二手房交易中如何防范欺诈行为

二手房交易涉及金额巨大，流程复杂，且信息不对称程度高，因此成为各类欺诈行为的重灾区。结合近年的司法实践和各地房管部门发布的防范指南，以下从五个关键环节为您详细剖析防范策略。

一、严选正规中介，把好“入门关”

中介机构的选择，是交易安全的第一道门槛。现实中，大量欺诈案件都源于选择了“黑中介”或未备案机构。

如何识别正规中介？

首先，必须核查中介机构的备案资质。您可以通过当地房管部门的官方平台查询中介的备案信息。例如，西安市要求购房者通过“西安市房地产经纪信用信息平台”查询机构信用评分和历史服务记录，而杭州市则可通过“杭州市二手房交易监管服务平台”查询中介门店地址、从业编号以及政府处罚记录和真实用户评价。

其次，要核查中介人员的身份。正规中介人员会佩戴实名登记卡，您可以通过扫描卡片上的二维码核验其从业资格。拒绝与无卡或卡片信息不符的中介合作，谨防“冒牌经纪人”骗局。

需要警惕的危险信号：

• 中介要求将房款转入其公司账户或个人账户，而非监管账户
• 中介以“简化流程”“节省手续费”为由，劝说您跳过资金监管
• 中介无法提供营业执照和备案证明，或在官方平台查询不到信息
• 中介催促您跳过房源核验流程，直接付款或签约

特别需要注意的是，一些中介会利用“低价房源”作为诱饵，吸引买家上钩。这些房源在社交平台、短视频平台出现频率较高，标注“房东亏本百万”“首付5万”等博眼球信息，实则多为引流虚假宣传。杭州市曾发生案例，有市民通过社交平台联系到“无备案中介”，对方承诺“服务费减半、快速过户”，却在收取2万元定金后以各种理由索要额外费用，累计骗取8万余元后失联。

二、全面核验房屋信息，筑牢“安全盾”

房源核验是防范“问题房”的核心环节，很多买家就是在这一环节疏忽大意，导致陷入“钱房两空”的困境。

必须完成的核查事项：

第一，确认卖方身份。 务必查看卖方的身份证和不动产权证书，确认出售方为真实产权人或合法授权代理人。现实中，不少诈骗分子利用租住或借住的房屋冒充房主进行交易。据统计，在房屋领域诈骗案件中，约50%的犯罪嫌疑人是房屋的借住者或租住者，他们利用对房屋的实际控制获取被害人信任。一个典型场景是：犯罪嫌疑人租住他人房屋后，到二手房市场登记出售，买家前去看房时见其居住于此，便误以为该房归其所有。

第二，核查房屋产权状况。 您需要通过官方渠道查询房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制。西安市要求通过“西安市二手房交易服务平台”进行核查，杭州则为每套挂牌房源提供专属核验统一编码和二维码，购房者可通过官方平台输入编码查验真伪。千万别仅凭卖方提供的一张房产证照片就轻信——因为诈骗分子可能伪造房产证。顺义区检察院办理的案件中，就有犯罪嫌疑人为实施诈骗，先委托他人伪造房屋所有权证，再利用假证获取被害人信任。

第三，了解房屋的“隐形信息”。 除了产权状况，还需要核实房屋的建成年代、建筑结构、房屋性质（如是否为经济适用房、央产房等限制上市交易的房屋），以及是否存在租赁合同、是否设有居住权等。如果房屋带有租约，需等租约到期后新房主才可入住；如果房屋设有居住权，新房主可能无法实际使用房屋。

特别提醒： 对远低于市场价的“急售房”需要高度警惕。诈骗分子往往利用买方贪图便宜的心理，以低价为诱饵实施诈骗。面对低价房屋，买方容易放松警惕，急于成交，反而落入陷阱。

三、警惕“阴阳合同”，严守法律红线

“阴阳合同”是二手房交易中常见的违规行为，即买卖双方签订两份价款不同的合同，一份用于网签备案（价格较低，以少缴税费），另一份是实际履行的真实合同。这种做法看似可以节省税费，实则暗藏巨大风险。

“阴阳合同”的主要风险：

其一，涉嫌偷税漏税，违反税法规定。一旦被税务机关发现，买卖双方将面临补缴税款、罚款等行政处罚，情节严重的还可能被追究刑事责任。

其二，可能引发房款纠纷。如果卖方以网签合同约定的低价要求买方付款，而买方主张实际已支付更高价款，双方就会陷入“公说公有理、婆说婆有理”的困境。杭州的林女士就曾因为签订“阴阳合同”，在过户时因合同价款与实际支付金额不符导致过户流程受阻，且房东以“合同约定”为由拒绝协商，最终林女士不仅未能节省税费，还额外产生了维权费用。

其三，可能导致无法过户。当合同价款与实际支付金额不一致时，交易中心可能不予受理过户申请，或者需要买卖双方提供额外证明材料，大大增加交易难度和风险。

正确的做法是： 网签备案时如实填写合同价款，将首付比例、交易价格、收款账号、税费承担等关键内容逐条写入书面合同，拒绝口头约定或私下补充协议。西安市要求购房者本人到场办理网签备案，不委托非正规中介代办，确保信息准确无误。

四、坚持资金监管，守好“钱袋子”

资金监管是防范“钱房两空”的最有效手段，但也是许多买家最容易忽视或抵触的环节。

什么是资金监管？

简单来说，就是把购房款存入政府指定或银行设立的监管专用账户，只有完成过户手续后，资金才会从监管账户划转给卖方。如果交易无法正常进行（如房屋被查封、卖方违约等），监管资金会安全返还给买方。

为什么不建议私下转账？

现实中，不少欺诈案件就是买方贪图方便或轻信中介“走监管手续繁琐”的说辞，将房款直接转入卖方或中介的个人账户，结果资金被挪用、卷走。杭州的陈女士在购买二手房时，中介以“简化流程、节省手续费”为由，要求将50万元首付款转入私人账户。陈女士转账后，中介迟迟未办理过户手续，最终失联跑路。经查，该中介将资金用于其他投资，导致房屋无法过户，陈女士陷入“钱房两空”的困境。

资金监管的具体操作：

• 签订网签备案合同后，将定金、首付款、按揭贷款等全部房款存入监管专用账户
• 可通过当地房管部门的官方App（如杭州的“浙里办”中的“e房通”功能）实时查询账户余额
• 只有完成过户后，资金才会划转至卖方账户
• 若交易中止，资金安全返还

西安目前已实现二手房交易全房款资金监管全覆盖，杭州市同样推行存量房资金监管制度。购房者应主动要求走资金监管流程，对任何拒绝资金监管、要求私下转账的行为保持警惕。

五、留存证据资料，畅通维权路

即使前期做足了功课，也不能保证交易过程中不出现意外。因此，保留关键证据是维权的基础。

需要妥善留存的资料包括：

• 聊天记录（包括微信、短信等，尤其是涉及房屋状况、价格、付款方式、过户时间等关键内容的沟通）
• 转账凭证（银行转账截图、收据、收条等，付款时务必让对方明确出具收条，并在收条中注明是哪个环节的房款）
• 合同文本（包括买卖合同、补充协议、网签备案合同等）
• 中介服务过程中的各类文件（如房源信息确认单、服务协议等）

留意异常信号，及时终止交易：

如果在交易过程中发现以下情况，应立即终止交易，避免财产损失：

• 中介人员无故要求更换公司签约
• 回避资金监管要求，催促私下转账
• 以“内部房源”“特殊渠道”为名，要求支付额外费用

此外，如果您有户籍迁徙或入学需求，还需到房屋所在地的公安、教育部门查询该房产的户籍状况和入学资格。如果原房主拒绝迁出户口，目前除个别城市外，法院一般无法强制迁出，因此建议在合同中明确约定户口迁出期限和逾期违约金。

六、典型案例警示

在杭州市的官方购房宝典中，明确将二手房交易诈骗归纳为“假低价送房”“假房主卖房”和“真房本假卖房”三种类型。其中，“假低价送房”约占44%，“假房主卖房”约占48%，“真房本假卖房”约占8%。“真房本假卖房”作为一种新生的诈骗形式，手段更加隐蔽，需要特别留意。

所谓“真房本假卖房”，指的是卖房人本身确实是产权人，但因其与其他人存在债务纠纷，急于将名下房产变现。此时房屋虽然未被查封，可以受理交易，但一旦卖房人被债权人起诉，房屋可能被司法查封，导致交易无法完成，而买方已支付的房款可能难以追索。

具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考。

结语

二手房交易是一场信息战、心理战，更是对买家法律意识和风险防范能力的综合考验。从选中介到核房源，从签合同到付房款，每一个环节都可能隐藏陷阱。但请记住，只要坚守“查备案、验房源、走监管、办网签”这四步口诀，就能有效规避绝大多数风险。

多跑、多看、多问、多核，不要贪图便宜、不要轻信口头承诺、不要跳过正规流程——这才是守护您“钱袋子”的终极妙招。