商品房质量瑕疵如何处理

一、案情简介

陈某艺于2013年4月份向ZZSD房地产开发有限公司购买一套面积为131.14平方米的商品房，双方于2013年12月29日办理交房手续。2014年2月初，陈某艺准备装修房屋时，发现该房的客厅及卧室顶板均出现裂缝，且有漏水现象，顶板还有部分坍塌，墙体还渗出盐白，显然房屋存在质量瑕疵。陈某艺要求开发商修补裂缝及处理墙面盐白问题，但开发商以房屋验收合格，并已交付陈某艺使用为由拒绝处理。为此，陈某艺起诉到法院，请求开发商修复质量瑕疵问题。开发商主张房屋经过验收合格，并与陈某艺办理了房屋交接手续，不存在瑕疵。

二、法院判决

这个案件最大的问题在于，房屋的瑕疵是肉眼都看得见的，但该房屋又是验收合格的，并且双方交房时陈某艺并未提出这个问题。就这个瑕疵问题，是主张修复，还是主张支付维修费？开发商主张已经派工程队前去修复，但因为修复后未经过有资质的部门验收，陈某艺不认可该修复行为。经过审理，双方同意委托有资质的司法鉴定部门对讼争的瑕疵及修复费用做鉴定。经过鉴定，修复该瑕疵的费用为13637元，鉴定费8000元。法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。关于鉴定费由谁来承担的问题，法院认为，作为开发商的被告未向原告交付符合合同约定的质量的房屋，导致原告申请修复费用的鉴定。该费用应当由被告负担。一审判决后，开发商以鉴定费不应由其承担为由上诉。二审法院维持了一审判决。

三、律师点评

本案中，关于房屋质量瑕疵问题，是肉眼就可以看得见的。问题在于，陈某艺的主张要求修复，还是要求支付修复费用。如果要求修复，则开发商在修复后，还应当委托有鉴定资质的部门，对其修复质量进行验收鉴定。如果请求支付修复费用，则举证责任在于陈某艺。所以法院判决由开发商承担修复费的鉴定费用存在一定的瑕疵，本案更应该由开发商负责修复，修复后经过有资质的机构进行验收。按照法院适用的法律规定，本案陈某艺应当请求修复。在开发商拒绝修复，开发商拒绝修复的情况下，可以自行委托修复，产生的费用由开发商承担。

四、本案提示

1、办理房屋交付手续时，记得要仔细检查，发现哪里有瑕疵要在交接手续上载明，拒绝交接。直到修复为止。

2、本案在选择诉讼请求时，当事人直接要求支付修复费用，导致在鉴定费方面存在争议。律师建议还是直接要求对方修复，并由有资质的质量检验部门对修复工程进行验收。

3、哪怕是在房屋交付后，如果出现质量问题，应当及时找物业公司固定证据，并要求开发商处理。协商不成及时诉诸法院，无论是质量是否存在瑕疵，还是修复费用都可以委托鉴定。法院正常情况下会以鉴定结论来作出判决。