导读：近期电视剧《安家》正在热播，因聚焦房地产中介而引发热议，其中涉及不少与老百姓日常生活息息相关的法律问题，剧中于先生和饲料大王林老板，房屋买卖中的“跳单”行为，让不少观众印象深刻。下面咱们通过以下问题为您揭秘“跳单”的风险及不良后果。

随着房地产市场的发展，房屋居间商的数量与日俱增。在实践中经常发生买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却私下跳过该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易，从而使中介公司无法得到应得佣金的现象。因此，房屋居间商为了维护自身的利益，防止委托人“跳单”的不诚信行为，通常会在居间合同中预先拟定禁止“跳单”的条款。那么，该条款是否有效？“跳单”需要承担什么样的责任？作为经纪人，又要如何防止被“跳单”呢？

1、居间合同中禁止“跳单”条款的性质？

禁止“跳单”条款通常都是中介公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商的条款，因此，其性质属于格式条款。

2、居间合同中禁止“跳单”的条款，是否有效？

禁止“跳单”条款除有以下情形外，合法有效。（1）存在《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十三条规定的合同无效情形。（2）存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。

3、什么情况构成“跳单”？

衡量是否“跳单”的关键，在于买方是否利用了中介公司提供的房源信息、交易机会等条件。此外，需要考量的因素有：房屋居间商的委托权限是一般代理还是独家代理；房屋居间商是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间；委托人是否存在逃避支付佣金的恶意。

如果买方未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。相反，如果买方是利用了中介公司提供的信息和条件，却绕过中介公司直接与卖方签约，以期达到不支付或少支付中介费的目的，则构成典型的“跳单”。

4、买方“跳单”，需要承担什么责任？

买方“跳单”，需承担相应的违约责任。如约定的违约金高于居间报酬，当事人可以主张违约金过高，法院或仲裁庭可综合考虑实际损失、中介公司已经进行的工作量、委托方的过错程度，对违约金予以调整。

5、买方不构成“跳单”，居间人可要求其支付必要费用吗？

可以。按照《合同法》第427条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

6、房产经纪人，如何防“跳单”？

（1）防止关系人买房，多人看房的时候应当全部签字。

（2）核对身份证，与《看房单》上所签的名字一致。

（3）地址填写要详细，尽量与房产证保持一致。

（4）了解看房人详细住址、联系电话，以方便将来执行。

（5）单位派人看房，应加盖单位的印章或法定代表人的签名。

（6）通过谈判或发律师函，提示双方跳单的法律风险。

（7）做好自身的信任维护外，提示买卖双方自行交易的风险。

结语：在《安家》里，观众看到了房产中介的不容易，也看到房产买卖的许多现实问题，买卖需诚信，“跳单”不可取。买方、卖方、房产中介，一定要厘清各自的权利义务，提高法律风险防范意识，确保自身合法权益不受侵犯。