深圳婚姻家事律师--房子被配偶卖了，能否要回？

一、夫妻一方擅自卖房的法律后果

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

由此可见，如果第三人和卖房人没有恶意串通，对房屋属于共同财产并不知情，且支付了合理对价，并已办理房屋过户手续，属于善意取得，夫妻中不知情一方事后要求追回房产的，人民法院不予支持，但是可以向卖方一方主张赔偿损失。

如果夫妻一方和第三人恶意串通，以不合理的价格成交，卖房人基于转移夫妻共同财产的目的出售房屋，损害配偶利益，合同双方通过欺诈的手段侵害他人利益，那么合同是无效的。被损害利益配偶可以提起诉讼，确认转让行为无效。

二、善意取得的判定条件

（一）不知房产为夫妻共同财产

在判断善意取得时，第三人是否知道房产为夫妻共同财产是一个重要因素。如果第三人在购买房屋时确实不知道该房产是夫妻共同财产，那么通常可以构成善意取得。例如，在一些交易中，第三人通过正规的房产中介渠道获取房源信息，并且在交易过程中，出卖方也未明确告知房产的共有情况，此时第三人有理由相信出卖方对房产具有完全的处分权。然而，如果第三人与出卖方存在特殊关系，比如亲戚、朋友等，且在交易过程中有理由怀疑房产的共有情况，那么可能就不构成善意取得。因为在这种情况下，第三人应当尽到更高的注意义务，不能简单地以不知情为由主张善意取得。

（二）支付合理对价

房屋售价与市场价的对比情况对善意取得的判定有着关键影响。如果售价过低，可能不构成善意取得。比如某二手房买卖案例中，于某在购房后不到3个月时间就以120万元的价格将房屋转卖他人，直接获利40万元，法院认为陈某某与于某系以明显不合理的低价交易房屋，于某取得房屋的方式不构成善意取得。

（三）办理过户登记

过户登记对于房屋所有权的变动至关重要。根据法律规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在夫妻一方擅自出售房屋的情况下，如果第三人未办理过户登记，即使支付了合理对价且不知房产为夫妻共同财产，也不能构成善意取得。

三、配偶擅自卖房的维权途径

（一）离婚时请求赔偿损失

当夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失时，离婚时另一方可以请求赔偿损失。这是法律赋予受到损失一方的权利救济途径。需要注意的是，这种赔偿请求必须以离婚为前提，如果夫妻双方不离婚，一般情况下不能单独提出赔偿请求。

（二）房产登记加上双方名字降低风险

为了降低配偶擅自卖房的风险，夫妻在房产登记时可以考虑加上双方名字。如果婚后买房只登记了一方名字，那么理论上当他（她）要卖房时，就不需要征得配偶的同意，配偶就有可能在不知情的情况下被卖了房。而如果房产证上加了另一方名字，那么在房屋转让时就需要双方共同同意，从而降低了配偶擅自卖房的风险。

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