A诉B等房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

A诉B等房屋买卖合同纠纷一案 北XX市房山区人民法院 民事判决书 （2016）XX0111民初6527号 原告王艳X，男，1975年10月12日出生， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 被告A，男，1965年10月20日出生， 被告A，女，1995年8月20日出生，学生， 二被告委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 二被告委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX， 法定代表人A，董事长， 委托代理人A，男，1987年9月8日出生， 原告AX诉被告宋德X、宋子X、北京XX公司（以下简称房产交易平台地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员A任审判，公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B，被告A、B共同的委托代理人C、D到庭参加诉讼，被告房产交易平台地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称：原告A于2016年1月31日与被告B在被告房产交易平台地产公司的主导下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买XX位于北京市房山区XX×公寓×号楼×的商品房一套，被告A是该房产的共有权人，签订合同后，原告按照约定付给A10万元定金，并耐心等待办理过户手续，后来A明确表示要涨价，不然不配合办理过户手续，现在经过多次催告原告还是要求涨价，现在原告无奈之下特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求，诉讼请求：1、请求法院判令被告A、B返还原告定金10万元，赔偿原告违约金41.8万元，赔偿原告支出的中介费用52250元，共计570250元，2、请求判令被告房产交易平台地产公司承担连带赔偿责任，3、请求确认原被告签订的房屋买卖合同于2016年3月23日已经解除，4、诉讼费由被告承担， 被告A、B辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的定金我方可以退还，违约金不同意支付，被告同意继续履行合同，是原告不同意履行，被告不存在违约行为，责任应由原告自行承担，对方主张的违约金标准过高，违约赔偿应以实际损失为准，原告并无实际损失，如此高的违约金无事实依据，不同意解除合同的请求，同意继续履行，定金返还的前提是法院确认合同解除，如果法院判决解除合同我方同意返还10万元定金， 被告房产交易平台地产公司辩称：双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是我公司提供居间服务促成双方签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的，原告的诉求不直接针对我公司，我公司不发表意见，服从法院判决， 经审理查明：A、B在房山区XX×公寓×号楼×号有楼房一套（以下简称×号楼×号房屋），该房屋登记在A名下，房屋所有权证证号为：京房权证房私字第×号；A为该房屋共有权人，共有权证证号为：京房房私共字第×号，2016年1月31日，A在宋子X的授权下以A、宋子X名义作为出卖人与B作为买受人在房产交易平台地产公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：A及共有权人B将×号楼×房屋出卖给CX，房屋价格为2090000元，买受人向出卖人直接支付定金10万元，购房款中120万元以公积金贷款支付，该合同还对双方其他权利义务进行了约定， 2016年1月31日，A在宋子X的授权下以A、宋子X名义（甲方）与B（乙方）、房产交易平台地产公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：第一条：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币209万元整，此价格为甲方净得价，不含税，第二条：乙方于2016年1月31日向甲方支付定金人民币10万元整；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内日配合评估公司对房屋进行评估，乙方于产权过户前7个工作日内支付首付款78万元，第四条违约责任：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，A（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方，该协议还对各方其他权利义务进行了约定， 上述协议签订后，A于2016年1月31日向B支付定金8万元，于2016年2月3日支付定金2万元，2016年2月1日，A向房产交易平台地产公司支付居间代理费41800元，向北京XX公司支付保障服务费10450元， 原告AX在购买诉争房屋时，其名下已有一套房屋，2016年3月10日，A的购房资格审核完成，2016年3月14日，房产交易平台地产公司通过快递向A发出催告函，要求A于2016年3月20日18时前办理交易房屋的评估、银行贷款面签、房屋的过户、交房、物业交割、户口迁出、网签等事宜，2016年3月21日，AX向B发出快递，寄送《解除商品房买卖合同通知书》，认为A明确表示需要涨价，XX本违约，依据补充协议第四条第二款中的第四小款的约定行使解除权，解除合同，并要求A按照约定支付违约金并赔偿损失，后该快递无人签收被退回，在签订合同后，A认为售房价格低曾经提出过涨价10万元的要求，审理中，原告坚持要求解除合同，被告A当庭表示是提出过涨价的请求，只是协商，但目前同意继续履行合同，按照原价格出售房屋， 上述事实，有当事人陈述及原告提供的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、买卖定金协议书、房屋交易保障服务交易合同、收据、录音光盘、催告函、快递单、解除合同的快递单，《解除商品房买卖合同通知书》等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据， 本院认为：A与B、C在房产交易平台地产公司居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中，根据原告AX提交的B与房产交易平台地产公司的工作人员之间的通话录音材料，可以证实A在签订合同后，提出过涨价的要求，已经构成违约，依据约定A作为买受人有权要求解除合同，现AX起诉要求解除合同、要求B、C返还定金10万元、赔偿居间服务费用的诉讼请求，XX定，于法有据，本院予以支持，关于A要求确认房屋买卖合同于2016年3月23日已经解除的诉讼请求，原告提交的快递单等证据不足以证实解除合同通知已送达A，故本案诉争的房屋买卖合同在解除合同通知的快递被退回后并未解除，故原告的此项请求，本院不予支持，关于A认为B擅自涨价构成根本违约，要求A、B支付违约金的诉讼请求，虽然在合同履行中AX有提高交易价格的要求，违反了合同约定，但在庭审中又明确表示同意按照合同约定的价格出售房屋，同意继续履行合同，故A的涨价要求并未构成根本违约，因此，原告AX要求B、C支付违约金的请求，本院不予支持，原告A要求房产交易平台地产公司承担连带责任的诉讼请求，没有依据，本院不予支持，被告房产交易平台地产公司经传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告AX与被告B、C于二○一六年一月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议， 二、被告A、B于本判决生效后五日内向原告CX返还定金十万元， 三、被告A、B于本判决生效后五日内赔偿原告CX已支付的居间服务费用损失五万二千二百五十元， 四、驳回原告AX的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费四千七百五十一元二角五分，由原告AX担三千四百八十一元二角五分（已交纳）；由被告B、C负担一千二百七十元（于本判决生效后七日内交纳）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理， 审判员A 二〇一六年七月二十七日 书记员B