尚未取得产权证的房屋，离婚时怎么处理？

案件介绍

A某与B某于2009年登记结婚，两人都是再婚。婚后感情本还算和睦，但随着时间的推移，生活中的矛盾逐渐显现。A某曾在2023年向法院起诉离婚，但法院考虑到双方仍有和好可能，判决不准离婚。然而判决之后，两人并未重修于好，一直处于分居状态。2024年，A某再次向法院提起离婚诉讼，这一次双方对解除婚姻关系没有异议，主要争议焦点集中在一套婚后共同购买的小产权房上。

这套房子是两人在婚姻关系存续期间购置的，但由于是“小产权房”，一直未能办理房产证。A某觉得自己为这个家庭付出了大量心血和精力，坚决要求法院直接判决分割这套房产。而B某则认为，既然房子没有证，法院不应该处理，或者只愿意给出较低的补偿款。双方各执一词，矛盾一度非常激烈。B某甚至在调解过程中情绪激动，扬言“多一分也不出”，场面一度十分紧张。

裁判结果与理由

承办法官在详细了解情况后，向双方解释了相关法律规定：由于这套小产权房未取得产权证明，无法确定其所有权的归属，法院无法直接判决房屋的所有权归谁。但如果完全置之不理，离婚后双方的矛盾可能会进一步激化。

在法官的耐心调解下，双方最终达成协议：由A某继续居住使用这套房屋，同时向B某支付8万元补偿款。协议签订当天，A某一次性付清了全部补偿款，这起纠纷得以圆满化解。

这起案件的解决方式，实际上遵循了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十七条的规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：很多人在离婚时都会遇到这样一个困惑——房子明明是我和配偶一起出钱买的，但因为没有拿到房产证，法院竟然说“不能处理”，这到底是怎么回事？

其实，这里涉及一个基本法律概念：不动产物权的设立需要经过登记才能生效。简单来说，就是房屋的所有权必须通过房产证来确认，没有房产证，法律上就无法确定这套房子到底属于谁。这就像你花钱买了辆车，但没有办理行驶证和登记手续，法律上也无法认定这辆车就是你的。

那么，离婚时遇到没有房产证的房屋，究竟该怎么处理呢？从司法实践来看，主要有以下几种处理方式：

第一种方式：双方协商解决。 比如，可以约定由一方居住使用，另一方获得相应的补偿款。就像上面提到的案例那样，双方通过协商，达成了由一方居住、支付补偿款的协议。这种方式灵活便捷，能够快速化解矛盾，是最理想的解决方式。

第二种方式：法院判决使用权归属。 如果双方协商不成，向法院起诉，法院不会判决房屋所有权的归属，但可以根据实际情况，判决由哪一方暂时使用这套房屋。等将来取得房产证后，双方再另行起诉要求分割所有权。

第三种方式：暂不处理，待取得产权证后再解决。 如果双方对房屋的出资情况、权属认定存在较大争议，或者可能涉及第三人利益，法院可能会驳回分割房屋的诉讼请求，告知当事人待房屋取得完全所有权后，再另行起诉。

特殊情形

在司法实践中，尚未取得产权证的房屋还涉及几种特殊情形，需要区分对待：

关于按揭购房的情况。 如果夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷，那么离婚时该房产归产权登记一方所有，但婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，应当作为夫妻共同财产进行分割，由产权登记一方对另一方进行补偿。

关于夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，但离婚时尚未取得房产证的情况。 这种情况与前述案例类似，属于没有房产证的情形。双方可以协商分割，协商不成的，一般不宜在诉讼中处理，当事人可以待房屋取得产权证后，另案起诉分割。

关于农村自建房屋的处理。 农村自建房屋通常没有办理房屋登记手续，但如果当事人对该房屋所有权均予以认可，且能够提供合法、有效的所有权归属证明，法院可以对该房屋的所有权分割问题进行处理。因为依法自建的房屋，自建设完成时就已取得完全的所有权，这属于法律上的原始取得方式。

关于廉租房的情况。 廉租房属于政府提供的保障性住房，住户只有使用权，没有处分权。离婚时，双方可以就廉租房的使用权进行协商，也可以由法院根据实际情况判决由哪一方继续居住，继续居住方给予另一方适当的经济补偿。需要注意的是，法院处理的只是居住权，而不是所有权。

风险提示

需要特别提醒的是，在离婚过程中，无论选择哪种方式处理尚未取得产权证的房屋，都应当注意以下几点：

首先，尽量通过协商解决问题。协商不仅能节省时间和金钱成本，还能避免矛盾进一步激化，有利于双方好聚好散，特别是对于有子女的家庭来说，减少冲突对孩子健康成长也更为有利。

其次，如果协商不成，可以考虑通过法院调解。法院调解不仅能有效缓解双方的对立情绪，还能一次性实质化解纠纷，避免离婚后因房屋问题再起争端。

再次，对于小产权房这类特殊房屋，由于缺乏合法产权证明，法院一般以不予分割为原则。因为法院行使的司法权具有有限性，无法替代行政机关处理小产权房的认定问题。如果执意要求法院处理，可能会面临败诉的风险。

最后，需要特别强调的是，具体案件的情况千差万别，建议当事人咨询专业律师，以获得更具针对性的法律意见。本文案例仅供参考，不构成法律意见。

（本文改编自河北省无极县人民法院城关法庭调解的真实案例，文中A某、B某均为化名）