孙青律师
以物抵债取得房产，实际控制后能否排除执行？——上海房产律师实务解析
作者：上海君澜律师事务所 合伙人 孙青律师
（西南政法大学法律硕士，10年执业经验，专注房产及复杂疑难案件）
一、问题的提出：一纸协议与“一纸判决”的博弈
在房产交易与债权债务纠纷的交织中，“以物抵债” 是一种常见的债务清偿方式。当债务人无力偿还现金，双方约定以房产折抵债务时，债权人往往会认为“房子到手，万事大吉”，尤其是已经实际入住、控制了房屋之后。然而，当债务人的其他债权人（如银行、其他出借人）因另案申请强制执行该房产时，一个尖锐的问题便摆在了“抵债人”面前：我已经通过以物抵债拿到了房子并住了进去，法院还能不能把它拍卖掉？我能否排除法院的强制执行？
在笔者近10年的执业生涯中，代理了大量涉及执行异议之诉的房产案件，其中不乏当事人因轻信“以物抵债协议”的效力，最终导致“钱房两空”的悲剧。这一问题并非简单的“是”或“否”，而是涉及债权平等、生存权保护、物权变动规则等多重法律价值的博弈，堪称执行异议领域最具争议性的核心难题之一。 本文将从法律规定、司法裁判规则及实务操作层面，为您深度剖析这一问题。
二、法律规范与理论基础：为何“占有”不等于“拥有”
1. 核心法律依据
解决这一争议，核心的法律依据主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第28条。该条为买受人排除对登记在被执行人名下不动产的执行设立了四个严苛的“防火墙”条件：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 理论争议与实务分歧：严格解释 vs 适度扩张
司法实践中，对于“以物抵债”能否适用上述第28条，存在两种截然不同的观点，这也是“同案不同判”现象的根源所在。
- 观点一（严格解释派）：原则上不能排除执行。 这是目前的主流观点。该观点认为，第28条保护的是为满足生存权或居住权而购买房屋的**“真实买卖关系”。而以物抵债的本质是消灭旧有的金钱债务，债权人并没有购买房屋的真实意思表示，其身份仍然是“普通金钱债权人”**，只是付款方式变为了以债权抵顶。 核心论述：以物抵债的受让人，其权利与申请执行人的一般金钱债权地位平等，并无优先可言。如果支持其排除执行，会破坏债权平等受偿原则，极易引发恶意串通、倒签协议、规避执行的虚假诉讼。 典型案例：在焦作中院审理的（2021）豫08民终3722号案件中，法院明确认定，案外人基于以物抵债取得房产，但未办理过户，且其名下还有其他房产，该房屋并非用于满足其居住生活，故其不享有物权期待权，不能排除执行。
- 观点二（适度扩张派）：符合特定条件时可以排除执行。 部分法院及最高人民法院的个别案例认为，不应教条地认定“买卖合同”形式，只要以物抵债协议实质具备有偿转让合同的法律特质（即等价交换），且买受人无过错，也应受到保护。 核心论述：如果抵债协议真实有效，签订于法院查封之前，且债权人对未能办理过户登记不存在过错（如因开发商/出卖人原因、政策限制等），其支付的“对价”（即原债权）相当于支付了全部购房款，那么其权利值得保护。 典型案例：最高人民法院（2016）最高法民申79号民事裁定中，法院认为，以工程款抵顶房款的买受人，若实际占有且对未过户无过错，可以排除执行。
律师评析：
作为代理过数百起案件的一线律师，我强烈建议当事人和从业者务必以“严格解释派”的主流观点作为决策前提。除非你的案件事实与最高法案例高度吻合（如：债权基础非常清晰、无任何倒签嫌疑、占有事实牢固、过错完全在出卖方），否则，不要寄希望于“以物抵债”能像“真实购房”那样提供同等级别的保护。最高人民法院在《<执行异议复议规定>理解与适用》中也明确指出：以物抵债不适用第28条、第29条，目的就是为了防范虚假诉讼和偏颇受偿。
三、实务认定与案例分析：法院在审什么？
在代理案外人执行异议之诉时，我总结法院通常会围绕以下几个关键节点进行“穿透式”审查，这不仅是程序正义的要求，也是实体公正的体现：
- 审查基础债权真实性（第一道防线）：法院会首要审查“债”是否真实。有无转账凭证？金额是否合理？有无恶意串通、虚构债务的可能？案例显示，若当事人无法提供转账凭证，或者仅有自认而无其他证据印证，法院极大概率会驳回诉请。
- 审查协议签订时间（第二道防线）：抵债协议是否签订于法院查封之前？这是区分“善意抵债”与“恶意规避”的核心。法院会结合物业费缴纳时间、占有时间等综合判断，对时间点非常接近的，会加重审查，甚至可能启动司法鉴定。
- 审查“占有”的合法性与稳定性：仅仅是拿到钥匙或偶尔居住还远远不够。法院要求的是**“合法占有”**，即有长期、持续、稳定的实际控制状态，如已装修入住、缴纳水电物业费等。如果房屋用于出租，相关租赁合同和租金支付凭证也是有力证据。
- 审查过错的归责：对于未能办理过户，谁之过？ 如果是买受人因嫌税费高、图省事而未办，则属于“自身原因”，不能排除执行。但如果是房屋被查封导致无法办理，或者出卖方拖延、不配合，则属于“非因买受人原因”。
风险提示： 上述审查标准极其严格，任何一个环节的瑕疵都可能导致全盘皆输。特别是当申请执行人是专业的金融机构或抵押权人时，其抗辩能力极强，法院的审查标准会更高。
四、实务风险防范建议：给当事人的4点忠告
基于上述分析，如果您正面临或计划通过“以物抵债”方式获取房产，请务必注意以下风险防范建议：
- 法律理解：摒弃“占房即得房”的错误观念 请务必牢记：未经登记，不发生物权效力。 以物抵债协议在未办理过户登记前，你只是享有要求对方履行过户的“债权请求权”，而非对房产的“所有权”。在权利顺位上，它并不优先于其他普通金钱债权。建议在签订抵债协议后，第一时间办理预告登记或直接过户。
- 证据组织：构建“排除执行”的完整证据链 如果您已经通过以物抵债获得了房产，为应对未来可能出现的执行风险，请立刻收集并妥善保管以下证据： 债权证据：原始的借款合同、借条、银行转账流水（必须清晰对应）、对账记录等，证明基础债权真实。 抵债协议：协议需明确载明“双方合意以房抵债”的真实意思表示，并写明用以抵债的债权金额与房屋作价的对应关系。 占有证据：钥匙交接证明、物业费/水电燃气费缴费记录（最好持续一年以上）、房屋装修合同、快递收件记录等。 无过错证据：与出卖方沟通办理过户的微信聊天记录、短信、函件；证明未能过户是因出卖方不配合或房屋被查封等客观原因所致。
- 程序要求：主动出击，而非被动应诉 一旦发现法院贴出查封公告或收到执行裁定，不要拖延。应立即依据《民事诉讼法》第227条向执行法院提起案外人执行异议。如果异议被驳回，应在收到裁定之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。这是唯一的法定救济途径，切勿错过时效。
- 合理预期：做好“钱房两空”的最坏打算 如果您无法提供上述完美证据链，或者存在倒签协议、债务不真实等嫌疑，请您做好“房子被拍卖”的心里准备。在这种情况下，您的法律地位将退化为“普通债权人”，只能通过参与分配拍卖款来实现债权。此时，您的核心诉求应从“保房”转变为“确保拍卖款项的优先受偿或公平分配”。
五、结语与引流
以物抵债是一把“双刃剑”，处理得当是化解纠纷的良药，处理不当则可能是“钱房两空”的陷阱。房产纠纷涉及法律关系复杂，往往牵涉到执行异议、抵押权、建设工程优先权等交叉问题，任何一个决策点都可能决定案件的走向。
如果您正面临此类纠纷，希望获得专业的法律指导，欢迎通过以下方式与我们联系。我将根据您的具体情况，为您提供免费的案件可行性评估。
作者简介：
孙青 律师，上海君澜律师事务所 合伙人。西南政法大学法律硕士，拥有 10年执业经验，专注 房产、婚姻股权、继承、公司、刑事、商事 等复杂疑难案件，累计代理案件 300+，案件范围覆盖全国。
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