购买二手房时常见的法律纠纷有哪些

一、卖方主体资格问题引发的纠纷

这是二手房买卖中最常见也最棘手的纠纷类型。根据法院审理情况，比较突出的有以下几种：

1. 夫妻一方擅自出售共有房屋

很多房屋虽然只登记在夫妻一方名下，但实际上属于夫妻共同财产。一方单独与买家签订合同，另一方得知后不同意出售，就会产生纠纷。大兴法院在通报中指出，夫妻共同共有房屋仅登记在一方名下，登记人未经其他共有人同意擅自处分的，属于典型的无权处分行为。 法院在处理这类案件时，如果另一方共有人明确不同意，合同目的无法实现，买方往往无法取得房屋所有权，只能向卖方主张违约责任。

2. 产权不明确的房屋

包括继承未分割的房屋、分家析产未完成的房屋等。石景山法院调研发现，买方往往依靠对卖方的信任或者表面的房产证书就实施买房行为，对房屋真正的所有权归属考察不够，一旦真正的权利人出现，会以双方恶意串通损害其利益为由请求确认合同无效。

二、卖方违约引发的纠纷

1. 房价上涨后“坐地起价”或“一房二卖”

这是近年来非常突出的问题。受市场影响，房价上涨幅度较大时，一些卖方在合同签订后感觉房价一天一个价，就不想卖了，或者直接要求加价才出售。 更有甚者，将同一房屋先后卖给不同买家，即“一房二卖”。孟州法院审理的一起案件中，卖方先后与两个买家签订合同，最终被判退还购房款并支付违约金。

法院的裁判理念是“不让违约者因违约而获益”。在房价上涨导致卖方违约的情况下，法院一般会判决继续履行合同；如果合同确实无法履行（如已卖给第三人并过户），会判决卖方赔偿买家包括房屋差价损失在内的全部损失。

2. 连环交易中的“他人违约”问题

有些买家需要出售自己的旧房才能筹钱购买新房，如果旧房交易出现问题，就会影响新房的付款。镜湖区法院审理的一起案件中，买家因自己卖房受阻而无法按时付款，法院明确指出，“连环单”中每一单合同是彼此独立的，“他人违约”不能成为自身免责的理由。

三、合同条款约定不明引发的纠纷

1. 付款与过户的先后顺序

很多合同对首付款支付方式、解除抵押的责任主体和期限等关键事项约定不明。大兴法院通报的典型案例中，双方未对首付款的支付时间进行明确约定，最终导致合同无法继续履行，法院认定双方互不承担违约责任。

2. 贷款失败的后续处理

如果买方申请的银行贷款审批不通过，合同该如何处理？谁来承担违约责任？这些都需要在合同中有明确约定。温江法院分析指出，买卖双方常因未约定卖方赎楼和买方取得贷款承诺函的先后顺序，从而引发矛盾。

四、房屋本身存在瑕疵引发的纠纷

1. 房屋质量问题

卖方为了高价卖出，常常隐瞒房屋真实信息，比如漏水、潮湿、相邻关系矛盾较大等。买方入住后发现问题，双方协商不成，从而产生纠纷。

2. 房屋权利瑕疵

最主要的权利瑕疵是抵押和查封。很多二手房还存在银行按揭贷款未还清的情况，房屋上设有抵押权。如果卖方不能及时“赎楼”（还清贷款解除抵押），交易就无法继续进行。此外，如果房屋已被法院查封，也是不能过户的。

五、中介机构违规操作引发的纠纷

1. 中介审查不严

中介机构的准入门槛低，从业人员素质良莠不齐，在审查房屋权属、负担情况时常常不严格，导致合同无法履行并引发争议。

2. 中介违规操作

有些中介为了促成交易，故意隐瞒房屋信息、违规申报、支招避税，甚至收受交易资金后人去楼空。 一旦产生纠纷，有的中介连出庭作证都不愿意，甚至起诉买方索要中介费。

六、政策性房产交易受限引发的纠纷

1. 经济适用房、回迁房

这些政策性住房的交易受到严格限制。例如经济适用房不满5年不得直接上市交易，满5年转让也要向政府交纳土地收益等价款。 购买这类房屋存在很大的政策风险，卖方往往在合同履行过程中以合同违反国家政策为由请求确认无效。

2. 未取得产权证的房屋

购买尚未取得房产证的房屋（如期房转让、未办证的回迁房）风险很大。大兴法院指出，虽然买卖合同效力不受影响，但房屋过户才是最重要的，无法过户就无法取得所有权。买方即使通过法院判决最终取得了房屋所有权，也往往付出了替卖方代偿贷款、借款的沉重代价。

七、“阴阳合同”引发的纠纷

交易双方为少缴税款，签订两份合同：一份是向税务部门申报的“阳合同”（价格较低），一份是双方实际履行的“阴合同”（价格真实）。这种做法存在很大的法律风险，一旦产生纠纷，合同效力成为审理中的难点。

八、户口迁移纠纷

苏州司法局提示，二手房买卖合同虽然通常都有关于户口及时迁移的约定，但对于不能及时迁移的违约责任通常未予以明确。尤其是买房人为孩子上学而购买的学区房，如果卖房人拖延迁出户口，会给购房人带来很大损失。

风险提示：以上梳理的是二手房交易中最常见的法律纠纷类型。由于每个案件的具体情况不同，本文内容仅供参考。在购买二手房时，建议您选择正规的中介机构，仔细审查房屋的权属状况，对合同条款进行明确约定，必要时咨询专业律师，以最大程度地规避法律风险。