北京农民私有房屋转让，合同无效，返还购房款

律师观点分析

一、案情简介。2019年，原告与被告通过他人介绍，签署了《房屋买卖协议》，约定被告将其所有的位于北京市某村的房屋出售给原告。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款。后，原告咨询律师得知该《房屋买卖协议》无效，且即使购买了该房屋也不能办理产权登记和落户。于是原告将被告起诉至法院，要求确认《房屋买卖协议》无效，被告返还购房款。2022年，一审法院判决支持了原告的诉讼请求，即原告为购买乙方所有的农村房屋签订的协议无效，被告应当全部返还原告购房款。一审判决作出后，原、被告均未上诉，目前该判决已经生效。

二、律师点评。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内，根据地随房走的法律原则，农民私有房屋的转让亦应当在同一集体经济组织成员内进行。因此，如果购房者非集体经济组织的成员（村民），即使已经签订所谓购房合同或者房屋买卖协议，该合同或者协议也是无效的，不能发生当事人期望的法律后果。

三、律师建议。农村宅基地使用权或者农村房屋的转让应当在同一集体经济组织内进行，任何谎称“村里”的房屋可以卖给外村人的，都是欺骗。轻则导致合同无效，重则可能涉嫌诈骗，所以我们一定要擦亮眼睛。