从同案不同判分析租赁保证金的性质

一、基本案情

笔者在办理一宗房屋租赁合同纠纷案中，遇到与此前办理的案件相似的案情：承租人作为二房东，将房屋出租给次承租人，受疫情影响经营不善，承租人拖欠了出租人的租金且失联。出租人（产权人）通知次承租人，由于承租人拖欠租金，合同已经解除。并要求次承租人与出租人重新签订房租租赁合同，或者限期搬离。对于承租人收取的租赁保证金，承租人则拒绝退还。笔者代理次承租人起诉承租人，要求确认解除合同，并双倍退还租赁保证金。

两案不同的是，前案中，次承租人由于担心出租人威胁的断水断电断网，会给公司经营造成严重损失，选择了另寻他处经营。后案中的次承租人与出租人直接协商后，重新签订了《房屋租赁合同》，且受经济形势下行影响，房租标准有所下调。

二、关键合同条款

前案中的《房屋租赁合同》约定：甲方(即承租人)无正当理由，单方要求提前解除(终止)合同的，乙方(次承租人)可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金。后案双方当事人在合同中亦约定：甲方（出租人）若要求提前退租或违反本合同其他约定，使乙方（承租人）无法实现承租目的，甲方须退还双倍租赁保证金，且乙方有权向甲方要求其他损害赔偿，同时乙方有权依据上述情形解除本合同。可见两案在关于租赁保证金的约定方面没有本质区别。

三、判决结果

前案判决认为：关于原告请求两被告双倍返还租赁保证金及相应的租金。本院认为，根据涉案租赁合同第十九条约定，甲方无正当理由，单方要求提前解除(终止)合同的，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金。根据查明的事实，涉案租赁合同因被告的原因导致提前解除，故原告请求被告双倍返还租赁保证金合计106720元，本院依法予以支持。

后案判决认为：案涉合同约定被告若要求提前退租或违反本合同其他约定，使原告无法实现承租目的，须退还双倍租赁保证金。原告据此主张被告向其退还双倍租赁保证金 503320元，实际上是在主张返还租赁保证金并要求被告承担违约责任。本院认为，案涉合同已经解除且被告并未在后案中举证证明原告存在其他违约情形，故被告应向原告返还租赁保证金251660元。另在案涉合同解除后，原告后又与案涉房屋权利人另行订立房屋租赁合同继续使用案涉房屋，并未造成原告搬离案涉房屋等实际损失，原告也未举证证明其尚有其他损失，故本院综合案涉合同的履行情况，被告的过错程度及原告受损等综合因素，本院酌定被告向原告支付违约金 62915元。对于原告主张超出之数，本院不予支持。

四、法律分析

在同一法院审理的前后两案，对双倍退还租赁保证金的态度截然相反，令笔者十分苦恼，经复盘研究，认为根本原因还在于租赁保证金的性质，两案主审法官的态度不一致。

笔者认为，租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租赁标的价款(或租金) 的一定比例，付给出租人的担保金。根据合同约定，符合定金的表述和符合定金合同的形式要求，应当适用定金罚则。即，租赁保证金交付后，如果承租人不履行租赁合同的有关规定，就无权要求返回保证金；如果出租人接受保证金后不履行租赁合同，应加倍向承租人返还保证金。前案法官据此直接认定了双倍退还租赁保证金的合理性。后案法官则认为，双倍退还租赁保证金就是除了要求返还租赁保证金之外，再要求承担违约责任，因此可以依职权调整。

笔者认为，合同约定的双倍退还租赁保证金，其本质是定金，应适用定金罚则。收取租赁保证金一方违约导致合同解除或者出现合同约定的情形时，应双倍返还租赁保证金，守约方无需证明自己的实际损失，法院也无权调整。因此认为，前案判决正确，后案判决有失偏颇。

五、结论与对策

后案由于当事人考虑到诉讼成本等实际情况，选择不再上诉，判决已生效。但是律师对于以后的办案，应有所启发。

首先是在起诉时表明合同约定的租赁保证金的性质，符合定金罚则的形式要件。让法官先入为主的去审查、适用定金罚则。

其次，即便是将请求权基础锚定在合同约定双倍返还租赁保证金上，也应提交相应的损失证明材料，以防止法官以守约方无任何损失进行主动调整。

最后，后案的当事人确实没有因对方的违约行为搬迁他处，而是选择与房屋权利人协商后，重新签订《房屋租赁合同》，合同租金标准相比以前有所降低，可以说是“因锅得福”。这也是后案法官在衡量双倍返还租赁保证金与酌情调整违约金时考虑的因素之一。因此，律师同行在接受委托时，要跟当事人做好充分的风险提示，告知由于法官的司法理念不同，由同样的案件事实可能得出不同的裁判结果，律师的职责是尽可能争取最优结果。