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被告的迟延履行,如并未给原告造成什么利益损失,更不会使合同目的无法实现,我们无法认定已构成根本违约。而且迟延的期间不长,被告在违约后采取了较为积极的态度,及时的加以改正,使得原告的利益可得以实现。如果允许原告解除合同,反而会致使双方的目的无法实现,不符合合同法鼓励交易的宗旨。而且,解除合同将产生合同自始无效的后果,双方当事人的财产须恢复到订约前的状态,必将造成社会资源的浪费。再次,如果在此种未构成根本违约的情况下,允许原告解除合同,也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序,损害合同信守原则。故本案中,原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。
在买卖合同中,出卖人负有物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保义务要求,出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中,合同标的物(房屋)曾一度存在权利瑕疵,在被告通知原告办理房屋交接验收手续之时,合同标的物仍存在权利瑕疵,被告已违反了其瑕疵担保义务,因为抵押权具有追及力,而原告即使取得该标的物的所有权也不得以此来对抗抵押权的行使,这样原告不得不承担可能丧失标的物的风险。故原告有权拒绝办理房屋交接验收手续,该拒绝行为并不构成违约。但该房屋之抵押登记随后被注销,使被告对其违反瑕疵担保义务的一种补救措施。由于被告采取该补救措施及时、有效,因而并未构成重大违约。从该合同的履行结果来看,当事人的利益亦大体平衡,并无一方因此受损,因而,从鼓励交易的精神出发,应维持该合同的效力,但由于被告的行为已构成迟延履行,故原告仍可要求被告承担迟延履行的违约责任。
总之,在本案中,应认定该买卖房产合同有效,双方当事人应继续履行合同,但原告司基于被告的迟延履行要求其承担违约责任。
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