律师观点分析

本案件，属于一起典型的“一房二卖”执行异议诉讼纠纷，也精准诠释了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的适用，体现“物权优先于债权”的基本原则。

一、案件委托时的基本材料和事实情况

本案前期整理书面材料如下：

1、2017年3月23日，ZZ公司与H先生签订的《 认购书》（照片）；2、；承德ZZ房地产开发有限公司（以下简称“ZZ公司”）与H先生签订的《商品房预售合同》（照片，只有第一页）3、2017年3月24日ZZ公司出具的《收据》（照片）；4、2017年3月24日，借款人为H先生，贷款人为中国工商银行股份有限公司承德县支行的《个人购房借款/担保合同》（照片，只有第一页）；5、2017年4月6日，中国工商银行出具的个人借款凭证；6、2018年1月1日，H先生与  HH装饰建材签订的《装修合同》（照片，只有第一页）及  HH装饰报价表（照片，只有第一页）；7、2020年12月18日ZZ公司向H先生开具的购房款发票（照片）；8、打印时间为2021年7月17日的H先生名下的南京银行对账单（照片）；9、2021年7月19日，ZZ公司出具的购房付款证明（照片）；10、2021年7月19日，承德县自然资源和规划局出具的《承德县不动产登记信息查询》（照片）；11、2021年7月20日，承德县佳兴物业服务有限责任公司出具的《证明》及物业费收据4张（照片）；12、2022年1月5日，ZZ公司出具的说明；13、《房屋装饰装修管理协议》；14、《天然气安全使用须知》。

二、基于上述材料及相关陈述，相关基本情况归纳如下：

1、2017年3月23日，H先生作为认购方与ZZ公司作为出售方签订了《 认购书》，认购位于承德县新县医院南侧的2楼2单元14层1401号房屋，建筑面积112.33㎡，单价3930元，总房款441457元，认购金5000元，认购方必须以现金或者POS机刷卡缴付认购金，认购方H先生本人签字，ZZ公司有工作人员签字，并盖有公司公章。认购书签订后H先生当天通过POS机刷卡的形式支付了5000元认购金。

2、H先生作为买受人与ZZ公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》。并于2017年3月24日通过POS机刷卡向ZZ公司支付了176457元购房款。

3、2017年3月24日，H先生作为借款人与中国工商银行股份有限公司承德县支行作为贷款人，ZZ公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》。2017年4月6日，H先生在中国工商银行股份有限公司承德县支行办理了260000元的贷款，其中贷款账号户名为H先生，同时银行出具了个人借款凭证。

4、2018年1月1日，H先生与  HH装饰建材签订了《  HH装饰建材装修合同》，由  HH装饰建材对案涉房屋进行装饰装修，后H先生因装修工作的开展，配合小区物业管理，与物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》。

5、2020年12月18日，ZZ公司就案涉房屋购房款向H先生开具了对应金额的发票。

6、2021年7月19日，ZZ公司出具了购房款证明，证明案涉房屋购房款H先生共分3笔向ZZ公司支付，第一笔2017年3月23日支付了5000元，2017年3月24日支付了176457元，剩余260000元贷款于2017年5月1日支付给ZZ公司，购房款已经支付完毕，于2020年12月28日ZZ公司向H先生开具了等额的发票。

7、2021年7月19日，承德县自然资源和规划局出具H先生个人名下房产登记情况，结果显示直至2021年7月12日前在承德县管辖范围内没有登记房屋。

8、另，案涉房屋已经办理了使用天然气手续，同时足额缴纳了自2018年至2021年的物业费、电梯费等相关费用。

9、2021年12月15日，F某、M某诉舒明月、ZZ公司民间借贷一案，河南省安阳市北关区人民法院已经受理，同时F某、M某向法院申请了查封、冻结舒明月及ZZ公司名下价值12531438.17元的财产，由于案涉房屋登记在ZZ公司名下，因此2021年12月22日，北关区人民法院查封了案涉房屋。

10、2022年2月，ZZ公司通知H先生案涉房屋已经被北关区人民法院查封，进而H先生对该查封行为提出了案外人执行异议申请，2022年4月22日北关区人民法院作出了执行裁定，中止了对案涉房屋的执行行为。

11、M某、F某对案涉裁定不符，提起了本次诉讼。

二、相关法律分析

（一）关于H先生对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

依据上述规定，只要H先生能够同时满足上述四个条件的情况下，本案即可认定H先生对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

    （二）关于上述司法解释二十八条、二十九条的法律适用问题

根据条文表述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则在第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。同时，据上述司法解释第十二条规定，人民法院对事实清楚、证据确凿的执行异议和复议案件实行书面审查。因本案争议较大的，受诉法院将进行庭审程序以做出最后判决。

三、法院判决结果，及律师建议

最终，人民法院依法壁画了原告起诉，全部支持了我方被告的观点。

另，鉴于本案H先生属于案外人，且执行异议诉讼已经得到执行法院的支持，即使受诉法院判决驳回了M某、F某的诉讼请求，还应当尽快办理房产登记手续，以免后续再次出现本案的情形。