阅读提示：对于预售商品房，购房者在房屋交接验收（收房）过程中常会碰到一些质量问题，如空鼓、起砂、渗漏等等，那么购房者是否可以房屋存在上述质量问题为由拒绝收房呢？拒绝收房后若导致房屋逾期交付的，开发商是否需要承担逾期交房的违约责任呢？

案例解析

2014年7月，张三与某开发商签订《商品房买卖合同》购买A小区房屋一套，合同约定房屋于2014年12月31日前交付，交付条件为“该商品房经综合验收合格”，合同并约定了逾期交房的违约责任等。

合同签订后，张三购买的房屋于2014年12月18日竣工验收合格，开发商于2014年12月22日向张三邮寄收房通知，张三于次日签收。随后收房时，张三以其购买的房屋存在多个功能房大面积空鼓、墙面裂缝、墙歪等质量问题为由要求开发商维修，但房屋经过多次维修后仍存在部分空鼓，双方未能就整改效果达成统一意见，张三拒绝收房并将开发商诉至法院，要求开发商承担自合同约定的交房时间第二天起至实际交房之日止的逾期交房违约金。

一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋的交付条件为“该商品房经综合验收合格”；《合同补充协议》约定，房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，由出卖人对不符合合同约定之处进行整改，小范围整改不影响正常收房。本案中，案涉房屋已经竣工验收合格，合同约定的交付条件已然成立，虽然案涉房屋确实存在墙面水泥砂浆脱落的问题，但该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，且开发商也在约定的交付期限之前通知张三收房，故开发商不存在逾期交房的情形，张三要求开发商承担逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，予以驳回。后张三不服一审判决提起上诉。

二审法院认为：开发商已提交《竣工验收备案表》和《消防验收备案检查结果通知单》，并按合同通知了张三收房，因此诉争房屋在约定交房之日已经具备交付条件。本案诉争的水泥砂浆粉刷面存在的空鼓问题，是墙面装饰的质量问题不是主体结构的重大质量问题，根据《合同补充协议》的约定并不影响房屋交付。张三要求开发商承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，驳回上诉，维持原判。

律师观点

从本案可以看出，法院认为房屋空鼓、起砂等质量问题属房屋质量保修范围，一般不影响房屋的正常交付，购房人并不能以房屋存在上述质量问题为由拒绝收房。那么什么情况下购房人可以拒绝收房，开发商需要承担逾期交房的违约责任呢？

《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该解释第13条还规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

结合上述规定及司法实践，一般情况下只有在房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下购房人才能拒绝收房，此时导致房屋逾期交付的开发商应承担逾期交房的违约责任。

对于房屋主体结构是否合格的问题。在司法实践中，开发商若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表即可证明房屋主体结构是合格的，若购房人认为房屋主体结构不合格则需进行专业质量鉴定，否则如果没有相反证据能推翻该《竣工验收备案表》，法院通常认定房屋主体结构质量是合格的。

对于房屋质量问题严重影响正常居住则属法官自由心证的范畴，因为对“严重影响正常居住”并没有明确的规定，此时法官有较大的自由裁量权。通过分析类似案例，若房屋质量问题能够修复，不影响房屋主体结构安全时，法院一般不会认定为“严重影响正常居住”。

笔者认为，本案中虽然房屋符合交付条件，张三不能以房屋存在空鼓、起砂等质量问题为由拒绝收房，但是可以根据《商品房买卖合同解释》第13条第二款之规定要求开发商承担维修责任，若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，张三可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失可要求开发商承担。

所以说，在一份起诉状中诉讼请求是非常重要的部分，同一个案件原告提出的诉讼请求不同，案件就有可能是完全相反的两个结果。 在上述案例中，张三要求开发商承担逾期交房违约金的诉讼请求被法院驳回，而张三的诉讼请求如果是要求开发商承担维修责任修复房屋并赔偿损失，此时该诉讼请求得到支持的可能性就很大，案件就可能产生完全不一样的结果。因为，在保修期内房屋出现质量问题开发商承担维修责任是基本没有争议的，而对于修复期间购房人的损失也可以要求开发商承担。而且对于开发商来说其损失并不大，在质保期内的房屋其承担维修责任后可以在施工单位的保证金中扣除相应费用，所以最终的维修费用是由施工单位来承担，开发商并没有太大损失。

作为代理律师，我们应当“受人之托，终人之事”帮助当事人彻底解决问题，应当根据现有的证据对案件进行全面分析并提示风险，提出对当事人最有利、最可能得到支持的诉讼请求，这也是我们律师的价值所在。