律师观点分析

上诉人卢X因与被上诉人王XX、彭XX、黎XX等三人（下称王XX等三人）租赁合同纠纷一案，不服南丹县人民法院（2019）桂1221民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人卢X上诉请求：撤销一审判决，并支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为上诉人与王XX等三人签订的《空场地租赁合同》是有效的；一审法院又认为上诉人与王XX等三人在《场地租赁合同》期满后的不定期租赁关系又是无效的。该判决认定前后自相矛盾。如果《场地租赁合同》因未经批准建设的临时建筑而导致合同无效，该无效结果应当依据《合同法》第五十八条的规定进行处理。即在政府对上诉人租赁的空地进行征收后，王XX等三人因上诉人在租赁空地上兴建建筑物获得补偿，其应当将上诉人在租赁空地上兴建地上建筑物获得的补偿款退还给上诉人。或者按照双方的过错情况和结合上诉人的实际损失，依法由王XX等三人对上诉人进行相应赔偿。一审法院即认定《空场地租赁合同》期满后的不定期租赁关系无效，又没有按照合同无效的处理规则。因此，一审判决没有事实依据，也不符合法律规定。二、从王XX出具给上诉人2015年至2018年期间的多张《收据》看，这些收据内容有写为”仓库租金”，也有的写为“租地租金”，这说明场地出租包含了空地和仓库两个部分。本案不存在上诉人丧失对地上附着物的水、电、房屋等设施控制的问题。实际上，上诉人从2010年1月1日至2019年6月10日期间一直租赁使用合同约定的场地。政府部门在拆除该场地附着物时，上诉人才请人把仓库内堆放的货物和设施搬走。在政府征收上诉人租赁的空地后，王XX等三人虽未向上诉人收取租金，但对上诉人继续租用该场地的事实未提出过异议，这说明上诉人与王XX等三人继续存在租赁关系。在本案中，政府的征地行为是发生在双方租赁关系期限内，因此，王XX因该征地行为获得附着物所获得的补偿款按双方签订的合同约定应归属上诉人所有。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王XX、彭XX、黎XX等三人辩称：2009年12月30日，被上诉人与卢X签订《空场地租赁合同》，该合同第二条约定“租赁期限为伍年（即从2010年1月1日起至2015年1月1日止）；该合同第六条第3项约定“在合同有效期内，如政府选用该土地，土地赔偿费归甲方（王XX等三人）所有，但场面附作物设施补偿费归乙方（卢X）所得”。2019年之后，政府征用被上诉人出租合同约定的土地，原合同约定租赁期限届满，因此，卢X在租赁土地上兴建的地上附作物设施已归被上诉人所有。政府补偿的地上附作物的补偿款也应当归被上诉人所得。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
卢X向一审法院起诉请求：1、确认卢X与王XX等三户签订的《空场地租赁合同》合法有效；2、判令王XX等三户将其获得的房屋补偿款213031.50元返还给上诉人；3、本案的案件受理费由王XX等三户承担。
一审法院认定事实：2009年12月30日，王XX、彭XX、黎XX等三户（甲方）与卢X（乙方）签订《空场地租赁合同》，合同约定：第一条、租赁空场地位于龙滩大道车线路口一宗空地,发展多种经营方式。第二条、租赁期限为伍年(即自2010年元月1日起至2015年1月1日止)。第三条、租赁空场地租金为每年贰万肆仟元整(￥24000元),实行年支付制,以现金支付方式,先交租金后使用。第四条、合同有效期内前三年，甲、乙双方都不得以任何理由调整原规定的租金基数(即:24000元/年);三年后,在同等条件下,租金由甲、乙双方再协商决定,但涨幅不能超过15%。第五条、双方权利义务：1、在合同有效期内,甲方不得干涉乙方发展的多种经营方式；2、在合同有效期内,场地的水、电安装设施及水电费等一切费用由乙方自行承担,与甲方无关;但甲方必须协助乙方搞好各项协调工作；3、在合同有效期内,乙方有权对场地进行转租或转让,甲方不得干涉。第六条、其他事宜：1、在租赁期满后,乙方有优先续租的权利，如乙方有意续租的,应提前20天以书面通知甲方,甲方应在租赁期满前对是否同意乙方续租进行书面答复。甲方同意续租的,双方重新签订租赁合同。如甲方未作出书面答复的,视为甲方同意乙方续租,租期为不定期,租金标准以本合同规定为标准；2、乙方在经营期间,除国家强令起房或者土地政策变动外,甲方不得以其他理由收回场地,否则将承担乙方的一切经济损失。如因政策强制执行的需要,甲方应提前通知乙方,因此造成的一切损失与甲方无关；3、在合同有效期内,如政府征用该土地,土地赔偿费归甲方所有,但地面附作物设施补偿费归乙方所得；4、合同期满后,水、电、房屋等设施,乙方无权拆除及搬走。第七条、争议解决方式：本合同有效期间,如双方发生的争议,由双方共同协商解决或申请有关部门调解解决,协商或调解不成的,可提交仲裁委员会仲裁或者依法向人民法院起诉。第八条、本合同一式四份,甲、乙双方各执一份,合同自双方签字盖章之日起生效。2018年，南丹县政府为铜江河景观改造提升工程向城关镇城北社区扯线队征用集体土地，前期工作于2018年8月份开始开展进行，2018年12月30日，县政府与扯线菜队签订《征地协议书》，甲方为南丹县人民政府，乙方为扯线菜队，扯线菜队法人代表吴XX签名，还有群众代表黎XX、杨XX、彭XX、李XX等12人签名。2019年5月6日，扯线菜队的拆迁（地面附着物）补偿费发放分配表显示，本案涉案的部分为泥墙草面房屋645.55平方米，补偿金额为213031.5元；卢X认为该项补偿金应归其所有引发本案纠纷。
另查明，卢X与王XX、黎XX、彭XX签订的空场地租赁合同履行期满后，卢X以口头形式继续租赁，其提供的收据有：2015年12月9日，王XX出具的《收据》确认“今收到卢X交来车线仓库2015年下半年仓租15000元”；2017年1月26日，王XX出具的《收据》确认“今收到仓库（车线）2017年上半年租金15000元”；2017年9月8日，王XX出具的《收据》确认“今收到卢X交来2017年仓库下半年租金15000元”；2018年2月13日，王XX出具的《收据》“今收到卢X交来仓库（2018年上半年租金）15000元”；2018年9月29日，王XX的收据确认“交款单位冠珠陶瓷卢X收款方式：现金人民币大写壹万伍仟元（15000）收款事由：租地租金（2018年下半年）”。扯线菜队的队长吴XX述称：该队集体土地分给社员管理，但一直未发放土地承包经营权证，遇有政府征地，征地补偿款归集体所有；分给社员管理的土地经营流转，队集体不干涉；土地经营流转所得收入归管理者；本案涉案土地的管理人为王XX（杨XX户）、彭XX、黎XX三户。
根据卢X的起诉及王XX等三人的答辩，将本案的争议焦点归纳为：1、卢X与王XX等三人签订的《空场地租赁合同》是否合法有效？2、卢X请求王XX等三人共同退还给其被征用地的地面附着物、设施补偿费213031.5元是否有事实和法律依据？3.卢X与王XX等三人签订的《空场地租赁合同》是否已经履行完毕？
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本案中，杨XX未在合同上签名，其虽与王XX为夫妻关系，根据合同相对性原则亦不应作为本案被告。依据《民事诉讼法》相关规定应驳回卢X对杨XX的起诉。因在本判决中一并处理，故不再制作裁定书。
关于本案第一个争议焦点：卢X与王XX等三人签订的《空场地租赁合同》是否合法有效？卢X与王XX等三人争议的是本合同期满后的不定期租赁，王XX等三人认为合同期满后的不定期租赁（双方口头达成的租赁合同）应按无效合同处理，一审法院认为，双方的口头租赁合同标的确属未经批准建设的临时建筑，双方的口头租赁合同依法应为无效合同。在庭审中，双方对签订的《空场地租赁合同》的效力无异议；相关的集体、社区、土地管理部门及政府在征地过程中亦无异议，应当予以确认。
关于本案第二个争议焦点：卢X与王XX等三户签订的《空场地租赁合同》是否已经履行完毕？卢X认为《空场地租赁合同》一直延续至今；王XX等三人则认为该合同至2014年12月29日已履行完毕；一审法院认为双方签订的《空场地租赁合同》租赁期限为2010年1月1日起至2015年1月1日止，合同履行完毕时间应为2015年1月1日。
关于本案第三个争议焦点：卢X请求将被征用地的地面附着物、设施补偿费213031.5元支付给其本人是否有事实和法律依据？根据双方签订的《空场地租赁合同》第六条第3款的约定，双方得出相反的观点，卢X认为按此约定地上附着物补偿金应属于其所有；王XX等三人认为合同已经期满，征地未发生在合同期内，附着物补偿金应归王XX等三人所有；一审法院认为对该条款“在合同有效期内”的理解，应结合整个合同上下条款之间及合同期满后双方的表现来理解。首先，结合第六条第4款的约定“合同期满后,水、电、房屋等设施,乙方无权拆除及搬走”看，在合同期满后，卢X丧失了对地上附着物“水、电、房屋等设施”的控制权；其次，从2015年后，王XX提交给卢X的收据看，双方之间的租赁关系由“空场地租赁”已经转变为“仓库租赁”，王XX等三人收取的是仓库租金，由此可知，该物的所有权自合同期满即2015年1月1日起已归属合同甲方。由此可见，本合同期满后双方约定地上附着物的物权已经发生了变动，对该条款“在合同有效期内”应理解为本合同有效期即2010年1月1日起至2015年1月1日的约定期限内。而政府征地行为发生于2018年8月，达成征地协议发生在2018年12月30日，均不在该期限内。另外，2015年后，双方的口头租赁仓库的协议因违反相关法律亦为无效协议，因此，卢X依照《空场地租赁合同》第六条第3款的约定，要求支付地上附着物补偿款给其本人的请求没有事实依据和法律依据，不予支持。卢X请求由王XX等三人承担本案诉讼费、保全费、保函费没有依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、王XX、彭XX、黎XX与卢X于2009年12月30日签订的《空场地租赁合同》合法有效；二、驳回卢X其余的诉讼请求。本案案件受理费4490元，减半收取2245元，由卢X负担。
在二审中，上诉人卢X向法庭提交的新证据有：证据1、二份《收据》，证明：上诉人在《空场地租赁合同》期限内向王XX等三人支付了相应的租金。证据2、四张《照片》，证明：上诉人实际承租王XX的空场地至2019年6月10日止，在政府拆迁时，上诉人才把房屋内的设施和货物搬走。对于卢X提交二份《证据》，王XX等三人认可其真实性，但认为不是新证据；对于卢X提交的四张《照片》，王XX不认可其真实性和关联性。被上诉人王XX等三人没有向法庭提交新的证据。
对于上诉人卢X提交的上述证据，本院将根据本案的其他证据进行综合参考和认定。
本院经二审查明：一审法院认定的情况属实，本院予以认定。
另查明：2018年12月30日，南丹县征地拆迁工作领导小组办公室（下称南丹拆迁办）制作《铜江河景观改造提升工程建设项目征地拆迁（场面附着物）补偿费发放分配表》（下称《补偿费发放分配表》），该《补偿费发放分配表》反映卢X在该租赁的空地上自建自建的泥墙草面房屋的补偿费为213031.50元。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：卢X要求享有其在承租王XX等三人空场地上自建自用房屋所获得的补偿款213031.50元是否有事实和法律依据？
本院认为：2009年12月30日，王XX等三人与卢X自愿签订《空场地租赁合同》，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人利益，因此，双方签订的《空场地租赁合同》合法有效。双方在《空场地租赁合同》第六条第4项约定“合同期满后，水、电、房屋等设施，乙方（卢X）无权拆除及搬走”。从该条款约定中反映：王XX等三人同意卢X在承租该空场地期间建设临时建筑，但不允许卢X在租赁期满后将水、电、房屋拆除及搬走。据此，卢X可以在该租赁的空场地上自建自用临时建筑。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2015年1月1日，双方签订的《空场地租赁合同》届满到期，但卢X仍继续使用原租赁的空场地继续使用，王XX等人亦继续收取卢X支付的空场地租金。因此，从2015年1月1日之后，王XX等三人与卢X双方形成了不定期租赁关系，并按原租赁合同约定继续享有权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；在本案中，王XX等三人与卢X签订的《空场地租赁合同》第六第3项约定“在合同有效期内，如政府征用该土地，土地赔偿费归甲方（王XX等三人）所有；但地面附作物设施补偿费归乙方所得”。2018年12月30日，南丹拆迁办制作《补偿费发放分配表》，该《补偿费发放分配表》反映卢X在该租赁的空地上自建自建的泥墙草面房屋的补偿费为213031.50元。根据上述法律规定和《空场地租赁合同》约定，卢X在租赁王XX等三人空场地上自建自用泥墙草面房屋的拆迁补偿费213031.50元应归卢X所得。由于该款已由一审法院通知南丹县拆迁办协助暂缓支付，王XX等三人并没有领取卢X在该租赁空场地上自建自用房屋可获得的拆迁补偿费。因此，本案不存在由王XX等三人向卢X支付拆迁补偿款的问题。
如上所述，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，王XX等三人与卢X在《空场地租赁合同》第六条第3项中约定的条款对双方仍具有法律约束力，双方应按该条款的约定继续享有权利和履行义务。王XX等三人称双方签订的《空场地租赁合同》到期届满后，卢X在租赁空场地上自建自用的泥墙草面房屋归其所有，该泥墙草面房屋拆迁的补偿费应归其所得的理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。从该法律条款的内容看：出租人出租其未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，该租赁合同无效，但并不等于承租人不得在租赁土地上自建自用临时性建筑。因此，一审法院认定卢X在其租赁空地上自建自用临时建筑后，双方形成的不定期租赁关系按无效合同处理不当，本院予以纠正。
综上所述，卢X的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持南丹县人民法院（2019）桂1221民初759号民事判决第一项；
二、撤销南丹县人民法院（2019）桂1221民初759号民事判决第二项；
三、卢X在其承租王XX等三人空场地上自建自用房屋的拆迁补偿款213031.50元归卢X所有。
一审案件受理费4490元，减半收取2245元；二审案件受理费4490元，共计6735元，由王XX、彭XX、黎XX等三人共同负担。
本判决为终审判决