案外人对“无证房屋”的实体权益，是否能排除执行？——上海房产律师深度解析

作者：上海君澜律师事务所 合伙人 孙青律师

在司法实践中，我接待过大量这样的咨询：当事人购买了一套房产，或因历史遗留问题，或因开发商违规建设，导致该房屋从未办理过产权登记（即“无证房屋”）。随后，房屋的原权利人（出卖人）因债务纠纷，这套“无证房屋”被法院查封、拍卖。作为实际出资并占有的买受人，当事人心急如焚：我付了钱、住了进去，只是因为没有证，难道我的房子就要被执行掉吗？

这正是我们今天要探讨的核心问题：案外人对“无证房屋”的实体权益，能否排除强制执行？

结合我近10年办理大量房地产案件的经验，答案并非简单的“能”或“不能”，而在于您是否能够证明自己享有的民事权益，足以排除申请执行人的债权。本文将从法律规定、裁判观点和实务操作三个维度，为您抽丝剥茧，提供专业的法律指引与风险防范建议。

一、问题的提出：无证房产的执行困境与案外人的权利博弈

在金钱债权执行案件中，法院通常会依据不动产权属的“登记主义”原则，查封登记在被执行人名下的房产。然而，无证房产的出现打破了这一常规。由于缺乏登记，其权属状态模糊，执行程序既要保障债权人的合法利益，又不能侵犯案外人（买受人）的合法权益。

实务中，案外人基于买卖、以房抵债、离婚财产分割等多种原因占有无证房屋，并据此提出执行异议。法院在审查时，需要平衡两对核心价值：程序的公示公信原则（外观主义）与实体权利的公平保护（实质正义）；债权人的信赖利益与买受人的生存居住权。正因如此，实务中此类案件争议极大，裁判结果也常因地、因案而异。

二、法律规范与理论基础

（一）核心法律依据

虽然我国《民法典》第二百零九条确立了“不动产物权经登记，发生效力”的原则，但司法实践并未完全僵化地适用。对于无证房屋，案外人提起执行异议之诉的核心法律依据，主要来源于最高人民法院的司法解释及相关裁判精神：

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：这是处理一般买受人主张排除执行的最核心条款。该条款明确规定： “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 【律师解读】：对于无证房屋，“未办理过户登记”的“非因自身原因”往往就是“客观原因”——即该房屋根本不具备初始登记条件（如未取得大产证、土地性质为集体、违章建筑等）。只要能证明这一点，该条款对买受人极为有利。
2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：该条（虽已修订但精神仍有参考价值）以及《执行异议和复议规定》第二十八条，共同构建了对无过错买受人物权期待权的保护规则。只要买受人无过错，即便房屋未过户，法院也不能轻易查封、冻结、拍卖。
3. 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（2025年施行）：最新的司法解释进一步明确了权益保护的边界，尤其是对商品房消费者给予了更宽泛的保护。其保护范围从“唯一住房”拓宽至“居住生活需要”，涵盖了改善性住房需求，体现了对民生权益的优先保障。

（二）理论争议与实务分歧

• 严格解释派：坚持物权登记的绝对效力，认为无证房屋本身就不具备合法的物权流转条件。买受人虽然支付了价款，但无法取得法律上的所有权，其享有的仅仅是基于合同的债权请求权，通常劣后于普通债权执行，更不必说抵押权等担保物权。
• 适度扩张派：认为应当突破形式主义，保护买受人的“物权期待权”。当买受人已经支付对价并实际占有房屋，其享有的权益已经具备了物权的部分特征（如支配性、排他性），尤其在房屋满足其生存居住权时，应当优于普通金钱债权得到保护。

实务分歧点：分歧的焦点往往在于“无过错”的认定。例如，买受人明知房屋是小产权房、存在违法建设可能而购买，是否属于“自身原因”？“以房抵债”的协议真实性与合法性如何审查？等等。这些都需要律师在个案中结合证据进行精准判断。

三、实务认定与案例分析

（一）裁判规则的统一性与个案差异

从最高院的指导案例到各地高院的审理指南，可以总结出一个相对统一的裁判逻辑：在金钱债权执行中，案外人基于对无证房屋的实体权益主张排除执行，法院应当从“权利基础”和“权利效力”两个层面进行实体审查。

• 权利基础：主要审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的四个要件。
• 权利效力：核心是比较案外人的权益与申请执行人的债权，哪个更值得保护。如果案外人是消费者购房人，其权益通常优于普通债权人甚至部分担保物权人；如果是“以房抵债”的普通债权人，其权益保护则相对较弱，需要进一步审查抵债的真实性。

（二）经典案例分析

案例一：以房抵债型（排除执行获支持）

• 案情：A欠B借款，后签订以房抵债协议，将一套无证房屋抵给B，B已入住。后A因欠C借款，C申请法院执行该房。
• 裁判观点：法院认为，B与A之间的以房抵债协议真实有效，且B在查封前已合法占有房屋，抵债原因是基于真实债务。虽然房屋无证，但非因B自身原因。该抵债行为发生在C的债务之前，且B的请求权指向特定房屋，具有优先性。最终判决支持B排除执行。

案例二：离婚协议约定型（排除执行获支持）

• 案情：夫妻离婚时约定共有房屋归女方王女士，但未办理过户。后男方向李先生借款，李先生申请执行该房。
• 裁判观点：法院认为，虽房屋未登记，但王女士对房屋的请求权源于离婚协议，其成立时间早于李先生的债权，且该房屋具有为女方提供生活保障的功能。在男方对外负债时，该房屋实质上已不再是其责任财产。因此，王女士的请求权可以排除执行。

案例三：普通买卖型（排除执行获支持）

• 案情：刘某于2017年向开发商B公司购买了无证商铺，付清全款并实际出租使用。后B公司因债务被强制执行，法院查封了该商铺。
• 裁判观点：法院严格适用《执行异议和复议规定》第二十八条，认定刘某在查封前已签订买卖合同、合法占有、支付全款，未过户原因系房屋未竣工验收、无法办理大产证，非刘某自身过错。因此，支持刘某排除执行。

（三）律师代理视角的评析

• 证据为王：在无证房屋执行异议案件中，证据的完整性、链条性至关重要。特别是“付款凭证”和“占有证明”。很多当事人只有收据，缺乏银行转账记录，或者无法提供水电费缴纳记录来证明实际占有，导致败诉。建议当事人务必保留好所有原始凭证。
• 权利顺位是关键：要清楚您的对手是谁。如果申请执行人是抵押权人，您的排除难度极大；如果是普通金钱债权人，成功概率就高得多。区分“普通债权”与“担保物权”是制定诉讼策略的基石。
• 庭审聚焦无过错：“非因买受人自身原因” 是案件的生命线。您需要向法庭清晰地解释为什么没过户：是因为土地问题？规划问题？还是开发商故意拖延？提供相应的政府文件、会议纪要、开发商证明等，是说服法官的关键。

四、实务风险防范建议

基于以上分析，我给面临“无证房屋”执行风险的当事人提出以下四点建议：

1. 法律理解：明确您的权利性质 您购买无证房屋，在法律上，您获得的不是“所有权”，而是物权期待权。这种期待权虽然强大，但并非牢不可破。请务必认识到，房屋被查封后，您的核心诉求是“排除执行”，而不是“确认所有权”。诉讼策略应围绕排除执行展开，避免陷入无谓的权属争议。
2. 证据组织：建立完整证据链 请立即整理好以下材料，并确保它们真实、清晰、形成闭环： 合同：在查封前签订的合法有效书面买卖合同或协议。 付款：银行转账记录、收据、发票等证明已支付全部或大部分价款的凭证。避免现金交易。 占有：钥匙、门禁卡、水电物业费缴纳收据、燃气费发票、宽带安装合同等，证明在法院查封前已实际占有该房屋。 过错：证明未过户是客观原因所致（如房屋无证、土地性质问题、开发商破产等），而非您自身怠于履行义务（如未配合办证、不支付契税等）。
3. 程序要求：严守时效与路径 一旦发现房屋被查封，应立即向执行法院提交书面的执行异议申请。如果异议被裁定驳回，必须在收到裁定书之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。这个时间是法定不变期间，一旦错过，您的权利将失去救济途径。
4. 合理预期：评估诉讼成本与风险 并不是所有“无证房屋”案都能打赢。如果房屋属于无法办理任何合法手续的“违法建筑”或“小产权房”，法院极有可能认定买卖行为本身无效，您的权益将难以得到保护。在起诉前，请与我这样的专业律师进行深入沟通，评估胜诉概率、诉讼周期（一审、二审可能耗时1-2年）和可能产生的费用，做好充分的心理和财务准备。

结语：您的权益，需要专业捍卫

“无证房屋”的执行异议之诉，是程序法与实体法的深度融合，是多方权益的激烈博弈。每一个案件都有其独特之处，没有放之四海而皆准的答案。经验丰富的律师，不仅是法律的解读者，更是证据的挖掘者和诉讼策略的设计师。

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【关于律师：孙青】

• 上海君澜律师事务所 合伙人
• 西南政法大学 法律硕士，10年执业经验
• 累计代理各类民商事案件300+件，深耕房产纠纷、婚姻家事（含股权分割）、公司商事、刑事辩护等复杂疑难领域。
• 业务版图：立足上海，服务全国。

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（注：以上案例均系团队协同办理，因篇幅有限，仅列举典型。）

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