律师观点分析
上海XX公司与A居间合同纠纷一审民事判决书 上海市宝山区人民法院 民事判决书 （2014）宝民XX（民）初字第807号 原告上海XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A， 委托代理人A， 被告A， 委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 原告上海XX公司与被告A居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员A独任审判，并公开开庭进行了审理，原告上海XX公司的委托代理人A、B、被告C的委托代理人D、E到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告上海XX公司诉称，2013年6月16日，经原告居间介绍，被告与出卖人案外人A、B、C就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖协议》，约定由被告向出卖人购买上述房屋，房屋总价415万元，根据该合同第4.3条之约定，被告应按房屋总价款的1%向原告支付佣金，上述协议签订后，被告与出卖人就系争房屋的买卖签订了解约协议，导致买卖协议无法继续履行，原告已促成买卖双方达成买卖合意，买卖协议已经成立，原告居间成功，故原告起诉要求被告支付佣金41，500元， 被告A辩称，原、被告及出卖人签订的是《房地产买卖协议》，而不是正式的买卖合同，该协议约定签订《上海市房地产买卖合同》后原告才能收取佣金，原告在居间过程中只是带看了房屋和查询基本信息，后续还有很多服务尚未提供，原告提供的系争房屋基本信息不全，被告签订《房地产买卖协议》后，原告业务员才告知系争房屋还有典当行的抵押和高利贷借款，致使原告无法继续购买系争房屋，并与出卖人签订了解约协议，根据买卖协议4.8条，原告应向违约方收取佣金，本案中的违约方并非被告，综上，被告认为原告居间服务存在瑕疵，原告无权收取佣金， 经审理查明，2013年6月16日，原告（丙方、居间人）、案外人A、B、C（甲方、出卖人）及被告（乙方、买受人）签订了《房地产买卖协议》，协议主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市XXXXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为415万元，房屋有抵押情况，抵押权人中国建设银行股份有限公司，债权数额200万元，乙方经实地看房，对该房屋的基本情况已充分了解，同意购买该房屋并签订本协议，为办理交易过户手续所需，甲乙双方同意于本协议签署后15天内前往丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，定金总额为10万元，首期房款200万元（含已支付定金），第二期房款155万元，乙方于过户当日支付甲方房款58万元，尾款2万元于甲方交房且迁出户口（若有）同时自行或通过丙方支付，交易税费全部由乙方负担，A提供本协议约定的房地产经纪服务，甲乙双方应按照本协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金，甲乙双方签订本协议，即表明丙方完成合同约定事项，甲乙双方应按约向丙方支付佣金，协议签订后，被告向出卖人支付定金10万元， 另查明，2013年6月23日，案外人A（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《解除房地产买卖合同协议》，主要内容为，甲乙双方通过原告于2013年6月16日签订的房地产买卖协议，由于甲方原因导致合同无法继续履行，要求解约方：甲方，违约原因：因前期签订买卖协议当日，甲方告知乙方及第三方，系争房屋只欠款中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行200万元，现甲方除上述债务外，还欠个人高利贷80万元、典当行70万元，导致买卖协议无法继续，甲方应于解约协议签订之日退还乙方定金10万元，嗣后，被告收到出卖人退还的定金10万元， 庭审中，为证明己方主张，原告向法庭提供如下证据：1、《房地产买卖协议》，证明原告已促成被告与出卖人就系争房屋的买卖达成一致，原告的居间义务已经完成；2、上海市房地产登记簿（2013年），证明原告于2013年6月16日签约前对系争房屋进行了产权调查，房屋上除建设银行贷款外，没有任何权利限制的情况存在；3、上海市房地产登记簿（2014年），证明2013年9月30日系争房屋进行了交易，说明房屋不存在权利限制的情况，是可以交易的，被告的质证意见为：1、真实性无异议，协议4.8条约定的是违约方支付原告2%的佣金，本案中被告并非违约方，无需支付佣金，协议2.1条约定以签订示范文本的买卖合同作为收取佣金的标准，现买卖双方并未签订正式的买卖合同；2、真实性无异议，但不能证明签订协议时已经将材料提供给被告，且从被告调取的材料来看，原告未对房屋的限制情况进行全面了解，原告居间有瑕疵；3、真实性无异议，A证明己方主张，被告向法庭提供如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》，证明系争房屋已经以300万元的价格出售给案外人，该价格远低于原告为被告居间的415万元房价；2、建设银行借款合同及最高额抵押合同、公证书、上海XX公司的房地产借款抵押合同、房地产登记申请书，证明系争房屋除了建设银行的最高额抵押外，还有典当公司的70万元抵押，签订买卖协议时被告并不知情；3、《解除房地产买卖合同协议》，证明买卖双方的合同已解除，原告当时并未主张佣金，原告的质证意见为：1、真实性无异议，与本案无关，原告促成被告与出卖人的交易价格经双方确认，即使存在差价，也属商业风险；2、真实性无异议，房地产登记申请书只能证明出卖人申请过抵押事项，并且，典当公司的抵押为余额抵押，债务履行期限为2012年10月21日至2012年12月20日，无法证明在2013年6月签约时还存在典当公司的债权以及抵押，根据法律规定，房屋权利情况以登记为准，原告于2013年6月16日调取产权信息显示系争房屋除了建设银行的抵押权外，没有其他权利限制情况，原告已经尽到审查义务；3、真实性不予认可，协议未经原告盖章，解除的是被告与出卖人之间的买卖关系，而不是居间关系， 以上事实，有原告提供的《房地产买卖协议》、上海市房地产登记簿，被告提供的借款合同及最高额抵押合同、房地产借款抵押合同、《解除房地产买卖合同协议》及当事人所作陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认可， 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》中的居间条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行，经原告居间介绍，被告与出卖人就系争房屋买卖事宜签订了《房地产买卖协议》，该协议就房屋基本状况、房价、房款支付等主要内容进行了约定，具备买卖合同基本形式，可以认定原告已促成买卖合同成立，原告居间成功，被告表示，由于原告未将完整的房屋限制信息告知被告，导致被告无法继续购买系争房屋，但根据原告提供的证据，签订买卖协议当天，系争房屋上仅登记了建设银行的抵押权，并未显示其他的权利限制，无法证明原告存在居间瑕疵；并且，被告与出卖人虽解除买卖关系，但原告并未免除被告支付佣金的义务，故被告以上述理由拒付佣金，本院难以采纳，根据《房地产买卖协议》约定，被告应按房价款的1%向原告支付佣金，本案中考虑到原告未向被告提供签订示范文本的房地产买卖合同、协助办理产权过户、房屋交接等后续服务，本院对被告应承担的佣金金额情调整至17，000元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起十日内，支付原告上海XX公司佣金17，000元， 二、原告上海XX公司的其余诉讼请求，不予支持， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费减半收取418.50元，由被告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 代理审判员A 二〇一四年六月二十三日 书记员B 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同， 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬，居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担
