律师观点分析

民事案件详情简介：

山西省万荣县XX

民事判决书

                         ( 2021)晋0822民初92号

原告(反诉被告):郭X，男，1989年7月8日出生，

汉族，山西省万荣县xxx号居民。

原告(反诉被告):郭X，男，1987年4月3日出生，

汉族，山西省万荣县xxx号居民。

原告(反诉被告):宁XX，女，1965年5月12日出

生，汉族，山西省万荣县里xxx号居民。

三原告共同委托诉讼代理人:贾XX，男，山西xxx所律师。

被告(反诉原告):严XX(又名严XX)，男，1965年11月3日出生，汉族，山西省万荣县xxx号居民。

委托诉讼代理人:乔X，男，山西XX律师。原告(反诉被告)郭X、郭X、宁XX与被告(反诉原告)严XX宅基地转让纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，审理期间，被告严XX提出反诉，本院审理后作出(2020)晋0822民初134号民事判决。宣判后，被告严XX不服提出上诉。运城市中级人民法院审理后，于2020年 12月10日作出(2020) 晋08民终2513号民事裁定书，裁定撒销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭审理，审理期间，反诉原告严XX变更了反诉请求。2021年3月1日公开开战进行了中理。三原台及其共同委托诉论代理人、被告严XX委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。

部门反映处理。

依据《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条、第一百五十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下:

一，终止郭XX与被告严XX1997年8月23日签订的《租赁宅基契约》;

被告严XX返还原告郭X、郭X、宁XX万集建(97)

字第XXX号集体土地建设用地使用证所示宅基地一块，并交付原告此宅基上所建房屋:

三，原告郭X、郭X、宁XX返还被告严XX租金7750元;

四，反诉被告郭X、郭X、宁XX给付反诉原告严XX此宅基上所建房屋价款及按房屋价款10%计算的损失(房屋价款依据实际履行时委托有资质的鉴定评估机构作出的意 见) ;

五，驳回原告郭X、郭X、宁XX的其他诉讼请求;六，驳回反诉原告严XX的其他诉讼请求。

(上述各条自动履行期间为本判决生效后三十日内)

律师点评：农村宅基地违法买卖、转让现象由来已久，本案就是因农村宅基地转让引发的纠纷诉讼。原告郭X、郭X、宁X萍诉请终止郭X荣与被告闫XX签订的好“租赁宅基地契约并恢复原状”，被告闫X抗辩“租赁宅基地契约””实质为宅基地转让。一审认为：案涉宅基地为租赁性质，租期超过20年部分无效，判决支持原告。被告闫X信不服上诉。代理人根据“租赁宅基地契约”的主要条款：租期五十年，租金一次性支付且价格畸高及违约条款显然不合常理，租金收据写明是买宅基地款，结合一审庭审笔录及农村当时普遍存在的宅基地违法买卖、转让情况，论证一审认定事实错误。另，依据当时的法律，一审即使认定案涉宅基地为租赁性质，租期50年也合法有效。二审采纳了代理人意见发回重审。重审代理人主要针对“租赁宅基地”实质为“转让宅基地”进行举证及辩论。同时，就租赁性质而言，租期50年根据当时的法律应当认定有效进行辩论。重审采纳了代理人部分意见认为案涉宅基地系买卖关系，违法法律强制规定，书无效协议。判决终止签订的“租赁宅基地契约，返还宅基地上所建房屋。”重审判决认定事实基本正确，适用法律明显不当且明显存在执行不能。二审发回、重审一审代理人从两方面抗辩原告诉请：一方面，就“租赁宅基地”的实质为“宅基地转让”主要从合同的条款的租金、租金、违约责任、收据、证人证言等事实及《民法典》第一百五十四之规定，举证论述应当认定为宅基地转让而非买卖，继而又从宅基地转让的有关法律规定结合案件事实论述宅基地转让合法性。另一方面，就“租赁宅基地”期限五十年，依法应当有效进行法律适用论述。本案代理策略：逻辑清楚，思维缜密，进退自如，步步为营。代理意见：有理有据，合情合法。

给出相应的建议或意见：案涉宅基地的取得是否合法对原告主体不适格进行抗辩，提起行政诉讼，中止本案审理会异曲同工。