委托合同纠纷

律师观点分析

案外人:叶某。

委托诉讼代理人：韩静，上海科尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛雨思，上海科尚律师事务所律师。

申请保全人：上海某房地产企划营销中心。

法定代表人：周某，总经理。

委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。

被保全人：上海某投资管理有限公司。

法定代表人：黄云。

案外人叶某称，2016年，其向上海某投资管理有限公司买系争房屋，草签了购房合同，总价人民币85万元（币种人民币，以下皆同），扣除四年租金和物业费，实际支付了包括购房款在内及各项其他费用共计700001元；其在付清40万元后，上海某投资管理有限公司于2017年1月1日将系争房屋交付案外人，因系争房屋所属项目名称为“某文化广场”，故其当日即委托某文化旅游投资有限公司代为管理该房屋，装修后对外出租；2017年4月1日，双方将《昆山存量房买卖合同》在网上登记备案，合同编号为XXX，同年5月24日，其与上海某投资管理有限公司前往不动产登记机关办理过户登记手续，该机关出具了编号为XXXX的收件收据；同年5月26日，本院对上海某投资管理有限公司名下包括系争房屋在内的73套房屋进行了查封，至其所购房屋过户未果。其认为，其在交易过程中毫无过错，根据法律规定，本院不得对系争房屋进行查封，为维护案外人的合法权益，请求本院解除对系争房屋的查封。

案外人对其所述提供如下证据，1、《存量房买卖合同》，载明合同编号为XXX，备案日期为2017年4月1日，甲方（卖房）为上海某投资管理有限公司，乙方（买房）为叶某、许某某，所购房屋为系争房屋，价格为448120元，合同签订落款时间为2017年5月24日；2、建设银行个人活期账户交易明细，载明案外人叶某开设在建行的账户于2016年11月22日汇款10000元，2016年12月4日汇款40000元，2017年1月1日汇款200500元、50000元、100000元，2017年5月24日汇款300001元给上海某房地产经纪有限公司；3、上海上海某投资管理有限公司出具的《授权委托书》二份，载明自2016年2月1日至2017年12月31日委托上海某房地产经纪有限公司代为销售“江苏省昆山市XX号”房产；4、上海某房地产经纪有限公司开具的金额为10万元收据、某文化广场开具的金额为151881元的《全国通用商业机打销售票》、5、上海某投资管理有限公司于2017年4月17日出具的《承诺书》，载明案外人叶某购买的系争房屋尚有300001元于过户当日支付，过户时间安排在2017年5月31日前；6、《昆山市不动产登记收件收据》、《税收缴款书》、《江苏省增值税普通发票》、项目名称为不动产登记费及证书工本费的《收据》，其中《昆山市不动产登记收件收据》载明收取叶某、许某某材料的收件时间为2017年2月24日、《江苏省增值税普通发票》载明价税合计为448120元；7、《全权委托经营管理合同》，载明甲方（委托人）为叶某、许某某，乙方（受托人）为某文化旅游投资有限公司，甲方将系争房屋委托乙方出租经营，期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，在该合同附件一中载明，租金2017年1月1日至2020年12月31日为0,2021年1月1日至12月31日租金为65753元。

案外人在本院审查过程中又补充提供如下证据，1、案外人出具的《房款说明》，主合同价为448120元，团购费、装修费为151881元，中介费为10万元；2、某文化旅游投资有限公司出具的《交房说明》，载明其依据《全权委托经营管理合同》于2017年1月1日收取了系争房屋；3、甲方为上海某投资管理有限公司与乙方为叶某、许某某于2017年5月24日签订的《存量房交易过户确认书》，载明系争房屋乙方已全部付清价款，甲方已于2017年1月1日将该物业交付乙方。

申请保全人西部房地产称，其不同意案外人的异议请求，认为案外人没有证据证明其已支付了房款并实际占有系争房屋；因本院在保全阶段查封系争房屋，该房屋的权属系被保全人名下，故本院的财产保全符合法律规定，案外人以执行异议的法律规定提出保全异议是没有法律依据的，请求本院驳回案外人异议。申请保全人未对其所述提供相关证据材料。

被保全人上海某投资管理有限公司经本院通知未到庭，亦未对案外人叶某所提异议发表意见及提供相关证据材料。

本院查明：申请保全人西部房地产于2017年5月22日向本院申请财产保全，要求本院查封登记在被保全人上海某投资管理有限公司名下的系争房屋，本院于2017年7月23日作出（2017）沪0107民初10693号民事裁定书，裁定冻结某扬州置业有限公司、上海某投资管理有限公司银行存款11800000元，不足之数则查封扣押其相应价值的财产，并于同年5月26日查封系争房屋产权，查封期限自2017年5月26日至2020年5月25日止。

根据系争房屋不动产权证记载，该房屋权利登记于2006年6月30日，所有权人为上海某投资管理有限公司，建筑面积为65.90平方米，用途为商业服务房，于2014年4月2日注销已设定的他项权利。

另查，案外人叶某及许某某作为乙方与上海某投资管理有限公司作为甲方签订一份编号为XXX的《存量房买卖合同》，双方约定由乙方以448120元的价格购买甲方名下的系争房屋，该合同于2017年4月1日网上备案，双方正式签订日期为2017年5月24日；2017年5月24日，双方在系争房屋所在地的不动产登记机关办理过户手续，该机关受理了上述过户材料，税务机关开具金额为448120元的《江苏省增值税普通发票》购房发票。在此之前，案外人叶某根据上海某投资管理有限公司的授权，通过其在建设银行活期存款账户于2016年11月22日至2017年5月24日合计汇款700501元给上海某房地产经纪有限公司；于2017年1月1日，案外人叶某及许某某与某文化旅游投资有限公司签订了《全权委托经营管理合同》，案外人将系争房屋委托某文化旅游投资有限公司出租经营，期限自2017年1月1日至2021年12月31日止。

本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”本案中，在本院查封前，案外人已与上海某投资管理有限公司签订购买系争房屋的《存量房买卖合同》，该合同系合法有效的书面买卖合同；从其提供的银行转账清单、收款收据、上海某投资管理有限公司出具的《存量房交易过户确认书》及税务机关开具的《江苏省增值税普通发票》等证据来看，案外人所支付的款项用途与其所述基本相符，应认定其在本院查封系争房屋之前已支付了全部房款；案外人虽不能提供系争房屋交接单、物业费、水电费缴付凭证等证据证明房屋交接时间，但其提供的《全权委托经营管理合同》所载明的出租时间起始日为2017年1月1日，结合其他《交房说明》、《存量房交易过户确认书》等其他证据，其将房屋出租也应认定为其对该房屋的实际控制，故案外人已于2017年1月1日实际占有系争房屋；案外人办理系争房屋的过户材料已被不动产登记机关受理，未过户系因本院保全的客观原因，并非案外人自身原因所致，故案外人的异议理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止本院在（2017）沪0107民初10693号案中对位于昆山市XX室房屋的执行。