司与王XX商品房买卖合同纠纷案件

律师意见书

致：河南XX置业有限公司

自：河南XX律师事务所

关于河南XX置业有限公司与王XX商品房买卖合同纠纷案件，经本律师研究，特向公司提供如下法律意见：

一、案情简介

王XX与河南XX置业有限公司(以下简称XX公司)在充分协商的基础上，于2011年3月20日签订了六套《商品房买卖合同》及补充协议，约定：王XX购买河南XX置业有限公司开发的位于郑州市金水区XXX路西XX凤凰城的房屋六套，房屋总价款为9340775元，付款方式均为按揭付款，首付款4690775元于2011年3月20日付清，余款4650000元以商业贷款方式于2011年4月20 日付清。事后，王XX又与中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行(以下简称光大银行)及XX公司三方签订了六份《个人贷款合同》(抵押、保证)，约定：以上述六套房屋作为抵押，王XX向中国光大银行股份有限公司郑州未来路支行借款共计4650000元用于购买该六套房屋，河南XX置业有限公司为其提供连带责任保证。

合同签订之后，光大银行依约向王XX发放了全部贷款，但王XX自2012年2月开始连续多次逾期还款，致使光大银行多次从原告账号扣划保证金，数额巨大。事后经XX公司多次催告并发律师《催款函》，王XX总是置之不理，只得委托律师诉至法院。起诉后，郑州市中级人民法院执行局对上述房屋进行了查封，据悉下一步即将进入拍卖程序。

二、案情分析及风险告知

律师依据公司的要求和案件情况，对王XX提起诉讼，要求：1、解除商品房买卖合同;2、支付解除合同违约损失共计467038.75元;3、支付扣划担保金共计298990.56元(暂计算至2012年7月19日)及其损失赔偿共计537162.219元(暂计算至2012年11月22日);4、诉讼费用由王XX承担。本案中，王XX资金链断裂，已无偿还能力，并且多次无法联系，但光大银行的扣款却无休无止，只能通过起诉解除《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》才能根本解决，故提起诉讼。

本案关乎两个合同：《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》，涉及多个法律关系：商品房买卖合同关系和借贷合同关系及抵押担保关系，并且牵涉其他的诉讼，郑州市中级人民法院执行局已对上述房屋进行了查封，本案需要解决买卖关系、贷款关系、抵押、担保关系及解除查封事宜，案件错综复杂，律师经多次讨论和深入分析，特对本案的解决方式存在的法律风险告知如下：

第一，应王XX的请求，双方达成调解，经法院出具调解书结案。通过法院出具调解书，双方解除合同，公司将扣除解除合同违约损失及担保金后剩余房款提交郑州市中级人民法院执行局解除查封，光大银行申请行使抵押权，郑州市中级人民法院执行局应将剩余房款首先偿付光大银行，解除《个人贷款合同》及抵押和担保，公司收回房屋。通过这种方式，律师需要协调多方的关系(贵公司、王XX、光大银行、金水法院及郑州市中级人民法院)，公司可以收回房屋，并要求偿还扣划担保金及赔偿损失，但要退还取得的房款;

第二、通过法院判决结案，即通过法院判决解除《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》，公司将扣除解除合同违约损失及担保金后剩余房款提交郑州市中级人民法院执行局解除查封，光大银行申请行使抵押权，郑州市中级人民法院执行局应将剩余房款首先偿付光大银行，解除《个人贷款合同》及抵押和担保，公司收回房屋。但通过法院判决方式历时较长，一旦郑州市中级人民法院执行局进入拍卖程序，全部的诉讼活动都将停止，公司要求的解除合同违约损失、扣划担保金及损失只能作为债权，在拍卖后所的房款依次支付完毕拍卖费用、银行借款及申请人的债权后才能得到赔偿，至于依次支付完毕拍卖费用、银行借款及申请人的债权后所剩多少就不得而知了，公司的利益将有可能无法实现。

三、律师意见

通过以上分析及贵公司的要求，律师认为王XX本人已无偿债能力，但光大的扣款行为将会无休无止，只有通过法院出具调解书或判决书才能在房管局办理解除《商品房买卖合同》事宜，然后再解除《个人贷款合同》，才能使纠纷得以彻底解决。同时，对于是采取调解书抑或是判决书方式，现将两者利弊分析如下，供贵公司权衡利弊：采用调解方式，可以迅速了结案件，并有可能实现解除合同违约损失、扣划担保金及损失等诉求，但要公司保留房屋并退还大部分房款;采用判决方式，历时较长，诉讼过程中房屋极有可能被郑州市中级人民法院执行局拍卖，公司虽保留了大部分的房款，但扣划公司的担保金及违约损失可能将无法实现。

以上法律意见，供公司参考，最终意见，尚待公司裁夺。

河南XX律师事务所

律师：XXX

二O一二年十二月十九日