律师观点分析

上诉人(原审原告)：黄某，男，1989年生，汉族，住平南县。

委托诉讼代理人：马勋雄，广西桂联律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：何某，女，1962年生，汉族，住平南县。

委托诉讼代理人：陈某，广西**律师事务所律师。

上诉人黄某因与上诉人何某居间服务合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2020）桂0821民初840号民事判决，双方均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

黄某上诉请求：撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初840号民事判决，改判支持黄某的一审诉讼请求。事实与理由：在签订案涉土地转让合同的过程中，黄某并不知情何某要求案涉土地还要在留出1.5米通风采光通道这一事实。在黄某于2019年7月25日促成何某与案外人何某1签订《国有土地使用权转让协议书》后，何某与潘某于2019年8月10日故意瞒着黄某私下签订了补充协议，就是为了不用支付中介费给黄某。现案涉土地的使用权等都已办理至潘某名下，潘某也已实际管理使用该土地，证明潘某确实已支付完全部土地转让款，请求二审法院依法改判。

何某辩称，黄某在签订案涉土地转让合同的过程中，隐瞒了案涉土地还要再留出1.5米通风采光通道的事实，导致最终成交价为3150000元而非3600000元，没有达到居间合同约定支付居间服务费的约定价格。并且，潘某到现在也没完全支付完3150000元土地转让款，尚欠830000元未支付，黄某也未履行完其负责向买受人追讨土地转让款的义务，请求驳回黄某的上诉请求。

何某上诉请求：撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初840号民事判决第一项，改判驳回黄某的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：黄某在一审庭审期间，明确承认其在2019年5月27日知道何某要求案涉土地要与东面房屋留足1.5米作为通风采光通道，其陈述已构成自认。一审法院认为何某没有证据证明其已告知黄某案涉土地要预留1.5米这一事实是错误的。黄某隐瞒了重要事实，导致最终成交价为3150000元，并没有达到双方约定支付居间服务费的条件，也造成何某的损失，黄某不得要求何某支付报酬。并且，潘某现在也没完全支付完3150000元土地转让款，黄某未履行完其负责向买受人追讨土地转让款的义务。

黄某辩称，其在一审庭审期间因为太紧张，所以没理解一审法官的问题。当时，其在回答什么时候知道1.5米通风采光通道这个问题时，除了回答是在2019年5月27日知道，还回答其只知道要扣减15平方米通道故土地只能出卖360平方米，联系其整个回答的内容，应理解其想表述的是在2019年5月27日，其知道的是土地只需预留0.6米通道，0.6米通道共占地15平方米，故只能出卖360平方米这一事实，而并非表述其已知道要预留1.5米通道。其余答辩意见和黄某的上诉状意见一致。

黄某向一审法院起诉请求：判令何某支付房地居间服务费人民币300000元及利息（自2019年8月20日起至支付清房地居间服务费之日止按年利率6%计算）给黄某。

一审法院查明，2010年2月10日，被告何某的丈夫陈忠辉与冯静签订《转让宅地协议》，约定陈忠辉购买了登记在冯静名下的坐落于块国有建设用地使用权，即本案案涉土地使用权。陈忠辉购买该土地使用权后，该土地未过户，以备未来卖出时由冯静直接过户给买受人。

2019年7月19日，原告黄某与潘某签订了《购房地意向书》，主要约定潘某欲出价3600000元，分三期支付购买案涉土地，由原告出面与卖方洽谈。签订意向书后，潘某支付了20000元意向金给原告。原告于2019年7月20日将其中10000元意向金交给被告何某。

2019年7月21日，原告何某与被告黄某签订了《支付居间服务费承诺书》，双方主要约定：甲方何某将案涉土地，以人民币3300000元的价格委托乙方黄某帮助出让，最终售价超过3300000元部分（居间服务费）由黄某收取。根据出让资金三次汇入进度，分三次汇入黄某账户，第一次汇入80000元，第二次汇入80000元，第三次汇入140000元。如甲方不愿汇款给乙方，乙方有权起诉要求甲方赔偿双方约定超过3300000元的部分。乙方有义务配合甲方将所有价款收回。

2019年7月25日，在原告的见证下，案外人潘某与涉案土地使用权原权利人冯静、陈刚签订了《国有土地使用权转让协议书》，被告何某作为冯静、陈刚的委托代理人在该协议中签字。协议中冯静、陈刚、何某（三人为甲方）与潘某（乙方）约定：1.涉案土地使用权证登记使用权面积为375㎡，实际土地面积为360㎡；2.涉案土地使用权的土地转让款为3600000元；3.签订协议后乙方于2019年7月19日支付的定金20000元整转为购买土地转让款，签订协议当日乙方支付100000元，待甲方涉案土地使用权变更登记至乙方名下后，乙方于当天支付土地转让款2380000元给甲方，乙方取得涉案土地使用权证、国有土地建设许可证后一个月内支付500000元给甲方，剩余的600000元在第二个月付清等。

签订《国有土地使用权转让协议书》后，潘某在丈量土地过程中得知，案涉土地在协议书约定的实际使用面积为360平方米（涉案土地为25m长，15m宽，共375㎡，长边即为两户相邻边，相邻边留出0.6m间隔，0.6m×25m=15㎡，375㎡-15㎡=360㎡，此即案涉土地在买卖合同上写明实际面积为360㎡的原因）的基础上，还要在本方土地再留出1.5米宽通道，确保与邻居（陈忠辉、何某家族户）实墙间隔共3米，作为通风采光道，即实际只能使用322.5平方米土地（1.5m×25m=37.5㎡，360㎡-37.5㎡=322.5㎡）。潘某得知此情形后，决定放弃交易。之后，何某经过与潘某私下协商，于2019年8月10日签订了《国有土地使用权转让补充协议书》，补充约定：1.涉案土地价格为3150000元；2.潘某已支付的土地转让款120000元，尚欠土地转让款3030000元，潘某承诺2019年8月30日前支付1600000元，2019年10月31日前支付600000元，剩余的830000元在取得国有土地使用权证及建设许可证后3个月内支付；3.其余事项不变。

2019年8月20日，黄某到潘某家中追索居间费用，潘某以黄某没有提供完善的居间服务为由拒绝支付剩余居间费，双方发生冲突后潘某报警，经燕湖派出所调解，双方签订了《居间合同服务协议》，该协议是黄某打印好拿来双方签字，协议中载明：“高昇海、潘某委托黄某提供居间服务购买土地使用权，土地成交价3600000元，高昇海、潘某已将土地转让款全部付清给土地出让方何某。

潘某已支付给何某的土地转让款情况如下：2019年7月19日支付意向金20000元；2019年7月25日付100000元；2019年8月27日支付1000000元；2019年8月28日支付600000元；2019年10月16日支付600000元；共计2320000元。

一审法院认为，原告黄某与被告何某签订的《支付居间服务费用承诺书》，内容未违反法律规定的效力性强制规定，系双方的真实意思表示，该承诺书合法有效。被告主张原告故意隐瞒了案涉土地需预留1.5米通风采光通道的重大事实，但被告不能证实自己已向原告履行了告知义务，对被告该主张不予支持。原告促成了被告与案外人潘某签订了以3600000元转让土地使用权转让协议，协议成已经成立，原告、被告的居间服务约定发生法律效力的条件也已经成就。之后，买卖双方在履行合同的过程中产生分歧，遂补充约定以3150000元价款进行交易，但第二份合同是以第一份合同为前提的，被告利用了居间人提供的机会订立第一份合同，居间人已经履行合同义务，有权取得300000元居间报酬。依照被告与案外人签订的《国有土地使用权转让协议书》的约定，被告支付居间服务费给原告是附条件的，按照案外人三次支付价款的进度，被告应分三次支付居间服务费给原告，第一次80000元，第二次80000元，第三次140000元，原告有义务配合被告将转让款收回到被告账户。原告主张案外人已付清全部土地转让款，但结合案外人潘某的付款记录，对原告该主张不予采信。现买受人潘某仅支付了共计2320000元给被告，第一次支付居间服务费的条件已成就，但第二次、第三次支付居间服务费的条件均未成就，故被告应支付给原告居间服务费80000元，原告在收到案外人支付的意向金时，扣留了10000元，被告还应支付给原告70000元。对其余的居间服务费，在支付条件成就后，原告可以另行主张权利。被告于2019年10月16日收到共计2320000元，其应支付给原告居间服务费而没有支付，已构成违约，违约造成资金占用期间的利息损失可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按照年利率6%计算。一审判决：一、被告何某于本案判决生效之日起十日内支付70000元居间服务费及利息［利息计算方法：以70000元为基数，自2019年10月16日起按照年利率6%计算至履行完毕之日止］给原告黄某；二、驳回原告黄某的其它诉讼请求。

二审查明，一、经调取一审庭审视频录像，黄某在一审庭审中回答什么时候知道案涉土地要预留1.5米通风采光通道这一问题时，其主要陈述，何某在2019年5月27日口头告知其案涉土地要预留1.5米通风采光通道，这样375平方米土地就少了15平方米，只能卖360平方米，价格为10000元/平方米，所以土地转让款为3600000元。二、何某承认，在2019年7月25日双方签订《国有土地使用权转让协议》前几天，其儿子陈量作为其代表，与潘某见面协商，并一同前往律师事务所与律师一同协商土地转让事宜。三、黄某提供微信聊天记录截屏证明，在何某与潘某签订《国有土地使用权转让协议》之前，陈量与黄某就土地买卖事宜有互相沟通。2019年7月25日10时26分，陈量将买卖双方拟签订的《国有土地使用权转让协议》在微信中发与黄某，就合同事宜继续沟通。四、本院对潘某进行调查，潘某主要陈述，在签订《国有土地使用权转让协议书》之前，陈量在与其协商过程中，并未提起案涉土地需预留1.5米通道这一事宜。对于案涉土地，其于2019年9月25日取得不动产权证书，于2019年12月5日取得建设工程规划许可证，至2020年9月已在案涉土地上建好一层建筑。其尚欠830000元土地转让款未支付给何某，因为其后面才知道与何某有一点亲戚关系，双方约定，待案涉土地建好房屋并取得房产证后，以该房屋为抵押向银行贷款，取得贷款后再支付该830000元尾款。另对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，一、关于黄某是否隐瞒案涉土地需预留1.5米通风采光通道的问题。首先，在何某与黄某签订的《支付居间服务费承诺书》及何某等与潘某签订的《国有土地使用权转让协议书》中，并未有约定案涉土地需预留1.5米通风采光通道的内容。其次，对于黄某在一审庭审中的陈述，黄某虽然在回答的前半部分陈述“知道土地需预留1.5米通道(1.5m×25m=37.5㎡，即有37.5㎡面积不能使用)”，但后半部分“这样375平方米土地就少了15平方米(0.6m×25m=15㎡)，只能卖360平方米”的陈述，与前半部分是互相矛盾的。所以，综合黄某的整体陈述，并不能认定黄某已自认何某在2019年5月27日告知其土地需预留1.5米通道的事宜。再次，在双方签订《国有土地使用权转让协议书》之前，何某已委托其儿子陈量与潘某直接面谈沟通协商土地转让事宜，对于土地需预留1.5米通道的事宜，陈量未对潘某提起。而《国有土地使用权转让协议书》的内容，陈量亦是经过咨询律师及与黄某沟通后才形成。因此，结合到案证据及双方陈述的买卖土地过程，不能证明黄某在提供中介服务的过程中存在隐瞒行为。对何某提出黄某故意隐瞒事实的主张，本院依法不予采信。

二、关于案涉居间费用应如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，何某与黄某之间为居间合同关系，黄某促成买卖双方签订了《国有土地使用权转让协议》，其已履行了居间人的义务，依法有权收取约定的中介服务费。黄某与何某签订的《支付居间服务费承诺书》约定售价超过3300000元部分为居间服务费，而《国有土地使用权转让协议》约定的案涉土地售价为3600000元，因此，黄某有权向何某收取300000元中介服务费。何某与潘某在未与黄某协商的情况下后续订立的《国有土地使用权转让补充协议书》，不能证明是因黄某存在违约行为而导致土地售价产生变化，该协议书不影响黄某向何某收取300000元中介服务费。

三、关于案涉居间费用应如何支付的问题。何某与黄某在《支付居间服务费承诺书》中约定，何某根据土地买受人三次支付土地转让款的进度，分三次支付完全部的居间服务费给黄某。而何某与潘某在《国有土地使用权转让协议书》中约定，土地转让款为3600000元，潘某分三次支付，分别为签订协议后潘某之前支付的定金20000元转化为土地转让款，签订协议当日支付100000元，待涉案土地使用权变更登记至潘某名下后支付2380000元，待取得涉案土地使用权证、国有土地建设许可证后一个月内支付500000元，剩余的600000元在第二个月付清。综合到案证据，潘某至2019年10月16日转账汇款共支付2320000元给何某，因此，一审判决认定何某支付第一次80000元中介服务费给黄某的条件已成就，符合合同约定。在抵扣黄某扣留的10000元意向金后，何某应在2019年10月16日向黄某支付第一次的70000元中介服务费。对于何某余下所应支付的二次附条件的中介服务费，何某提出转让土地款项尚未全部取得，故其不应支付的主张。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，何某与潘某在《国有土地使用权转让协议书》中约定，在潘某取得国有土地使用权证、国有土地建设许可证后的第二个月，潘某应支付完全部土地转让款项。潘某在2019年12月5日，已取得土地的不动产权证及建设工程规划许可证，即潘某应于2020年2月5日前支付完全部土地转让款。而何某在与潘某签订《国有土地使用权转让协议书》之后，因通道事宜与潘某产生不同意见，何某理应与潘某、黄某共同协商解决问题，或采取诉讼等的方式要求潘某继续履行合同或解除合同。但何某采取的是，在未与黄某协商的情况下，自行与潘某协商变更了土地转让款的金额及付款时间。在黄某不存在违约行为的情况下，何某该行为应视为其故意阻止支付居间服务费条件的成就，因此，应视为何某支付后二次居间服务费给黄某的条件已成就。综上，何某应支付居间服务费300000元给黄某，抵减黄某已扣留的10000元意向金后，还应支付290000元及其逾期付款所造成的违约损失（违约金计算：以70000元为基数，从2019年10月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算计算；以220000元为基数，从2020年2月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。一审判决认定何某支付全部居间服务费给黄某的条件未成就及按年利率6%计算违约损失不当，本院予以纠正。

综上所述，何某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。黄某上诉理由部分成立，对其成立的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初840号民事判决第二项；

二、变更平南县人民法院（2020）桂0821民初840号民事判决第一项为：何某于本案判决生效之日起十日内支付290000元居间服务费及违约金［违约金计算：以70000元为基数，从2019年10月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算计算至履行完毕之日止；以220000元为基数，从2020年2月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至履行完毕之日止］给黄某。

三、驳回黄某的其他诉讼请求。

一审案件受理费2900元，保全费2020元，共计4920元，由上诉人何某负担；二审案件受理费4880元，由上诉人何某负担。黄某已预交的二审案件受理费5800元，由本院予以退回。

本判决为终审判决。