律师观点分析

A诉B房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书 上海市第一中级人民法院 民事判决书 （2016）XX01民终8721号 上诉人（原审被告）:C，女，1973年9月14日生，汉族，住上海市徐汇区， 上诉人（原审被告）:A，女，2007年4月19日生，汉族，住上海市徐汇区， 法定代理人:A，系A之母， 上列两上诉人之共同委托诉讼代理人:A，系A之母， 上列两上诉人之共同委托诉讼代理人:A，远闻上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）:A，男，1946年5月13日生，汉族，住上海市闵行区， 被上诉人（原审原告）:A，女，1948年7月21日生，汉族，住上海市闵行区， 上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人:A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）:A，男，1968年4月5日生，汉族，住上海市浦东新区， 被上诉人（原审被告）:A，男，1967年9月17日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住上海市闵行区， 上诉人A、B因与被上诉人C、D、E、F第三人撤销之诉纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）XX0112民撤1号民事判决，向本院提起上诉， 本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理， 本案现已审理终结， A、B上诉请求:对一审判决结果并无异议，但一审判决中认为“A在购买上海市闵行区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）时曾承诺保证B、C在涉案房屋内的居住权利，故A作为B的前妻、李某作为B的女儿，在取得了涉案房屋的所有权时，理应当保证A、B两位老人在涉案房屋内的居住权利”有误，请求予以纠正， 事实和理由:一、A、B并无证据证明其一直居住在涉案房屋内；二、上诉人对涉案房屋由公房购买为产权房，产权登记在A一人名下且A承诺保证其父母居住权利该节事实并不知情；三、涉案房屋因A的债务问题已经过两次转手，A已无法兑现保证其承诺，且A对B的债务问题知情；四、上诉人系以放弃上海市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称XX房屋）产权的方式获得涉案房屋产权， 综上，A、B的居住问题应由其子C解决，与上诉人没有关系， A、B辩称，不同意上诉人的上诉请求， 一、A、B户籍至今仍在涉案房屋内，该房屋是其二人唯一住房，二人一直居住在涉案房屋内属客观事实；二、A在《职工家庭购买公有住房协议书》中写明，保证A、B对涉案房屋享有永久居住权；三、A、B对涉案房屋享有的居住权属于用益物权，先于上诉人取得所有权且经房产部门备案，故对上诉人继续有效， 综上，请求驳回上诉，维持原判，A辩称，其意见同一审意见，请求保护A、B的合法权益， A辩称，一、其不清楚涉案房屋的居住情况；二、A为了借钱将涉案房屋过户给B，后为了再贷款又以房屋买卖形式将涉案房屋过户至A名下，其后A为了离婚同意把涉案房屋过户给上诉人， 综上，请求法院依法判决， A、B向一审法院起诉请求:1、撤销上海市闵行区人民法院（2011）闵民三（民）初字第327号民事调解书；2、确认涉案房屋所有权归A、B、C三人共同共有；3、判令D（并代理E）协助A、B办理涉案房屋所有权过户给A、B的手续；4、判令D、E于判决生效后搬出涉案房屋并交付给A、B和C， 一审审理中，A、B撤回了上述第2、3、4项诉讼请求， 一审法院认定事实:A、B系夫妻关系，A、B之子，A系B前妻，A系李忠与B婚生之女， 涉案房屋原系公有住房，承租人或受配人为A，同住人为A、B， 2006年6月7日，A、B出具承诺书，内容为:“我们慎重承诺将XX村XX号XX室房屋购买后的产权归A名下，其他人员的名字不再写入产权证里面，绝不反悔， ”同月8日，A、B、C签订《职工家庭购买公有住房协议书》，该协议上载明“本户坐落于上海市闵行区XX村XX号XX室，房屋承租人或受配人为A，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋确定为A个人所有，份额为100%， 约定的所有权人承诺，保证老年人A、B的居住权利， ”2006年6月12日，上海XX）公司与A签订《上海市公有住房出售合同》，合同约定，根据沪府发[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1994]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，经双方协商一致，订立本合同，由A购买涉案房屋，房屋全部售价为人民币29,459元（人民币，下同）， 涉案房屋遂登记至A名下， 2011年2月11日，A作为原告以B、案外人C为被告，向闵行法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2011）闵民三（民）初字第323号， A诉称，XX房屋系其婚后购买，产权登记在其与A下， 2008年7月11日，A等人欺骗其说，用上述房屋做抵押向银行或个人申请贷款，并让其到公证处办理了一份公证委托书，后其得知公证委托中有出售上述房屋的代理权后，立即到公证处办理了一份撤销上述公证委托的公证声明书， 其于2010年9月到交易中心办理加密手续时，才得知该房屋已转移至案外人A名下， 为此，其向法院提起诉讼，要求确认其与A、B之间签订的关于XX房屋的买卖合同无效， 2011年2月12日，A作为原告以案外人B、C为被告，向闵行法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，该案案号为（2011）闵民三（民）初字第327号， A称，涉案房屋原是其父母的私有产权，一直由其父母居住，由于其做工程，需要资金，就要求父母将上述房屋过户至其名下，后为了套取银行贷款，又将该房屋过户到A名下，A又将上述房屋过户到B名下，上述所有行为均是为了贷款的需要，并非房屋买卖，故起诉要求确认其与A的房屋买卖合同无效及A与B的房屋买卖合同无效，并要求将涉案房屋变更恢复到其名下， 后在该案审理过程中，A撤回了对B的起诉，A、B作为该案第三人参加诉讼， 2011年3月28日，A作为原告向闵行法院提起诉讼，要求与A解除婚姻关系， 2011年4月13日，该案按撤诉处理， 2011年7月28日，上述两案在闵行法院主持下进行了调解，各方当事人就（2011）闵民三（民）初字第323号案件达成如下民事调解协议:一、陈某于2011年8月31日前将1,100,000元汇入上海市闵行区人民法院代管款账号内；二、A自上述款项打入上述帐号后15日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋交给A，房屋交接后，A向法院申请领取上述钱款；三、案件受理费12,510元，财产保全费5,000元，共计17,510元，由A负担， 同日，各方当事人就（2011）A（民）初字第327号案件达成如下民事调解协议:一、B、C及D、E一致同意将位于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋过户登记至D和E名下（D和E为按份共有，A享有5％的产权份额，A享有95％的产权份额）；二、B于2011年8月31日前还清上海市闵行区XX村XX号XX室房屋上抵押权人为兴业银行股份有限公司上海武宁支行的商业贷款（还款本息以还款日的银行流水单为准），并办理申请注销抵押登记的手续；三、A于上述抵押贷款注销之日起三日内，配合A和B将上海市闵行区XX村XX号XX室房屋过户至A和B名下，过户产生的相关税费由朱某负担；四、案件受理费7,537.50元，由A负担， 闵行法院就上述协议出具了（2011）闵民三（民）初字第327号民事调解书， 涉案房屋于2011年10月13日登记至A、B名下， 2011年11月9日，A与B经民政局协议离婚，协议约定离婚后涉案房屋归朱某、A所有，A弃权利份额， 原审另查明，A、B一直居住于涉案房屋内， 2015年11月，A、B与C就涉案房屋发生纠纷， 2016年1月5日，双方经上海市XX主持调解达成如下协议:一、A承诺于2016年1月6日（就涉案房屋）向法院提出居住权诉求， 朱某在本月25日前收到起诉状副本，A允许B夫妇暂时居住在该房内， 如果25日前没有收到法院的起诉状副本，A必须在本月26日搬出该房屋， 在法院受理至法院判决期间，A居住在涉案房屋内必须支付房租，按每月2,000元的标准交由虹桥龙柏司法调解室暂为保管， 如法院判决A对涉案房屋享有居住权，那么所交房租如数退回， 如法院判决A对涉案房屋没有居住权，法院判决生效之日起A必须搬出涉案房屋， 原审还查明，A曾在2014年2月案外人B诉C、D、A民间借贷纠纷一案中，作为A在2011年向B借款的担保人， A、B还曾以C为被告提起财产损害赔偿之诉【案号（2016）XX0112民初1975号】，A、B在该案的民事起诉状中称:“2002年A、B动迁被安置到涉案房屋，并一直居住至今，2006年该房屋进行房改出售，A、B儿子C提出考虑其做生意贷款方便出售时写他一人产权， A、B考虑自己儿子，也就同意，并办理出售手续，该房屋登记到A一人名下，后A因生意贷款而将该房屋转到他人名下贷款，并发生纠纷，经闵行法院诉讼调解处理，该房屋产权人变更为A老婆和女儿， ”一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定:对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼， 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼， 人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务， 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求， 根据上述法律规定，第三人提起撤销权之诉获得法院支持应具备三项条件:一、第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼；二、判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害第三人民事权益；三、第三人自知道或者应当知道其民事权利受到损害之日起六个月内提起诉讼， 故本案的争议焦点即A、B要求撤销（2011）C（民）初字第327号民事调解书的诉讼主张是否符合上述三项条件， 关于第一项条件，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼， 根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条的规定:民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形， 包括:（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的， 本案中，A、B并未在（2011）闵民三（民）初字第327号案件中作为当事人参加诉讼，也无证据表明A、B知道该诉讼， 虽然A在2014年B与他人的民间借贷纠纷中曾作为B的担保人及A、C曾在2016年诉D财产损害赔偿纠纷中陈述其知道“经闵行法院诉讼调解处理，该房屋产权人变更为A老婆和女儿”，但该两起案件均发生在2011年之后，且在2014年的民间借贷纠纷中也未涉及本案中的涉案房屋，在2016年的财产损害赔偿纠纷中，A、B也未明确其早在2011年就得知涉案房屋过户给朱某、李某， 故可以认为A、B系因不知道2011年的诉讼而未参加该案诉讼， 关于第二项条件，判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害第三人民事权益的， 该条件涉及A、B是否是涉案房屋的实际权利人，A作为涉案房屋登记的权利人在与B、C、D达成调解协议时，该调解协议是否损害了A、B的权利， 首先，关于A、B、C在2006年购买涉案房屋时是否适用的是“94方案”， 所谓“94方案”，即沪府发[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》，颁布及施行日期为1994年5月18日， 是本市于1994年实施房改时，由于当时政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭成员协商将某位成员的名字写在房地产权证上，但只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果该家庭成员主张房屋共有，亦应认定为房屋的共有人， 在94方案之后，本市于1995年6月29日又颁布了沪府发[1995]22号文《关于一九九五年出售公有住房的方案》及于1995年12月13日颁布了《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》，该细则第五条规定:“购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人， ……职工家庭购房时，可申请共有产权， 共有人必须是前款规定的购房对象， ”即不再要求房地产权证上只能登记一个人的名字，而是承租人、成年同住人可申请共有产权， 本案中，虽然A签订的《上海市公有住房出售合同》上的写有“根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》”的内容，但从其购买涉案房屋的时间点为2006年，A、B、C三人在购房时出具的承诺书及签订的《职工家庭购买公有住房协议书》的文字表述来看，当时已不可能再适用“94方案”来强制房地产权证上只能写一个人的名字，故A、B、C在购买涉案房屋时一致商定将涉案房屋产权归于C名下，其他人不再写入产权证内，应是当事人的真实意思表示， A、B主张其也是涉案房屋的共有人，缺乏事实及法律依据， 因此，在A系涉案房屋的产权人（朱某基于与A婚姻关系也对该房屋享有产权）的情况下，A与B、C、李某达成的关于涉案房屋产权归C、李某按份共有的调解协议当属合法有效， 关于第三项条件，第三人自知道或者应当知道其民事权利受到损害之日起六个月内提起诉讼， 如前所述，并无证据表明A、B早在2011年就知道或应当知道涉案房屋已过户给朱某、C，故A、B于2016年提起撤销权之诉，并无不当， 综上所述，鉴于A、B提起的撤销权之诉不符合上述第二项条件，法院认为A与B、C、李某达成的关于涉案房屋产权归属的调解协议并未侵害D、E对涉案房屋的合法权益，鉴此，A、B的相关诉讼请求，难以支持， 但需提醒各方当事人注意的是，A在购买涉案房屋时曾承诺保证B、C在涉案房屋内的居住权利，故A作为B的前妻、李某作为B的女儿，在取得了涉案房屋的所有权时，理应保证A、B两位老人在涉案房屋内的居住权利， A经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为XX弃诉讼权利， 判决:驳回A、B的诉讼请求， 案件受理费50元，由A、B负担， 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据， 本院组织当事人进行了证据交换和质证， 对当事人二审争议的事实，本院认定如下:A、B提交《常口现实库信息资料》两份，证明A、B户籍地址为涉案房屋地址，二人一直居住在涉案房屋内， 上诉人发表质证意见称，对真实性无异议，但户籍信息并不能证明居住情况， A、B未发表质证意见， 本院经审查认为，对该组证据真实性予以认可，但户籍信息尚不足以证明涉案房屋的实际居住使用情况，故对该证据证明内容本院不予采信， 至于上诉人对一审查明的A、B一直居住在涉案房屋内该节事实提出异议，本院认为，在上诉人并无确凿证据推翻该节事实的情况下，结合A、B与C2016年1月5日达成的调解协议内容、A和B的庭审陈述及本案查明事实看，一审对该节事实认定无误， 综上，本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认， 本院认为，二审的争议焦点即在于对一审判决关于上诉人应保证A、B在涉案房屋内的居住权利的表述应否予以纠正， 首先，本案系A、B提起的第三人撤销之诉纠纷，而A、B在涉案房屋内的居住权利问题实非本案争议焦点， 其次，就居住权利问题而言， 一方面，从《职工家庭购买公有住房协议书》约定内容看，A承诺的内容为保证B、C的居住权利，可见三人并未明确约定A必须以涉案房屋保证B、C的居住权利， 另一方面，从本案查明情况看，涉案房屋因A债务问题先后被转手过户两次，最后系经一审法院对两起相关案件进行调解，以A对XX房屋产权不再主张诉求、涉案房屋过户至A、B名下为主要内容，各方分别达成调解协议， 由此可见，A作为涉案房屋产权人，多次对涉案房屋进行处分，故A、B未能在涉案房屋内实现居住权利的原因在于C个人，现A已与B离婚，而涉案房屋归上诉人所有，在此情况下，要求上诉人保证A、B在涉案房屋内的居住权利确存在不妥，本院对一审法院相关陈述予以纠正， 至于A、B所提及的居住权利，可向A另行主张，要求其以其他方式予以保障， 综上，鉴于上诉人对一审判决结果并无异议，本院认为，一审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决结果是正确的，应予维持， 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费人民币50元，由上诉人A、B负担， 本判决为终审判决， 审判长A 代理审判员B 代理审判员C 二〇一六年十月二十八日 书记员D 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……