出租方违约不出租了承租人如何维权？（杭州租赁租房合同律师）

       2016年7月6日，蒋某（甲方出租方）与刘某（乙方承租方）签订商铺租赁合同一份，约定：甲方房屋坐落于杭州下城区间，租赁期限3年，自2016年8月11日至2019年8月10日，双方议定每年租金为300000元，第二年起每一年递增3%，2016年8月11日至2017年8月10日的年租金人民币叁拾万元整，于2016年7月6日前支付。租赁保证金为人民币50000元，乙方于2016年7月6日前支付给甲方，房屋租金按一年为一期支付，首期租金于2016年7月6日前付清。合同终止时乙方交清租金及水、电、电话物业管理等相关费用并且办理营业执照迁移或者注销手续后，甲方即退还乙方租赁保证金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需赔付对方违约金人民币十万元整，如造成损失过大，则按照实际损失赔偿对方。蒋某、崔某在甲方处签名捺印，刘某在乙方处签名捺印。同日，谌某（与刘某系夫妻关系）通过农业银行向蒋某转账370000元。蒋某向刘某出具收据一份，载明：今向朝晖路166号商底层西边一间房租费叁拾万，转让费贰万元，押金伍万元，共计叁拾柒万（370000）元。租赁合同签订后，刘某对租赁房屋进行了装修，并办理了营业执照，经营范围为自制饮品制售。

       崔某在庭审中陈述，其与蒋某森系合伙关系，因经营需要租赁了杭州下城区间房屋，后未实际经营，将租赁房屋转租给刘某。

       因蒋某、崔某未向商铺所有权人按期支付房屋租金，涉案商铺所有权人通知刘某腾空租赁房屋，刘某于2017年1月11日搬离了租赁房屋，刘某遂委托律师程杰起诉至法院。

        刘某向本院提出诉讼请求：1.解除签订的《商铺租赁合同》；2.返还2017年1月11日至2017年8月10日的房屋租金175000元；3.返还押金50000元和转让费20000元；4.蒋某、崔某承担违约责任，并支付违约金100000元；5.蒋某、崔某赔偿刘某的经济损失200000元；6.本案诉讼费用由蒋某、崔某承担。

        一审法院认为，涉案商铺租赁合同系各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，且无证据证明商铺所有权人对转租行为提出异议，因此该商铺租赁合同合法有效。刘某依约履行了支付租金义务，因蒋某不向商铺所有权人按期支付房屋租金，导致刘某无法继续使用商铺，已构成违约。因涉案商铺已实际腾空，租赁合同已无履行基础，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，刘某要求确认解除涉案商铺租赁合同，一审法院予以支持，刘某主张以起诉方式行使解除权，合同解除时间为起诉状副本送达蒋某之日。涉案商铺已于2017年1月11日腾空，刘某要求返还房屋腾退后的租金共计175000元（每月25000元*7个月），一审法院予以支持。关于刘某要求返还保证金及转让费的主张，一审法院认为涉案房屋租赁合同对保证金做出明确约定，根据现有证据，未发生租赁合同约定的不允许返还保证金的情形，因此对于刘某要求返还50000元保证金的主张本院予以支持；对于转让费20000元，因租赁合同对其未做约定，一审法院考虑涉案商铺的租赁及实际使用时间，对未使用部分按比例予以返还，确定返还金额为17222元。关于违约责任，崔某对刘某主张的违约金及实际损失过高提出抗辩，一审法院认为，综合考虑涉案合同的履行情况、过错方、预期利益损失等因素，刘某依约要求支付违约金100000元的主张并无不当，一审法院予以支持。对于刘某主张的其他损失，依现有证据，无法证明实际损失超过违约金约定的金额，因此，原审法院对刘某要求赔偿经济损失200000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于2017年5月11日解除；二、蒋某、崔某于判决生效后十日内返还刘某房屋租金175000元；三、蒋某、崔某于判决生效后十日内返还刘某房屋保证金50000元及转让费17222元；四、蒋某、崔某于判决生效后十日内支付刘某违约金100000元；五、驳回刘某的其他诉讼请求。