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离婚时房产分割的常见情形与法律规则

一、婚前全款购买的房产

登记在出资方名下：属个人财产，离婚时不分割（如男方婚前全款买房，登记在自己名下，离婚时仍归男方）。

登记在双方名下：视为“赠与”，属夫妻共同财产，一般按共同共有分割（如婚前男方全款买房，登记双方名字，离婚时通常按5:5或贡献大小比例分割）。

二、婚前贷款购买的房产（按揭房）

登记在出资方名下：

婚后共同还贷部分及对应增值属共同财产，其余为个人财产。

分割公式：共同还贷部分（含本金+利息）÷总房款（购房款+总利息）×离婚时房产市值÷2，即出资方补偿另一方的金额。

例：婚前男方首付50万，贷款100万（总利息50万），登记在男方名下。婚后双方共同还贷60万（含利息），离婚时房产市值300万。共同部分=60万÷(50+100+50)万×300万=90万，男方需补偿女方45万，房产归男方所有。

登记在双方名下：按共同财产处理，综合考虑首付贡献、还贷情况，倾向保护出资方（如男方首付多，可能分60%-70%）。

三、婚后购买的房产

登记在一方或双方名下：原则上属共同财产，均等分割，但有例外：

一方用婚前个人财产全款购买，且登记在自己名下，视为个人财产（需举证资金来源为婚前财产，如婚前存款转账记录）。

双方约定为个人财产（需书面约定，即《婚内财产协议》）。

四、父母出资购买的房产

（一）婚前父母出资

一方父母全款出资，登记在己方子女名下：属子女个人财产（如女方父母婚前全款买房给女儿，登记女儿名字，离婚时归女方）。

一方父母首付，登记在己方子女名下：婚后共同还贷部分及增值为共同财产，首付部分为子女个人财产。

双方父母共同出资，登记在一方名下：按出资比例按份共有（如男方父母出60万，女方父母出40万，登记在男方名下，离婚时按6:4分割）。

（二）婚后父母出资

一方父母全款出资，登记在己方子女名下：视为对子女个人的赠与，属个人财产（需父母明确表示“只赠给子女”，最好有书面声明）。

一方父母部分出资（如首付），登记在己方子女名下：若父母未明确赠与个人，视为对夫妻双方的赠与，房产属共同财产。

双方父母出资，登记在双方名下：属共同财产，按出资比例或均等分割。

五、特殊情形处理

（一）小产权房、无证房

法院一般不直接判决所有权（因无产权证），仅处理“使用权”（如判决一方居住至子女成年），待办证后可另行起诉分割。

（二）房产赠与子女

离婚协议中约定“房产归子女”，未过户前可反悔（需双方同意或法院判决）；已过户则不可撤销（如房产已登记在子女名下，父母无权再分割）。

（三）公房、经济适用房

公房：仅分割“承租权”，参考双方工龄、居住需求（如带子女一方优先获得承租权）。

经济适用房：需符合上市交易条件（如满5年），分割时扣除土地收益金后按共同财产处理。

六、举证要点

保留购房合同、付款凭证（如转账记录、收据），证明出资主体和金额；

父母出资的，需提供父母书面声明（明确赠与对象）、银行流水（父母账户直接支付房款）；

婚前财产购房的，需证明资金来源为婚前个人财产（如婚前存款明细）。

相关声明：

（1）具体案件需结合实际情况分析，以上内容仅供参考；

（2）如有房产分割相关法律问题，欢迎咨询律师。