律师观点分析

湖南省XX公司与董XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初2043号
原告：湖南省XX公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳XX。
法定代表人：敖XX，董事长。
委托诉讼代理人：王XX，湖南XX律师XXX律师。
被告：长沙市XX，经营场所长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳XX。
经营者：董XX，女，汉族，1980年6月7日出生。
委托诉讼代理人：熊XX，湖南XX律师XXX律师。
原告湖南省XX公司（以下简称XX公司）诉被告长沙市XX（以下简称XXX）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法由审判员吴XX适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告XX公司与被告XXX经营者董XX的委托诉讼代理人熊XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾空恒盛佳苑E4栋106号商铺，并将腾空的恒盛佳苑E4栋106号商铺返还给原告。2、判决被告向原告支付自2016年1月1日起至2017年3月31日的占有使用费126000元，以后的占有使用费按照8400元/月的标准继续计算至被告实际将商铺交付给原告之日止。事实和理由：2015年1月1日，XX公司与董XX签订了商铺租赁合同，约定原告将其所有的位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳XX商铺出租给被告，合同期限为一年，从2015年1月1日至2015年12月31日，租期届满之日的一个月前被告未书面申请续租，合同期满后双方未达成一致，原告欲收回门面，采取多种方式通知被告腾空并归还商铺，被告置之不理，占用至今。根据合同约定，原告有权没收保证金，并按约定租金的两倍收取租金及各项费用，直至搬迁之日。特提起诉讼。
董XX辩称：1.原告恶意提高续约租金价格，忽视客观市场行情，不考虑涉案租赁房屋所处地段因修路修桥围挡施工给经营造成严重影响和被告投入的装修成本，加租续约，被告根本无法承受，导致双方一直无法达成一致，原告有意逼迫被告就范。2.原告主张的2016年1月1日以后的占有使用费过高，不甚合理。被告在租赁合同到期后没有按约定腾房，应承担违约责任。但租赁合同约定的占有使用费明显超过被告在签订合同时能够预见或应当预见因违约造成的损失，占有使用费的标准最多7000元每月（租金4200元+管理费2800元）。3.保证金1万元应当从占有使用费中扣除，请求法院结合实际经营情况，结合实际损失情况，从公平合理角度适当降低占有使用费的标准。
本院经审理认定事实如下：位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳XX系原告XX公司开发，其中106号商铺系XX公司所有。2015年1月1日，原告与董XX就前述商铺签订了一份《商铺租赁合同》，主要内容为：XX公司将前述商铺租赁给董XX；租赁期限为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月租金为4200元；董XX在本合同签订之日应向XX公司一次性交纳保证金10000元，租赁期满后，董XX未有违约的，XX公司应退还董XX保证金（不计利息），如有违约，原告可以扣留全部或部分保证金冲抵欠费或抵偿因违约给原告造成的损失；董XX应向XX公司一次性预交3个月的租金，以后每次必须提前10天交纳下3个月的租金。董XX如果愿意续租，须在租期届满之日的一个月前向原告提出书面续租申请，同等条件下，董XX可优先续租，原告有权根据市场情况调整租金标准，如果原告同意董XX续租，双方应重新签订书面租赁合同。因任何原因导致本协议终止后的5日内，董XX应将租赁商铺交还给原告，董XX不得以经营亏损等其他理由拒绝交还门面，原告有权要求承租人将商铺恢复至接收商铺时的状态。如承租人在合同终止时逾期不搬迁的，原告有权没收承租人租赁保证金，并自次日开始承租人须承担支付本合同约定租金标准的两倍租金及支付各项费用，直至搬迁之日为止。双方还约定了其他内容。
2015年1月1日，原告与董XX又签订了《恒盛世家门面市场管理协议》，原告向董XX收取承租恒盛佳苑E4栋106号商铺的管理费每月2800元。
上述合同签订后董XX经营XXX，董XX交纳了保证金共1万元，并支付了2015年1月1日至2015年12月31日的租金和管理费。双方对续租的租金标准无法达成一致，合同到期后，董XX未按约定立即返还该商铺。原告多次要求退还商铺未果后诉至本院。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。出租人XX公司已经将涉案商铺租赁给董XX使用，租赁合同期限已经于2015年底届满，此后，双方未就续租商铺重新签订新的房屋租赁合同，双方也没有按照原合同确定的权利义务继续履行，XX公司对董XX继续占用商铺提出了异议，合同到期后董XX继续占用该商铺属于无权占有，现应返还商铺给原告。双方约定合同到期后承租人不搬迁的，原告有权没收保证金，并自次日开始承租人须承担支付本合同约定租金标准的两倍租金及支付各项费用，直至搬迁之日为止，上述约定均属于对于被告承担违约责任有关违约金的约定，根据合同法第一百一十四条之规定，人民法院可予以适当调整，考虑到合同缔结过程中承租人处于相对弱势地位，根据公平原则和被告在合同期内积极交纳了租金的履约情况，对于没收保证金的约定本院不予采纳，保证金可以充抵占有使用费，而对于占有使用费按照双倍租金的标准计算的约定符合客观实际情况，本院予以确认。董XX应当按照上述约定支付合同到期后继续占用期间的占有使用费。按照每月8400元计算，合同到期后每天的占有使用费为280元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告长沙市XX（董XX）于本判决生效之日起十日内腾空位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳XX商铺，并将该商铺返还给原告湖南省XX公司；
二、被告长沙市XX（董XX）在本判决生效之日起十日内向原告湖南省XX公司支付自2016年1月1日起至2017年3月31日的商铺占有使用费126000元，以后的占有使用费按照每天280元的标准继续支付自2017年4月1日起算至被告长沙市XX（董XX）实际将商铺交付给原告湖南省XX公司之日止（董XX已付保证金1万元可充抵占有使用费从董XX应付款项中予以扣除）；
三、驳回原告湖南省XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2820元，减半收取410元，由被告长沙市XX店（董XX）负担1000元，原告湖南省XX公司410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审　判　员　　吴XX
二〇一七年六月十六日
代理书记员　　谢XX