原、被告签订的合同及协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，被告支付原告逾期办理产权违约金124,357.05元

律师观点分析

案情简介：

原告：郭XX，女，汉族，住重庆市巴南区。

委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：王X，北京市XX实习律师。

被告：重庆XX公司，住所地重庆市巴南区渝南大道。

法定代表人：陈X，经理。

委托诉讼代理人：张XX，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：张X，重庆XX律师。

原告郭XX与被告重庆XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭XX及其委托诉讼代理人李XX，被告XX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郭XX向本院提出诉讼请求：

判决被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金241,470元。

事实与理由：2018年5月30日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市巴南区渝南大道×号×幢×房屋，2019年12月7日原告接房且已全额支付房款，但被告一直未给原告办理房屋产权证，直至2022年2月24日被告才将房屋产权证办下来，期间已超过二年，被告存在逾期办理房屋产权证的行为，应当按合同约定支付违约金。

被告XX公司辩称，

1、案涉房屋最初预测绘编号和办理产权证书时的编号不一致，是因当时相应房屋的公安编号还未出来我方逾期办理产权登记申请并非自身原因导致，根据补充协议8.3、8.6、8.7条的约定，被告不承担违约责任。本案被告将房屋交付原告后，及时向登记机构提交了产权登记的申请，但是登记机构要求包含本案原告在内的全部购房人前往现场据实指认，并且规定每栋楼的全部购房人指认完毕后，方可为其办理房屋产权登记，因前述事宜导致的逾期，属于政策原因，责任并非被告，被告不应当承担违约责任。

2、即使被告应当承担逾期办理产权登记的违约金，但原告主张金额过高，应当调减，且原告主张计算期限有误。

3、由于受到新冠疫情等不可抗力影响，应当扣除疫情造成的被告无法开展工作的时间。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

原告郭XX围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》、房产记。被告XX公司向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、不动产申请表、业主接房物品签收表、合同履行流程图、房屋权属登记受理单、重庆启动重庆突发公共卫生时间截图以上证据，经原、被告质证后本院均在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区渝南大道×号×幢×号预售商品房屋一套，房屋总成交金额为2,414,700元，原告于签订本合同之日支付首期房款1,600,000元，余款81,4700元于2018年6月5日支付；第十三条约定预售商品房在实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告原因，逾期提交办理《房地产权证》的申请，取得登记受理单的，逾期在90日以内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告向原告支付已付房款0.02%的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告向原告支付已付房款0.02%的违约金；合同附件五《补充协议（一）》第8.2条约定，预售商品房，在本商品房原告至被告处实际办理完毕商品房交付验收手续，且付清全部房款（含按揭贷款部分）、违约金（如有）、付清政府部门规定的费用（包括物业专项维修资金、税费、被告代垫付的各项费用），且原告提供完善办理《房地产权证》所有资料之日起180天内，双方向商品房所在地土地登记机构提出办理产权证的申请；第8.6条约定，如因政府行为、政策原因、不可抗力等导致被告未能按期向商品房所在地的土地商品房登记机构提交办理申请的，被告不承担违约责任；第8.7条约定，产权登记“日期”是指被告将相关资料报送交易登记机关并取得受理单的时间，而非办结时间。受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，被告不承担违约责任；第8.8条约定，被告逾期办理预告登记、合同登记备案、产权登记的，累计向原告支付的违约金不超过已付房款的10%；补充协议与买卖合同内容不一致时，以本补充协议为准等。2019年12月7日，原告接房并向被告支付了全部购房款，但被告一直未为原告办证，直到2022年2月24日才办理房屋的产权证。

另查明，经重庆市巴南区人民法院（2022）渝0113民初2249号民事判决书中确认，经本院依职权向重庆市巴南区不动产登记中心工作人员调查询问，工作人员陈述由于开发商自己把房屋镜像搞错，需要开发商予以纠正后，不动产登记中心方可受理登记申请，并非是不动产登记中心要求业主进行房屋现场指认。

再查明：重庆市所采取的重庆突发公共卫生时间一级响应转为三级响应期间为60天，扣除补充协议约定的办理房管产权证的期限为180天，原、被告共同确认被告逾期办证的期限为515天。

本院认为，原、被告于2018年5月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。因被告未按约定的期间为原告办理房屋产权证，故被告应按合同的约定承担违约责任。对于被告抗辩降低违约金标准的意见，经审查，虽然商品房买卖合同约定了逾期办理不动产产权登记违约金标准为已付房款的0.02%，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，现本院综合考虑被告逾期办理产权登记的客观事实、过错程度、业主的实际损失及社会效果等因素，酌情调整该违约金标准为已付房款的0.01%。

对于被告辩解称，案涉房屋最初预测绘编号和办理产权证书时的编号不一致，是因当时相应房屋的公安编号还未出来，我方逾期办理产权登记申请并非自身原因导致，本院认为，经重庆市巴南区人民法院（2022）渝0113民初2249号民事判决书中确认，由于被告自己把房屋镜像搞错，需要被告予以纠正后，不动产登记中心方可受理登记申请，并非是不动产登记中心要求业主进行房屋现场指认，故本院对其辩解理由不予采纳。

综上，被告逾期办理产权登记的时间为515天，被告应支付的逾期办理产权登记违约金为124,357.05元（214700元×0.01%×515天）。超出部分不予支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下：

一、被告重庆XX公司在本判决生效后十日内支付原告郭XX逾期办理产权违约金124,357.05元；

二、驳回原告郭XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4922元，减半收取2461元，由原告郭XX承担1230元。被告重庆XX公司承担1231元。