同居期间借名买房，因无法证明被法院驳回

案件介绍

A某是个做建材生意的老板，手里有点钱，家在外地，但在北京打拼多年。2010年前后，他认识了比他小十几岁的B某，两个人很快就在一起了。当时A某其实是有家室的，但这事儿他没跟B某说实话，B某后来才知道。两人同居后，B某还给A某生了个女儿。2013年，A某出钱买了一套房子，但因为当时拿不出结婚证办不了贷款，加上A某自己心里也清楚自己有老婆，怕以后离婚时房子被分走，就用了B某的名字签了购房合同。买房子的时候，两个人还写了一份协议，大意是说房子是A某一个人出的钱，只是借B某的名字买的，房子随时可以过户回A某名下。

可感情这事儿谁也说不准。两个人过了几年，矛盾越来越多，最后闹到了分手的地步。A某起诉到法院，要求解除同居关系，让B某把房子过户给自己。B某当然不干，反过来说这房子是A某送给她的，还要求A某支付孩子的抚养费和精神损失费。

一审法院判了房子归A某，但A某得给B某32万多的折价款，每个月还得给1200块抚养费。B某不服气，上诉到了北京市第一中级人民法院。庭审的时候，两个人各说各的理。A某坚持说房子是自己出的钱，有协议为证。B某则说首付是她跟她妈拿的，房子应该归她和孩子。法院最后怎么判的？咱们往下看。

裁判结果与理由

北京一中院经过审理，维持了一审判决。什么意思呢？就是房子还是归A某，但A某得给B某32万多的折价款，每个月还要支付1200块抚养费。法院为什么这么判？理由其实很简单。法院认为，虽然房子登记在B某名下，但A某拿出了双方签的那份协议，协议上清清楚楚写着房子是A某一个人出资购买的，只是借用了B某的名字。这份协议是双方真实意思的表示，不违反法律规定，所以是有效的。

那为什么又要给B某折价款呢？法院解释说，虽然房子是A某出的钱，但B某在共同生活中也付出了很多，比如照顾孩子、操持家务等等，这些劳动也是有价值的。另外，孩子是B某在带着，她也没有收入来源，所以法院综合考虑，判了A某给B某32万多的折价款。至于抚养费，那是另一回事了，因为孩子是两个人的，A某作为父亲，当然要承担抚养义务。

法官裁判思路解析

很多读者可能会纳闷，房子明明是A某出的钱，B某也承认了首付是A某给的，为什么法院不直接把房子判给A某完事，还要给B某折价款？这就涉及到法官审理这类同居析产案件的深层逻辑了。

法官审理这类案件，首先会看双方有没有书面约定。如果有像本案中A某拿出的那种明确的借名买房协议，那法院基本会尊重当事人的意思自治。但问题在于，同居关系和婚姻关系不一样。婚姻法对夫妻共同财产有明确规定，但同居关系在法律上并没有“夫妻共同财产”这个概念。也就是说，同居期间双方各自名下的财产，原则上是谁的名字就是谁的。但如果有证据证明一方出了钱，那法院会把房子判给出资方，同时综合考虑另一方在同居期间的实际付出。

法官在审理时会重点审查几个方面：第一，购房款的来源。到底是A某出的，还是B某出的，还是两个人一起出的。第二，双方有没有借名买房的合意。如果有书面协议，那最好；如果没有，就要看聊天记录、转账记录、证人证言等其他证据。第三，房屋的实际占有使用情况。谁住在里面，谁在交物业费、水电费。第四，双方共同生活的时间长短、有没有孩子、各自的经济状况等等。

法官还有一套内心的裁量标准。比如，出资方如果只是出了钱，但房子一直由对方住着，而且对方在同居期间承担了主要家庭责任，那法院在判决时会给对方一定的补偿。反过来，如果出资方既出了钱，又实际占有使用房屋，而且对方对家庭贡献不大，那法院判起来就会倾向出资方。

像本案这种情况，法官会特别关注借名买房协议的真实性和有效性。如果协议是双方自愿签的，内容不违法，那法院就会认定协议有效。但法院同时也注意到，B某在共同生活中付出了很多，还生了孩子，现在没有收入，所以判了折价款。这其实就是法官在平衡双方利益，不是简单地“谁出钱谁说了算”。

法律分析

孙青律师提示：借名买房纠纷中，能否要回房子，核心在于能不能证明双方之间存在借名买房的合意。这个合意最好有书面形式，比如签个协议，写明房子是谁出钱、为什么借名、什么时候过户。如果没有书面协议，那就得靠其他证据来佐证，比如转账记录、聊天记录、证人证言等等。

根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权以登记为准。也就是说，正常情况下，房子登记在谁名下，法律就认为房子是谁的。但《民法典》也规定，如果能够证明登记的权利人与实际的权利人不一致，那实际权利人可以通过诉讼来确认自己的权利。

具体到借名买房，上海市第一中级人民法院在相关的审理指引中也明确指出，法院在认定借名事实时，会着重审查几个方面：一是借名的原因，比如有没有限购、限贷政策；二是购房款的实际支付情况，谁出的钱、怎么出的钱；三是房屋的占有使用情况，谁在住、谁在交费用；四是关键证件的保管情况，比如房产证、购房合同在谁手里。

这里要特别提醒大家，借名买房在法律上存在很大的风险。如果双方只是口头约定，没有任何书面证据，那一旦对方翻脸不认账，出资方很难维权。即使有书面协议，如果借名是为了规避限购、限贷政策，或者是为了购买经济适用房等政策性住房，那这个协议本身可能涉嫌违法，法院不一定会支持。所以，借名买房一定要慎重，最好别干这种事。

完整证据链搭建指南

结合本案的情况，我来手把手教大家，如果想证明借名买房关系成立，需要准备哪些证据。我把这些证据分成三类：必备证据、补强证据、辅助证据。

必备证据是第一位的，没有这些证据，官司基本打不赢。第一，书面借名协议。这是最有力的证据，就像本案中A某拿出的那份协议。协议要写清楚：谁出钱、谁出名、房子归谁、什么时候过户。第二，出资凭证。包括银行转账记录、微信转账截图、现金收据等，要能证明购房款是你出的。第三，产权证、购房合同等关键证件的保管情况。如果你能拿出这些原件，说明你一直在控制这套房子。

补强证据是锦上添花的，能让法官更相信你的说法。第一，双方关于借名买房的聊天记录、通话录音（这个要注意合法性，不能偷偷录）。第二，房贷还款记录。如果是你每个月在还贷款，要有转账记录。第三，房屋的实际使用证明。比如水电费、物业费、燃气费的缴费记录，如果你一直在交这些费用，说明你在实际居住。

辅助证据虽然不那么关键，但也能起到佐证作用。第一，邻居、朋友、亲戚的证人证言。第二，你在这套房子里居住的照片、视频。第三，其他能证明你和对方之间存在借名合意的材料，比如对方曾经发过承诺书、保证书之类的。

这里要特别提醒大家，千万不能犯的错误是：只保留部分证据，或者证据不完整。比如，你只有转账记录，没有借名协议，那对方可以说这套钱是借给你的，不是帮你买房的。再比如，你只有借名协议，但协议上没有写清楚出资方式，那对方可以说协议是假的。所以，证据一定要形成完整的链条，互相印证。

另外，有些证据不仅没用，反而会起反作用。比如，如果你和对方之间还有其他经济往来，对方可能会说这些钱是赠与、是借款、是合伙做生意，而不是借名买房。所以，在整理证据时，一定要把借名买房这条线单独拎出来，不要和其他经济关系混在一起。

特殊情形

借名买房的纠纷，不同情形下法院的判决结果可能完全不一样。我给大家梳理几种常见的情况。

第一种情况是借名购买经济适用房、限价房等政策性住房。这类房子有严格的购买资格要求，如果你没有资格，借别人的名字去买，法院一般认为这个借名协议是无效的，因为违反了国家政策。这种情况下，你只能要求对方返还购房款，房子是拿不回来的。

第二种情况是借名是为了规避限购政策。这个就比较复杂了。在司法实践中，不同法院的判法不一样。有的法院认为，规避限购政策的借名协议是有效的，因为限购政策不是法律，只是行政管理措施。但有的法院认为，这种行为扰乱了房地产市场秩序，协议无效。所以，这类案件的结果因地而异、因案而异。

第三种情况是借名是为了获得贷款优惠。比如，你自己信用不好，办不了贷款，借别人的名字去贷款。这种情况，法院一般认为，如果你能按期还贷，那借名协议是有效的；但如果因为你还不上贷款，导致出名人被银行追债，那法院可能会认定协议无效。

第四种情况是同居期间借名买房。这跟夫妻之间的借名还不一样。夫妻之间有共同财产制度，但同居期间没有。所以，法院更看重出资情况。如果你出了全款，而且有借名协议，法院一般会支持你。但如果只是出了部分钱，而且没有明确约定，那法院可能会认定房子是双方共同出资、共同所有，按照出资比例分割。

第五种情况是借名人死亡。像前面提到的那个威远法院的案例，夏女士的父母借夏女士男朋友凌先生的名字买房，结果凌先生意外去世，凌先生的父母不承认借名买房，夏女士的父母又拿不出书面协议，法院就驳回了他们的诉讼。这种情况下，除非有铁证，否则很难维权。

诉讼败诉避坑实操要点

结合本案和其他类似案件，我给大家总结几个诉讼中容易踩的坑，以及怎么避免。

第一个坑是证据不足就盲目起诉。很多当事人觉得自己出了钱，房子就该是自己的。但法律讲的是证据，不是道理。如果你拿不出借名协议、拿不出完整的出资凭证，法院不会支持你。正确的做法是，在起诉之前，先把自己手头的证据梳理一遍，看看能不能形成完整的证据链。如果证据不足，那就先别急着起诉，想办法补充证据。

第二个坑是庭审中说错话。很多当事人上了法庭情绪激动，口不择言。比如，有的当事人承认对方在共同生活中有付出，这就等于给对方送了一个把柄。正确的做法是，只陈述对自己有利的事实，对自己不利的问题尽量回避或者模糊处理。如果实在不知道怎么说，可以告诉法官“我不清楚”或者“需要核实”。

第三个坑是提交了对自己不利的证据。有些当事人觉得自己手头的所有材料都应该交上去，其实不是的。法官看证据是“谁主张谁举证”，你只需要提交能支持你主张的证据。如果你的证据里有矛盾的地方，或者有不利于你的内容，坚决不要交。

第四个坑是忽略了诉讼时效。借名买房的诉讼时效一般是三年，从你知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。如果你拖了很长时间再起诉，对方可能会以超过诉讼时效为由抗辩，法院可能不支持你。

第五个坑是起诉内容写错了。很多当事人起诉时写的是“确认所有权”，但法院一般不会直接确认所有权，而是判令对方协助办理过户手续。这两个诉求的法律依据不一样，法院的处理方式也不一样。正确的做法是，咨询专业律师，让律师帮你写起诉状。

第六个坑是选择错了管辖法院。借名买房纠纷一般由房屋所在地的法院管辖。如果你跑到被告住所地去起诉，法院可能不受理。所以，一定要搞清楚管辖规则。

风险提示

借名买房这件事，说到底是权宜之计，风险远远大于收益。就算你签了协议、保留了证据，也不能保证万无一失。因为房屋登记在别人名下，出名人随时可能把房子卖掉、抵押掉，或者被法院查封执行。到时候你只能找对方要钱，房子是拿不回来的。所以，除非万不得已，不要选择借名买房。如果实在没办法，一定要找专业律师起草借名协议，把风险降到最低。

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用，法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。