【律师观点】

若房屋出现质量问题，开发商应当如何担责？属于合同违约的事项吗？能否要求开放商赔偿违约金或者退房处理呢？针对这一系列问题，在实务中，法院认为应当严格区分。如果出现的质量问题涉及到房屋主体结构、未达房屋质量标准、未取得验收竣工或分户质量合格的相关房屋基本质量、基础结构证明等严重的合同规定的问题，应当认定为是违反合同本身的目的，构成违约责任。但如果是除此之外的质量问题，开发商应当承担保修义务，不能以违约责任认定。

【案情简介】

2010年，樊某与开发公司签订商品房预售合同，约定房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收导致迟延交付的，应支付逾期交房违约金，同时约定了开发公司应按住宅质量保证书承担相应保修责任。2011年，房屋竣工验收后，开发公司通知樊某收房，樊某以房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓为由拒绝收房，并在事后诉请开发公司支付逾期交房违约金10万余元及大理石色差损失5万元。

法院经审理后认为：：法院认为：

案涉房屋已于预售合同约定交付时间之前具备了约定的交付条件，开发公司提交了合同约定的相应审批文件，樊某签收了开发公司寄出的交付使用通知书。据此应认定开发公司已履行通知交付义务。

樊某与开发公司所签合同已对逾期交房违约责任承担前提进行了约定，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收情形，有明确的适用标准。合同还约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，而出卖人承担的上述质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中，案涉房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓、大理石更换并非房屋主体质量问题，尚不足以对樊某正常居住、使用房屋造成严重影响，樊某有权就此问题主张开发公司进行修复，承担相应质量保修责任，但其若据此不完成房屋交接，进而主张开发公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据。另需指出，依我国法律，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。预售合同虽系开发公司作为出卖方，为重复使用而预先拟定，但仅凭此不能当然认定该合同条款为格式条款，亦不能直接否认缔约双方协商行为。

大理石作为天然石材会或多或少存在色差，且双方已有石材可能存在色差的备注。此后，案涉房屋经更换的大理石确实存在色差，但樊某并无充分证据证明更换全部卫生间、淋浴间大理石之必要性，及其主张赔偿5万元损失合理性，综合考虑案件事实，酌定判决开发公司赔偿樊某大理石色差损失1万元。

【裁判要旨】

逾期交房违约金系针对未依约定承诺时间完成工程主体结构、达到工程质量标准、取得验收竣工或分户质量合格的相关房屋基本质量、基础结构情形，而因其他质量问题，已约定出卖人承担相应保修责任的，因后者导致买受人迟延入住，买受人主张逾期交房违约金的，法院不予支持。