律师观点分析

案例简介：

当事人余某的爷爷育有二子二女（大女儿失联），2002年爷爷去世，留下一套房屋，未立遗嘱。爷爷去世后，该房屋一直空置。2015年该房屋被拆迁，爷爷的其他三个子女均同意由余某继承该房屋。余某拿着该房屋的土地使用权证（房屋所有权证未找到）与拆迁公司签订了拆迁协议，赔偿获得了一套房屋，余某对拆迁赔偿的房屋进行了装修入住。2018年，陈某将余某起诉至法院，请求确认拆迁赔偿的房屋所有权归陈某所有，余某腾退该房屋。一审法院经审理判决支持了陈某的诉讼请求。余某一审败诉后，委托本律师代理二审提起上诉。本律师接受委托后，通过到一审法院阅卷、房管局调取被拆迁房屋的产权登记信息，了解到爷爷名下被拆迁的房屋2001年通过买卖的方式产权过户登记到了陈某的名下，而经办房屋买卖手续的人正是爷爷失联的大女儿，大女儿拿着爷爷的授权委托书协助陈某办理了房屋产权过户手续。余某认为2001年爷爷生病一直在住院，不可能授权大女儿卖房子，授权委托书上爷爷的签字是大女儿伪造的。

经过研究分析本案案情，本律师在代理当事人提起上诉的同时，建议当事人将武汉市自然资源和规划局列为被告，提起行政诉讼，请求判决：1、确认被告武汉市自然资源和规划局2001年、2011年9月29日分别为第三人颁发阳20××38号、20××94号房屋所有权证的行为违法；2、撤销被告武汉市自然资源和规划局2011年9月29日作出颁发阳20××94号房屋所有权证的具体行政行为。最终，民事二审法院通过审理，认为行政诉讼的判决结果直接影响民事案件的判决，裁定撤销一审法院民事判决，案件发回一审法院重审。

民事案件发回重审后，在审理过程中，通过多次与原告陈某及陈某的代理律师沟通，双方最终达成调解，拆迁的房屋所有权（价值90万左右）归余某所有，余某补偿陈某40余万元。

律师点评：

本案中，当事人余某的爷爷已经去世，大女儿协助陈某办理房屋过户手续时提交的授权委托书上的签字，即使余某不认可，但无法提供证据证实签字并非余某的爷爷本人所写。而且，大女儿即使没有获得爷爷的授权，但是对陈某而言，大女儿和爷爷是父女关系，完全可以认定大女儿的行为构成表见代理。同时，大女儿如果没有获得爷爷的授权，属于无权处分，但是陈某以合理的价格购买了房屋，并且办理了过户手续，也构成善意取得。因此，在向余某分析本案的风险后，余某同意调解。本律师建议余某提起行政诉讼，使得民事案件二审裁定发回重审，给余某争取了更多的时间，并通过多次与陈某、陈某的代理律师沟通协商，最终双方达成调解，帮余某保住了房屋的所有权，减小了近50万的损失。

法律依据：

表见代理是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人实施法律行为的代理。

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。  受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。