自新冠疫情爆发以来，各行各业都受到了重创。那么面对疫情，租赁合同部分有哪些新变化呢？最高人民法院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题》的指导意见中对这一部分做了进一步明确，具体有哪些新变化呢？

今天主要围绕“房租减免”、“出租人解除权”、“临时场地租赁合同解除”三个方面来聊。

一、房租减免部分

    第一部分先来了解租赁合同中大家都最感兴趣的房租减免部分。

很多人会咨询律师，明明听到国家层面提出疫情下减免房租等政策，但是自己的房东并没有进行减免等，这是不是违法？其实不然，很多人没有区分清楚自己承租的房屋性质以及租用该房屋的用途。首先确定一个大原则：房租减免通常针对的是用于经营性质的房屋。之后，再根据承租房屋的性质进行区分是否减免：

（一）承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋

对于承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

每个省、市、区都有出台相应的政策，对于承租国有企业房屋的都进行不同程度的减免。

（二）　承租非国有房屋用于经营

对于承租非国有房屋用于经营，其实国家并没有出具相关的强制性要求减免，因此，一个现实且残酷的事情就是，这一类性质的房屋减免与否还是取决于房东本人。

比如在（2021）冀10民终569号案件中，原告在学校放假后，离校回家，返回学校后承租人遇疫情管控期间无法实际居住租赁房屋，起诉要求房东返还租金。

河北省廊坊市中级人民法院认为：

第一，原、被告双方所签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定并全面履行合同。

第二，关于疫情房屋租赁纠纷的解决，对原告要求被告返还租金的请求，看原、被告双方签订的《租赁协议》对疫情等情形发生有无减免租金的约定，如有约定，从其约定。本案中，原、被告双方签订的《租赁协议》对疫情等情形发生时减免租金，没有约定。

第三，双方的《租赁协议》已经履行，上诉人已缴纳房租，因疫情原因上诉人无法实际居住，被上诉人无过错，不构成违约。原告在学校放假后，即离校回家，返回学校后承租人遇疫情管控期间无法实际居住租赁房屋，系原告未遵守学校的规定在承租期离开承租房屋，若原告在学校放假期间遵守学校的规定仍居住承租的房屋，就不可能产生疫情期间原告无法居住承租房屋的后果。涉案房屋所在的小区封闭，与被告无关，原告请求返还房租，理由不能成立。综上所述，原告要求被告返还租金的请求没有合同依据和法律依据，法院不予支持。

不过，最高院也明确了，对于疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

也就是，这一类房屋虽然不存在直接减免的情况，但确因疫情造成承租方无法继续履行合同义务的，不应认定为违约，人民法院可根据利益平衡与公平原则判定双方共担风险。

比如在广州市七田真信息咨询有限公司、广州市高德美居置业有限公司房屋租赁合同纠纷案，（2021）粤01民终26884号

广东省广州市中级人民法院认为：本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。因受疫情及疫情防控措施等不可抗力因素，导致其在疫情防控期间无收入，七田真公司经营范围是从事教育咨询服务等，因疫情原因对涉案租赁物的正常使用确实造成影响，但此情况不可归责于双方，双方应充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金等方式共担风险，共渡难关。高德美居公司要求七田真公司承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。一审法院酌情确定上述期限内的租金标准按50%支付，已是充分考虑疫情对双方的影响，对合同约定的租金标准进行的变更，符合公平原则。

第二部分

第二部分所要谈的我们刚刚所举的那个案例中也提到了一部分，即出租人能不能因承租人周转困难未及时支付房租，解除租赁合同要求承租人承担违约责任？

疫情下，承租人因管控等原因不能营业或营业额比较低，可能会导致不能按时缴纳房租等情况出现，出租人提出解除租赁合同要求承租人承担违约责任能否被支持？

根据最高院最新的司法解释，若疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

比如在（2020）粤01民终22571号案件中，广东省广州市中级人民法院认为：在2020年疫情防控期间，广东省实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，客观上造成任某海因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其不存在恶意违约情形，不应由此承担违约责任。

三、临时场地租赁合同解除问题

疫情下租赁合同部分还会高频爆发一些临时场地租赁合同问题。比如展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，这时承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

以上是疫情下租赁合同部分的最新动态，笔者再进行简单总结：

第一、房租减免部分对于承国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋的根据具体市、区政策进行减免；对于非国有的一般与房东协商，若产生争议，由法院进行引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同；

第二、出租人不能因承租人疫情下周转困难未能及时支付房租，解除租赁合同；

第三、展览等临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，

承租人可请求解除租赁合同，返还预付款或者定金。

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