A、B物权保护纠纷二审民事判决书

律师观点分析

江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终947号 上诉人（原审被告）：A，男，1981年10月3日出生，汉族，住江西省赣州XX， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理， 被上诉人（原审原告）：A，男，1970年9月10日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理， 委托诉讼代理人：A，江西XX律师事务所律师，特别授权代理， 原审被告：A，男，1974年9月9日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区， 上诉人A因与被上诉人B、原审被告C物权保护纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2017)赣0702民初3052号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结， 上诉人A上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，事实和理由：上诉人与被上诉人之间的26万元借贷关系并不是一次性借贷行为所形成的，而是几年来，上诉人多次出借款项给被上诉人，每次金额不等，最后双方经过核算所确定下来的数额，上诉人从未有过一次单笔借款给被上诉人26万元的情形，更不存在所谓高息借贷时进行了担保问题，被上诉人在其一审诉状中所作陈述与事实不符，被上诉人于2014年3月5日向上诉人出具的《还款承诺书》本质上就是一份协议，该协议对双方之前的多笔往来借款进行了结算，双方共同确认截止到当日，被上诉人尚欠上诉人26万元整未还，并约定归还期限为2014年5月20日，如果被上诉人逾期未归还26万元款项，则被上诉人将诉争房屋用于抵偿上述债务，因双方的借款行为早已完成，所以该《还款承诺书》确定的被上诉人将诉争房产用于抵偿上述债务的内容，不是借款担保行为，而是以物抵偿的清算行为，不属于所谓担保合同“流质”，一审判决定性错误，被上诉人主动将诉争房产用于抵偿债务，并主动向上诉人介绍说明该处房产原系其父亲所有，尚未办理产权登记手续，因其父亲早在2012年3月10日就已去世，被上诉人已取得该处房产的继承权，其主动将所有手续原件及房门钥匙交付给了上诉人，所以上诉人从被上诉人手中受让该处房产后，双方之间“以物抵偿债务”的清偿行为即已完成，与“借款抵押行为”毫无关联，被上诉人将诉争房产转让给上诉人用于清偿其债务完全是其自愿行为，也是其真实意思表示，并没有违背法律效力性的强制性规定，内容合法有效，退一步说，即使该清偿行为无效，当初被上诉人明知该行为无效而依然缔约作出承诺，其后在协议的存续甚至是履行完毕之后，当其发现协议有效反而与其不利时，便请求法院确认该协议无效，即构成“恶意之抗辩”，因被上诉人违背诚实信甩原则，故被上诉人的诉讼请求不应该得到法院支持，否则违反了“任何人都不能通过诉讼来谋取法律之外的利益”这一原则，A已投入大量资金对该处房产进行装修并居住使用，对这一局面的形成，被上诉人也存在重大过错，按照《合同法》第五十八条规定，一审判决对于损失该如何负担却不作处理，故该判决适用法律错误，明显不公， 被上诉人A辩称：被上诉人A在《还款承诺书》中的意思表示实质上是为履行还款义务提供的抵押担保，因此应当受《担保法》的约束，该承诺违反了《担保法》及《物权法》中关于禁止流质的原则，因此应认定为无效，一审破解认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，案涉房屋的土地属于集体土地，因此依据现行的法律规定，集体土地上的房屋不能在本集体经济组织成员之外转让，上诉人实际无法取得案涉房屋的产权，因此被上诉人一审的诉请应得到支持， 一审原告A向一审法院起诉请求：1、确认2014年3月5日原告出具给被告B的《还款承诺书》中关于以房抵偿的约定无效；2、两被告章贡区××路××家园小区××单元18栋3单元405安置迁房壹套；3、本案诉讼费用由被告承担， 一审法院认定事实：从2013年6月起，原告A多次向被告B借款，双方于2014年3月5日对账后，原告A向被告B出具《还款承诺书》，承诺内容为：“从2013年11月起，我因生意需要多次向谢声飞借款，累计借款金额为人民币贰拾陆万元，约定在2014年3月5日前归还，现已过借款归还期，为保障债权人的利益及兑现借款承诺，经与债权人A协商同意，上述借款期限延期至2014年5月20日，本人承诺，如逾期未付，本人自愿将与债务价值（××）××路××家园××单元××室单元405室的本人房屋一套用于抵偿债务，房屋的所有权自延期还款期限届满次日起归A所有”，原告A将相关安置协议手续原件交付给被告B，2014年9月29日，被告A因向被告B借款，故将上述房产抵押给被告A，2016年12月31日，被告A又将该房屋出租给案外人B使用，原告A认为其向被告B出具的以房抵债承诺书违反相关规定应无效，两被告具有返还该房产的义务，故诉至本院，要求依法处理， 章贡区××路××家园××单元××房单元405房系赣州市国土资源局章贡分局于2011年4月21日拆迁安置给原告父亲钟和A的返迁房，A已于2012年2月22日去世，2017年10月18日钟和江的法定继承人A、B、C、D、E书面放弃继承权，现在原告A属唯一合法继承人而取得该处房产的继承权，该处房产至今尚未办理产权登记手续，2015年1月26日，原告A因吸毒在赣西戒毒所强制戒毒，戒毒期限为二年， 一审法院认为，本案争议焦点是一、关于2014年3月5日原告A出具给被告B的《还款承诺书》中关于以房抵偿的约定是否有效？我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，同时《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，本案的处理应当依据上述规定，原告A、被告B为保证借款合同的顺利履行而由原告A出具了《还款承诺书》，章贡区××路××家园××单元××房单元405房设定的借款担保，由于该担保并未按照法律规定进行抵押登记，也违反了禁止流质原则，在房屋所有权未办理转移登记的情况下，该债权并不能直接转化为房产物权，因此，原告出具的《还款承诺书》中关以房抵债约定无效，不能因为原告A逾期未偿还被告B的借款，被告A即凭该房屋抵偿约章贡区××路××家园小区××单元18栋3单元405安置迁房壹套，二、关于两被告是否需返还原章贡区××路××家园小区××单元18栋3单元405安置迁房壹套？根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，因为原告出具的《还款承诺书》中关以房抵债约定无效，故被告A不能取得该房的所有权，当然被告A也无权将该拆迁安置房转让给被告B，被告A、B无合法根据占有原告C的房屋，必须予以返还，综上所述，原告A向被告B出具的《还款承诺书》中关以房抵债的约定违反了法律强制性规定，应认定为无效，原告A提出要求被告B、周章贡区××路××家园小区××单元××室单元405室房屋的诉请，于法有据，本院对此予以支持，关于被告A与原告B的借款合同纠纷，被告A可另行主张，据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决：一、确认2014年3月5日原告A出具给被告谢声飞的《还款承诺书》中关于以房抵偿的约定无效；二、被告谢声飞、B于本判决生效之日起章贡区××路××家园小区××单元18栋3单元405拆迁安置房壹套返还给原告A，案件受理费100元，由被告A、B承担， 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据， 二审认定的事实与一审查明的事实一致， 本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，本条是关于抵押权流质契约的禁止的规定，所谓流质契约，是指在抵押权设立时至债务履行期届满前，抵押权人和抵押人约定在主债权清偿期届满债权人未受清偿时，抵押人将其抵押财产的所有权移转为债权人的约定，依据本条之规定，禁止当事人订立流质契约，本案中，被上诉人A于2014年3月5日向上诉人B出具的《还款承诺书》可以证明，被上诉人A所欠上诉人B26万元借款约定于2014年3月5日前归还，因在此期间未能归还借款，经双方协商同意，还款期限延期至2014年5月20日，条件是被上诉人A以其所有的案涉房屋为该债务的履行提供担保，上诉人A将相关安置协议手续原件交付给了上诉人B，如逾期未能归还借款，即以案涉房屋抵偿债务，上诉人A与被上诉人B对于案涉房屋以房抵债的约定违反了上述法律的规定，该约定无效，至于原审被告A的损失问题，因其在一审时未提起反诉，亦未提起上诉，本院不予审理，综上所述，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费100元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审　判　长　　傅忠 审　判　员　　A 审　判　员　　B 二〇一八年四月二十八日 书　记　员　　王佳 代理书记员　　曾诚