商业地产租赁合同审查要点

本文主要围绕商业地产租赁中租赁物基本情况，租赁期限、面积及租金，装饰装修条款，合同解除条款等四方面内容展开。

一、租赁物基本情况

1、房屋的权属情况（所有权及转租权） 

租赁房产的权属情况是房产出租的关键，如何确认出租权的合法性呢，可以根据产权方直接出租房产及出租方转租房产这两种情形进行判断。

2、租赁物用途

《民法典》第708条规定不仅规定了出租人交付租赁物的义务，同时也要求出租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。同时，《民法典》第709条也约定承租人必须按照约定的使用目的使用租赁物。

3、消防

实践中，商业物业因自身特点通常要进行消防验收。实践中常常出现商业物业未经消防验收即出租，以此主张租赁合同无效的纠纷。建设工程消防验收（一次验收）的义务主体是建设单位，二次装修消防验收（二次验收）的义务主体一般也是建设单位，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，则该部分义务主体为使用单位。

需要说明的是，二次消防验收不能和开业前消检同时进行，必须要二次消防验收合格后，方能申报开业前消检。

二、租赁物的租赁期限、计租面积与租金

1、租赁期限

实践中，租赁期限一般包含免租期和计租期。

根据《民法典》第七百零五条规定可知租赁期限最长可约定为二十年。

《民法典》及相关法律法规中并没有针对“免租期”、“计租期”、“计租日”等概念的规定，“免租期”、“计租期”是根据实务操作设立的商务概念。

2、计租面积

商业地产租赁合同中通常会先确定租金单价（通常按租赁房屋面积每月每平方米计算），再乘以计租面积得出每月基本租金。因此，在双方当事人最初洽谈租赁意向之初，“计租面积”往往是双方最先关注的商务条件之一。但是，“计租面积”也仅仅是商务概念而已，并非法定概念。双方当事人可就“计租面积“的核算基础进行谈判协商，而不由法律过多介入限制。

3、租金

实践中除租金外，承租人在租赁期间还会产生物业管理服务费、空调费（含超时空调费）、公共事业费、车辆管理服务费等其他费用，为免疑义，租赁双方应当在租赁合同中对租金范围（是否包括其他费用）进行明确，并对这些费用的缴纳进行明确约定。

另外，商业地产租赁的周期一般都比较长，基于通货膨胀的经济考虑，在固定租金方式或固定租金结合提成租金方式下的固定租金部分，应随着租赁市场的价格调升与整个商业物业的运营发展有所提升，在租金条款中对租金递增标准进行明确约定。

但是，结合当下的实际情形，作为承租人而言，肯定不希望租金还保留一个逐年上涨的趋势，但是这并非法律范畴，属于商务谈判事宜，此处不予展开讲述。

四、装饰装修条款

实践中承租方租赁商铺后往往根据自己的经营需要或商业追求，对租赁房产投入大量资金进行装修、改造，以实现在持续稳定的租赁关系下，租赁房产所涉的优质项目为企业贡献稳定的利润与现金流。商铺租赁的周期一般都比较长，装修投入成本高，往往还涉及退场交付的成本支出，所以租赁合同中对于装修装饰部分的条款十分重要。

《民法典》第七百一十五条的规定，承租人未经过出租人同意擅自进行装修的，可认定为侵害出租人财产权的行为，出租人有权要求承租人承担民事责任，包括但不限于恢复原状、赔偿损失等。

《房屋租赁合同纠纷司法解释》第七条至第十一条则从合同状态（包括合同无效、解除、期限届满）及是否经过出租人同意进行装修装饰（即善意添付及恶意添付）两个角度对装饰装修物的处置进行了约定。

建议在租赁合同中对装饰装修部分进行明确约定，以免在合同履行或终止时出现不必要的纷争。

五、合同解除

根据《民法典》的规定，合同解除权分为法定解除权及约定解除权。除了《民法典》第五百六十三条规定以外，针对租赁合同的提前解除，《民法典》租赁合同篇及《房屋租赁合同纠纷司法解释》也赋予了出租人及承租人法定解除权。