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一、房地产赠与与继承相关税收政策依据

财政部、国家税务总局针对房地产赠与和继承的税收问题，在诸多文件中予以明确规定。诸如《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036 号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144 号）、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78 号）以及《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111 号）等文件，构成了处理此类税务问题的重要依据。鉴于继承与赠与在概念层面存在本质差异，二者所适用的税收政策亦各有不同，纳税人对此需着重关注以下要点。

二、赠与方税收政策细则

（一）特定亲属及继承人赠与优惠

赠与方将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，还有依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人时，可享受营业税、土地增值税、个人所得税等多项税收优惠政策。

（二）非特定对象赠与纳税要求

若赠与方将非普通住房以及不足 5 年的普通住房房屋产权无偿赠与他人，则需严格依照规定照章纳税。

三、受赠方税收政策细则

（一）法定继承人受赠优惠

受赠方属于继承法规定的法定继承人（涵盖配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），在继承土地、房屋权属时，免征契税、个人所得税等。

（二）非法定继承人受赠规定

对非法定继承人根据遗嘱承受的土地、房屋权属，此行为视同赠与，应征收契税；同时，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，需按照 “其他所得” 项目缴纳 20% 的个人所得税。

四、赠与行为的法律约束

赠与行为作为一种用以解决或调解民事主体间民事行为关系的活动，其所适用的法律为《民法通则》。就公民之间赠与关系的成立而言，以赠与物的交付为准。具体到赠与房屋的情形，若依据书面赠与合同办理了过户手续，应当认定赠与关系已然成立；即便未办理过户手续，但赠与人依据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，且受赠人依据赠与合同已实际占有、使用该房屋的，亦可认定赠与有效，不过应当责令其补办过户手续。简而言之，房产赠与指房屋所有权人自愿将自身房屋无偿给予他人的行为，接受赠与的对象由赠与人自主决定，法律并未加以限制，房产赠与还可附设条件，且该行为在赠与人生前将财产给予他人并办理实际交付后即生效。需特别注意的是，赠与的房屋在办理过户登记手续之前，也就是交付之前，赠与人有权撤销赠与，一旦交付完成则不得撤销。

五、继承行为的法律约束

继承行为主要用于解决或调解生者继承死者财产的行为关系，所遵循的法律为《继承法》，其涉及家庭成员之间或遗嘱指定的其他成员之间的财产继承法律关系，旨在妥善解决法定继承人、非法定继承人的财产继承难题。依据《继承法》规定，法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹等亲属，继承的方式分为遗嘱继承与法定继承，在有遗嘱或立书指定继承人的情况下，优先依照遗嘱执行；若无遗嘱或立书，则按照法定程序继承。

六、赠与与继承行为对比及案例分析

（一）行为性质及法律适用对比

赠与和继承行为在性质上截然不同，所适用的法律亦有差别，这进一步决定了二者在处理税收法律关系时所遵循的赠与和继承的税收规定各异。

（二）案例剖析

在某一具体案例中，一名死者生前立书指定将房产赠与其子，约定在辞世后方可过户给予。此情形虽具有 “继承” 的某些表象特征，但由于约定 “辞世后方可过户给予” 的本质，实则导致 “赠与” 这一法律行为失效。

七、继承行为税收优惠政策及法定继承范围

（一）税收优惠约束

税收对继承行为的优惠政策存在一定限制条件，并非所有继承行为都能同等享有。继承行为的法定继承程序主要表现形式为法定继承与遗嘱继承。继承程序启动伊始，通常优先适用遗嘱继承，遗嘱继承的法律效力往往高于法定继承（但需为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额）。因此，继承的最终结果，继承人可能是法定继承人，亦可能是非法定继承人。

（二）法定继承人范围界定

我国《继承法》规定的法定继承人范围包括：配偶、子女、父母和兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。依据《婚姻法》第二十条规定，作为法定继承人，还涵盖非婚生子女、养子女、同父异母或同母异父的兄弟姐妹等。

八、案例中的税收处理示例

以乔某为例，乔某在生前立遗嘱将自己价值 100 万元的住房分别指定由儿子乔老大继承 50%，乔老大的儿子继承 30%，乔老八（早年已抱养给王某，收养关系成立）继承 20%，且司法公证有效。在此情形下，由于儿子乔老大属于法定继承人，其法定继承 50% 的房屋产权可享受个人所得税、契税等税收优惠；乔老大的儿子不属于法定继承人，乔老八早年已抱养给王某，与王某收养关系成立，已丧失对生父母的遗产继承权，同样不属于法定继承人。故而，对于乔老大的儿子和乔老八应分别按赠与行为区别对待，他们取得房屋产权享有个人所得税优惠，但契税应依法征收。倘若乔某在生前已将部分房屋产权过户给乔老八，则属于无偿受赠 20% 房屋产权，取得的受赠所得，应按照 “其他所得” 项目缴纳 20% 的个人所得税，在计征个人所得税时，不得核定征收，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额征收。

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