二手房买卖常见法律问题分析

北京百伦律师事务所—黄乔稳律师

房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程，而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。我国《物权法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《合同法》、《合同法司法解释》、《房地产管理法》、《买卖合同司法解释》等都对房屋买卖进行了大量的法律规定。尽管规定比较详尽，但由于房屋对于每个人的重要性，每年房地产纠纷案件仍然比较多。

下面，我简单介绍一下二手房买卖中最为常见的法律问题，即“二手房买卖合同的效力、违约、履行、解除问题”。这是二手房买卖中比较常见而又比较难以认定的问题。

一、《房屋买卖合同》的效力认定

按照法律规定，只要双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，就合法有效，双方都应当遵守。这是合同自由、信赖原则的要求。这看似简单，但司法实践中争议却比较大，尤其涉及夫妻一方出售夫妻共同财产未通知另一方引发的合同效力的认定问题。目前，北京、天津等地高院已经作出相关规定，有规定的地方相对好认定一些。

二、违约认定

违约的认定主要要依据证据确定，含当事人自认和书面违约告知书、录音、短信、微信、中介作证等证据证明违约事宜。违约条款和违约承担方式、赔偿计算方法等需要在房屋买卖合同中明确，违约金的约定同样体现合同自由的民法原则。关于违约金条款，《合同法》、《合同法司法解释》等都有明确规定。

如果法院认定违约，应按照《合同法》第114条、《合同法解释二》第29条的规定，结合违约条款，根据违约情况、合同履行情况、过错程度等综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则作出裁判。

另外，如果一方当事人要求的是履行合同，对方违约的，根据《合同法》第114条的规定，要求履行合同也可同时要求违约金。

三、《房屋买卖合同》的履行

按照法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效、具备履行条件的情况下就应该履行。但何为具备履行条件?虽然《合同法》有相关规定，但司法实践中还是存在较大争议。对此北京高院出台了明确的《指导意见》，但由于有的地方没有指导意见，所以争议较大。

判断房屋是否具备履行条件，本律师认为，只要房屋买卖合同不存在履行不能的情况，具备司法强制过户条件，过户无法律障碍，判决过户具备强制执行条件，不存在《合同法》规定的不能履行的情况，就应当依法判决履行。即合同具备司法判决履行条件，就应当按照《合同法》第107条、第110条的规定判决继续履行合同，实现合同目的。

四、关于合同解除

合同的解除包括约定解除和法定解除。如果没有约定解除的话，法定解除必须符合《合同法》第93条、第94条等的规定才能解除。且需要注意的是，根据《合同法》、《指导意见》等相关规定，违约方无法定解除权。

另，需要提醒大家注意，《担保法解释》第117条规定的是约定解除的情况，不是法定解除，其条款要求必须在合同中有具体的明确的约定解除条件。同时，定金也分订约定金、成约定金、解约定金和违约定金等，解约定金必须要求有明确的合同约定解除条件，否则视为违约定金，违约定金和违约金根据《合同法》第116条的规定，不能同时适用。

另外、要处理好房屋买卖合同纠纷案件，还必须坚持诚实信用原则、合同自由原则，合同利益的确定性与可信赖性原则，且必须维护法律的严肃性。只有把握好以上标准，才能使案件得到公平、公正的处理。

在此，本律师提醒大家，房屋买卖是大事，签订房屋买卖合同一定要看清合同条款，并核实清楚房屋是否存在抵押、租赁、共有人是否同意出售房屋等情况，如有条件，购房时尽量委托律师帮助处理，否则一旦房价上涨或跌落，往往最容易产生法律纠纷。