律师观点分析

原告张某与被告高XX（南京）房地产有限公司(以下简称高XX公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊琴亚独任审判，公开开庭某行了审理，原告张某的委托代理人黄勇，被告高XX公司的委托代理人李方帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某向本院提出诉讼请求：现要求被告高XX公司支付面积误差超过3%部分双倍价款60994元。事实和理由：2013年9月14日，其与被告高XX公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由其购买高XX公司开发的位于江宁经济技术开发区利源中路88号高XX国际花园6幢1106室房屋，合同约定房屋面积为111.68平方米，实际交房时房屋面积减少8.65平方米。2016年3月21日，高XX公司称如不签订《赔偿协议书》，将不退还房屋面积差额款99555元，迫使其签订该赔偿协议，对超过总面积的3%部分按照《商品房预售合同》执行。但高XX公司在上述款项后，未支付超过3%面积的赔偿款60994元。
被告高XX公司辨称，根据双方签订的《南京市商品房预售合同》及《赔偿协议书》，其与原告张某对房屋面积差部分某行了多退少补，且已经履行完毕，故请求驳回张某的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月14日，原告张某与被告高XX公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定张某购买高XX公司开发的位于江宁经济技术开发区利源中路88号高XX国际花园6幢1106室房屋，该房屋面积为111.68平方米，单价为11509.2元/平方米，总房款为1285348元。合同第十一条约定面积差异的处理：根据实测面积，按约定单价结算。房屋交付时，张某发现实际交付的房屋面积为103.03平方米。2016年3月21日,张某与高XX公司签订《赔偿协议书》一份,约定：一、高XX公司于2016年3月15日支付张某违约赔偿金合计人民币440元；二、本协议签订，即表明双方签订和履行《南京市商品房预售合同》中，有关高XX公司赔偿及违约的责任义务已全部处理完毕，张某对此再无争议；三、有关房屋面积误差，按《南京市商品房预售合同》约定处理，合同没约定的，按实际面积差额参照合同约定的单价计算，多退少补，并在支付违约赔偿金时一并结算；四、本协议中上述第二条和第三条所涉款项合计计算后，高XX公司将款项总额付至张某指定账户；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效，双方再无争执。2016年3月23日，高XX公司将面积误差款99555元与赔偿金440元支付完毕。
庭审中，原告张某陈述《南京市商品房预售合同》第十一条为格式条款，应属无效。被告高XX公司认为该条款合法有效。张某陈述赔偿协议书约定的违约赔偿金440元为逾期交房的违约金，不含面积误差超过3%的赔偿款。高XX公司予以认可。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《赔偿协议书》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，对于面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，原告张某与被告高XX公司签订的《南京市商品房预售合同》及《赔偿协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。《南京市商品房预售合同》第十一条明确约定了面积差的处理方式，即根据实测面积，按约定单价结算，且高XX公司已经按照合同及补偿协议履行了返还面积差额部分的购房款，故张某要求高XX公司给付面积误差超过3%部分双倍房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。张某称《南京市商品房预售合同》第十一条为无效条款，未提供证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费663元，由原告张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。