案外人基于“一般物权期待权”，为何不能排除抵押权人的强制执行？——一位上海房产律师的实务解析

作者：上海君澜律师事务所 合伙人 孙青律师

（西南政法大学法律硕士，10年执业经验，专注房产领域）

一、问题的提出

在代理房地产纠纷案件的十余年里，我经常遇到这样的咨询：“孙律师，我全款买了房，合同签了，房子也住进去了，就差办证了。结果开发商拿我的房子去抵押贷款，现在银行要来拍卖，难道我买的房子就要被收走了？”

这个问题，触及了我国不动产交易领域一个核心且充满争议的议题：“一般物权期待权”与“抵押权”的冲突与顺位问题。

很多当事人甚至部分法律从业者都会困惑：我明明已经付了钱、住了进去，我对这套房子难道没有一种“准物权”吗？为什么法院在执行时，往往优先支持有抵押权的银行，而不是我这个已经实际占有房屋的购房者？

答案的根源在于：并非所有的“物权期待权”都拥有对抗抵押权的“超能力”。 今天，我就结合多年的办案经验，为您抽丝剥茧，厘清其中的法律逻辑，并提供切实可行的风险防范建议。

二、法律规范与理论基础

要理解这个问题，我们必须先厘清几个关键的法律概念和规范。

1. 核心法律依据

我国法律对不动产物权采取“登记生效主义”。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这意味着，在我上面提到的例子中，购房者没有办理过户登记，法律上房屋的所有权依然属于开发商。购房者仅享有要求开发商办理过户的“债权请求权”，而非“物权”。

而抵押权，作为法定的担保物权，一旦依法办理了抵押登记（如《民法典》第四百零二条规定的在建工程抵押或不动产抵押），抵押权人（通常是银行）便对抵押物享有优先受偿权。

那么，法律如何保护购房者呢？主要通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）中的两条“救命稻草”：

• 第28条（一般不动产买受人物权期待权）： 对登记在被执行人（通常是个人或非开发企业）名下的不动产，只要买受人在查封前已签合同、已合法占有、已支付全款或按法院要求支付剩余款项、且非因自身原因未过户，法院应予支持排除执行。
• 第29条（商品房消费者物权期待权）： 对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，只要买受人在查封前已签合同、所购房屋用于居住且名下无其他住房、已支付超过50%的购房款，法院应予支持排除执行。

2. 理论与实务分歧

问题的关键来了：第28条规定的“一般物权期待权”，能否对抗已经设立的抵押权？

司法实践中存在着两种截然对立的观点：

• 严格解释派（主流观点）： 认为《执行异议复议规定》第27条确立了“担保物权优先”的基本原则，其但书条款“法律、司法解释另有规定的除外”是例外中的例外。第29条所保护的“商品房消费者”，因其涉及最基础的生存权、居住权，被最高法及多份判例认定为应该优先于抵押权保护的“例外”。而第28条保护的一般买受人，其权益在价值位阶上并不高于抵押权，因此不能适用该“但书”条款，也就无法对抗抵押权的强制执行。
• 适度扩张派： 认为第28条和第29条都是《执行异议复议规定》为保护物权期待权而设置的“除外”情形。只要买受人无过错，无论其身份是“一般买受人”还是“消费者”，其物权期待权都应优先于抵押权。

实务中的裁判结论：目前，全国绝大多数法院，包括最高人民法院，都倾向于第一种严格解释派。最高法在(2021)最高法民终606号、(2022)最高法民终34号等多个判例中明确指出：《执行异议复议规定》第29条规定的“商品房消费者物权期待权”属于第27条的“除外”情形，可以排除抵押权；而第28条规定的“一般不动产买受人物权期待权”不属于该“除外”情形，不能排除抵押权。

简单来说，法律的天平在“生存权”（第29条消费者）和“财产权”（抵押权）之间选择了前者，但在“普通债权期待”（第28条一般买受人）和“法定担保物权”（抵押权）之间，选择了后者。

三、实务认定与案例分析

1. 裁判标准的统一与个案差异

虽然上述裁判标准在最高法层面日趋统一，但在具体案件认定中，法院依然会进行严格的实质性审查，个案差异显著。

• “消费者”身份的认定是核心： 法院对“用于居住”和“名下无其他用于居住的房屋”的审查非常严格。
  
• “先买后抵”与“先抵后买”的区别：

2. 律师代理视角的评析

作为代理此类案件的律师，我们经常面临一个激烈的辩论战场。对于代表权利人的申请执行人（抵押权人） 一方，我们的核心策略是：

1. 死守“例外”不扩张： 强调第27条的权威性，坚持只有“商品房消费者”才是唯一的例外，坚决抵制将“一般买受人”纳入保护范围。
2. 严审“消费者”身份： 尽可能调取购房人名下的不动产登记信息，调查其是否购买了多套住房，是否拥有其他居住条件（如在案发城市有父母的房产可居住），以此否定其“消费者”属性。
3. 深挖“自身过错”： 审查购房者未办理过户的真实原因。如果是因其急于入住、嫌麻烦、未付清款项、或明知房屋有查封/抵押仍购买等自身原因导致，则坚决主张其不符合第28条或第29条的“非因买受人自身原因”条件。

对于案外人（购房者） 一方，我们的策略则聚焦于：

1. 全力举证“消费者”属性： 这是成功率最高的路径。需要提供户籍证明、家庭情况、无其他住房证明、工作证明等，向法官展示购买该房屋是其家庭的唯一生活来源和居住保障。
2. 证明“先买后抵”且无过错： 如果确实属于“先买后抵”的情形，应全力证明自己在购买和占有房屋时的无知和善意，并强调开发商恶意抵押行为的可归责性。
3. 强调“生存权”优先： 在法庭上，我们不能仅仅停留在法律条文，更要动之以情，晓之以理，强调房屋对于普通家庭而言，承载的不只是财产，更是安身立命的生存基础，是宪法意义上的“居住权”的体现。

这个博弈过程，往往决定了案件的最终走向。

四、实务风险防范建议

基于以上分析，无论您是正在买房还是面临执行异议，我都建议您从以下四个维度做好风险防范：

1. 法律理解：破除“交付即安全”的误区

“我付了钱、住了进去，房子就是我的了”——这是巨大的法律误区。请务必理解，在办理完不动产过户登记之前，您在法律上依然只是个“债权人”，而不是“所有权人”。您对房屋的权益，可能低于银行的抵押权。

2. 证据组织：未雨绸缪，构建完整的“证据链”

若您希望未来能适用第28条或第29条，必须提前做好证据固定：

• 合同： 确保签订的是合法、有效的书面买卖合同。
• 付款： 保留好银行转账记录、POS单、收据等所有付款凭证，避免现金交易。
• 占有： 收房时，保留好钥匙交接单、水电燃气费缴纳凭证、物业费发票、居住产生的快递单等，证明您在查封之前就已实际占有使用房屋。
• 过户： 保留您曾积极催告开发商或出卖人配合办理过户的证据（如催告函、微信聊天记录等），以证明“未过户非因您自身原因”。

3. 程序要求：发现风险，立刻行动

一旦发现所购房屋存在被查封或抵押的风险，立即咨询专业律师。如果法院已执行拍卖，您需要在法定期限内（通常是知道或应当知道执行行为之日起10日内，或执行异议之诉的诉讼时效内）提出执行异议。错过法定程序，将丧失救济权利。

4. 合理预期：面对现实，选择最优路径

如果您的情况不符合第29条“商品房消费者”的条件，请做好“一般物权期待权”可能无法对抗抵押权人的心理准备。在这种情况下，您的维权路径应转向：追究开发商（或出卖人） 的违约责任，要求其赔偿您因无法取得房屋而遭受的损失（包括房价上涨损失、资金占用利息等），而不是执着于保住房子。这是一个成本更低、法律依据更明确、成功率更高的策略。

五、结尾

以上就是我结合多年实务经验，对“一般物权期待权”为何难以对抗抵押权人问题的深度解析。房产纠纷往往错综复杂，每个案件都有其独特的细节。

如果您正面临类似的困境，欢迎分享您的经历，或在评论区留言讨论。请注意：本文内容仅作法律知识分享，不构成具体法律意见。 案件的最终处理方案必须结合您的具体情况，建议您亲自咨询专业律师。

  律师简介：孙青律师，上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士。拥有10年执业经验，专注房产、婚姻家事、股权、公司、商事等复杂疑难案件，代理案件超过300件，业务覆盖全国。

• 主要业绩：曾代理多起涉及千万房产的执行异议、建设工程合同纠纷、离婚财产分割及股东权益纠纷等重大案件，胜诉率在业内保持较高水平。
• 业务领域：房产纠纷、婚姻股权继承纠纷、公司商事纠纷、刑事辩护、知识产权等。