王本士律师
律师观点分析
上诉人师XX因与被上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。师XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持师XX的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：一、北京市东城区人民法院作出（2017）京0101民初5588号民事判决，认定师XX在履行王X与师XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》过程中存在违约行为，判决师XX赔偿王X违约金11万元，该判决已经发生法律效力。二、因XX公司的原因导致师XX在履行上述合同过程中存在违约行为，由此给师XX造成的损失应由XX公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。鉴于师XX已经向案外人王X承担违约责任，XX公司承担由此给师XX造成的损失，符合法律规定。三、师XX向一审法院提交了XX公司工作人员对师XX故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况的录音证据。其中包括师XX之女师XX与XX公司工作人员姜XX的通话录音、与李XX、段XX的对话录音、与李XX、买房人王X的对话录音等，姜XX、李XX、段XX均为XX公司工作人员，其业务行为为职务行为，其行为后果应由XX公司承担。这些证据证实了XX公司明确知道师XX着急卖房是为了着急买房，但其业务人员不仅未向师XX提醒和告知任何关于购房资质的问题，反而承诺可以为师XX另行垫资购房，并且可以购买到称心如意的房屋，该承诺属于严重违反国家政策的行为，诱导师XX与王X签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，导致师XX违约，因此给师XX造成的损失应由XX公司承担。四、了解本案事实的案外购房人王X，一审出庭作证证实了XX公司工作人员在对师XX提供居间服务时存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况的情形。五、XX公司已经承认其工作人员提供居间服务过程中存在错误，承认对师XX女儿师XX讲的话有问题，是不严谨的。六、根据一审法院认定的本案事实，无法推导出判决结果，一审判决存在因果逻辑矛盾。七、本案遗漏法律适用。本案除应适用《中华人民共和国合同法》第六十条外，还应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条。
XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。请求驳回师XX的上诉请求，维持原判。
师XX向一审法院起诉请求：1、要求XX公司赔偿师XX损失114800元；2、要求XX公司退还师XX放在XX公司处的户口本复印件、身份证复印件、结婚证复印件、房产证复印件、授权委托书原件及李XX书写的同意售房声明；3、诉讼费由XX公司承担。
一审法院认定事实：2016年8月7日，师XX与XX公司订立《房屋出售委托协议》，约定师XX委托XX公司出售涉诉房屋。同月22日，师XX、XX公司及案外人王X签署了《房地产经纪服务告知和提示》，载明出售方应提供的证明、资料包括：身份证明原件和复印件、房产权属证明原件和复印件、婚姻证明原件和复印件、共有权人同意出售证明文件原件等。同日，师XX、王X订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定师XX将涉诉房屋出售予王X，成交总价XXX元，王X应在合同签订当日交纳定金100000元。师XX与王X最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
师XX、王X与XX公司订立《补充协议》，约定经师XX与王X协商同意，因王X原因要求签订买卖合同后从2017年1月1日起再开始办理该合同的所有流程及手续，上述时间导致的延期师XX、XX公司、王X原约定的各项权利义务均顺延。
2016年8月22日，师XX、XX公司及王X订立《居间服务合同》，确认XX公司提供了信息和机会，并确认XX公司协助师XX与王X订立了关于涉诉房屋的买卖合同，王X向XX公司支付居间服务费79860元。
后因合同履行过程中发生争议，2017年3月15日，王X向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，列师XX为被告、XX公司为第三人。王X称签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因自己需将原有房屋卖掉才能以首套住房资格购买涉诉房屋，故王X又与师XX、XX公司订立《补充协议》，约定2017年1月1日之后再进行购房的流程和手续。2016年9月底，因房价大幅上涨，师XX明确表示不愿出售房屋，故王X起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求师XX返还定金共计100000元，并要求师XX支付违约金400000元。师XX的答辩意见是自己之所以答应自2017年1月1日开始办理房屋买卖的全部流程及手续，系因为XX公司承诺可以向师XX垫资买房，并保证师XX在朝阳区小关附近以每平方米55000元价格购买其所需住房，但XX公司未按照承诺为师XX垫资购房。师XX认为签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的时候存在欺诈，两份合同应为无效。XX公司述称，师XX、王X与XX公司签订合同后，师XX曾经在2016年10月初向XX公司职员咨询违约责任问题，并于10月中旬明确表示房屋不卖了。2017年6月28日，一审法院作出（2017）京0101民初5588号民事判决书，认定《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》合法有效，师XX在履行过程中不同意与王X继续履行合同，属于违约行为，应当承担违约责任，故判决解除了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，师XX返还王X定金100000元，师XX支付王X违约金110000元，诉讼费由师XX负担4800元。
为证明其主张，师XX向一审法院出示了2016年10月12日师XX代理人师XX与XX公司工作人员姜XX的通话录音，姜XX承认自己查过之后告诉师XXXXX元可以买到房子。XX公司认可录音证据的真实性，但是认为该证据不能证明XX公司向师XX承诺可以买到房，师XX向XX公司询价，XX公司向其告知市场价，未做任何承诺。
师XX还向一审法院出示了2016年11月16日师XX代理人师XX与XX公司工作人员李XX、段XX的对话录音。师XX在对话中表示XX公司承诺在师XX购房时提供垫资，李XX认可XX公司的经纪人关于100000元首付款的表述不专业、不对。XX公司认可录音证据的真实性，但该证据恰恰证明XX公司告知的是市场价，需要赶紧买房，并未承诺一定能够买到房；由于师XX未签署购房合同，不涉及垫资问题。
师XX又向一审法院出示了2016年11月23日师XX代理人师XX与XX公司工作人员李XX、买房人王X的对话录音。师XX在协商对话中表示，师XX卖房是为了再买房，但是实际上师XX买不到符合自己要求的房子，一是因为钱不够，师XX不符合申请垫资的条件，王X付款的日期非常晚，二是因为房子没有过户给王X之前，师XX没有购房资质，而师XX与王X约定的过户时间是2017年3月。师XX表示自己对此没有经验，这是专业问题。师XX同时表示，在师XX与王X签合同之前，XX公司的多名工作人员承诺可以以55000元的单价买到房子，所以自己才会和王X签约。李XX认可XX公司工作人员过去同师XX讲的话是有问题的，是不严谨的，并表示同意退还中介费用。XX公司认可录音证据的真实性，但认为XX公司工作人员在签约时已经告知师XX拿到购房款的时间，师XX确曾在签约时向XX公司询问房价，XX公司只是告知了当时的市场价，但是房价是在变动的，XX公司并未承诺可以用XXX元买房。
一审诉讼中，王X作为证人出庭作证，称自己亲耳听到过XX公司工作人员告诉师XX的代理人师XX，XX公司可以为其全额垫资买房，在此情况下，师XX才同意与证人王X签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。签约时，XX公司的工作人员在数据库里查了一下，很肯定地告诉师XX单价55000元可以在小关买到符合师XX要求的房屋。后来师XX通过XX公司向王X提出解除合同，三方于2016年11月23日进行沟通，沟通过程中XX公司的经纪人李XX承认XX公司在经纪服务过程中存在错误，需要承担相应责任，并表态《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》解除后，XX公司收取的中介费全额退还。在证人质询环节中，XX公司询问证人全额垫资是谁说的，证人表示原话记不清了，证人自己理解就是全额垫资。对于证人证言，师XX予以认可，XX公司则认为因师XX与证人之间的诉讼尚未执行，故师XX与证人存在利害关系；证人不是专业人员，误解了垫资与全额垫资的概念；XX公司工作人员提出的单价55000元仅仅是报出当时的市场价，并非承诺，因此XX公司不认可证人证言。
一审法院认为，《居间服务合同》是师XX、XX公司与王X的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。第一，根据诉讼中师XX所出示的证据，不能证明XX公司对师XX做出了以单价55000元、总价XXX元的价格购买到房屋的承诺；第二，师XX出示的证据亦不能证明XX公司对师XX做出了关于全额垫资购房的承诺；第三，师XX、XX公司与王X订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经人民法院生效判决认定为合法有效，上述合同中包括付款时间、办理交易手续的时间在内的各项约定均系各方当事人的真实意思表示；第四，北京市关于住房限购的各项政策均为向社会公开发布；第五，在本案所涉《居间服务合同》中，师XX的地位为出卖人。因此师XX未能证明XX公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况的情形，师XX要求XX公司赔偿经济损失的请求，证据不足，一审法院不予支持。关于师XX要求XX公司退还师XX放在XX公司的户口本复印件、身份证复印件、结婚证复印件、房产证复印件、授权委托书原件及李XX书写的同意售房声明的诉讼请求，师XX的上述主张缺乏事实与法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回师XX的全部诉讼请求。
本院二审期间，师XX提交以下证据：证据1、中国工商银行转账凭证，证明师XX已经实际向王X支付了违约金；证据2、小关北里2016年8、9月期间的XX成交记录，证明2016年8、9月期间小关北里地区房屋成交单价为62000万元左右，并非XX公司承诺的单价55000万元；证据3、XX公司在网上做虚假宣传的打印件，证明XX公司已于2018年2月出售的同一套房屋，XX公司在2018年3月28日的网站上仍为待售状态；证据4、光盘，内容为证据3取证过程的视频。
XX公司对于师XX提交的证据1的真实性认可，关联性不认可；证据2、3、4均不属于二审新证据，且对其真实性均不认可，与本案缺乏关联性。
师XX在二审中向本院提交的证据，除证据1外，其他证据均不属于在一审庭审结束后新发现的证据，亦不属于在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许的证据，且师XX在二审提交的证据均与本案争议事实不具关联性。综上，师XX在二审提交的证据不构成二审新证据，对其证明效力本院不予认定。
XX公司未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，师XX主张XX公司向其承诺可以单价55000元在小关附近购买到符合师XX要求的住房，并可以全额垫资购房，对此应承担举证责任。经查，XX公司在与师XX签订的涉案《居间服务合同》中没有约定上述内容，师XX提交的证据亦不足以证明XX公司曾做出上述承诺，故师XX的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。师XX主张XX公司在提供居间服务时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，直接导致师XX履行与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》时违约，由此给师XX造成的损失应由XX公司承担的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，师XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2596元，由师XX负担。
本判决为终审判决。