律师观点分析
安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
原告（反诉被告）：黄X，男，1977年出生，汉族,住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：董成，安徽昊华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥XX房地产有限公司，住所地安徽省合肥市X区。
法定代表人：虞X，总经理。
原告（反诉被告）黄X与被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司（以下简称X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄X及其委托诉讼代理人董成、被告（反诉原告）X公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄X向本院提出诉讼请求：1.被告解除合同无事实和法律依据,判令被告解除《商品房买卖合同》无效,继续履行该合同,并尽快向原告交付合格房屋；2.判令被告支付迟延交付房屋的违约金76068.78元(按日向原告支付已交付房款的万分之五计算,直至被告履行《商品房买卖合同》附件四中建筑节能信息公示中的内容（在案涉房屋内安装供热系统、空调系统及热水利用系统）并向原告交付房屋时止,暂计算至2020年9月30日);3.判令被告因房屋质量问题赔偿原告198927.04元;4.判令被告继续履行《商品房买卖合同》附件四中建筑节能信息公示中的内容；5.判令被告按原规划设计方案恢复内置雨水管；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2020年3月,原告黄X前往被告X大都会（X府）售楼部看房,并经过与售楼部工作人员的磋商后,原被告双方于2020年5月10日正式签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告购买的商品房位于X新区××路××路××幢××层××室,该商品房的用途为住宅,属钢筋混凝土结构,层高为3.05米,建筑层数地上12层,地下2层,商品房建筑面积共239.21平方米,其中套内建筑面积201.86平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.35平方米,该商品房单价为每平方米12000元,总金额为2870520元整。同时还约定被告应当在2020年6月30日前将商品房交付原告使用,逾期不超过90日的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。此外,合同的附件四约定了X府小区项目10号楼建筑节能信息的内容、材料及执行标准。
被告在2020年6月12日通知原告,承诺在2020年8月7日前交房,但最终被告于2020年9月30日才实际履行交房手续。
2020年9月30日被告向原告交房时,原告发现案涉房屋存在层高明显低于交付标准(房屋一层至负一层的层高为约为2.5275米,楼板厚度取0.1米,实际层高为2.6275米,与合同约定的3.05米不符)和房屋渗水等质量问题,且被告也没有按照《商品房买卖合同》附件四的建筑节能信息履行合同内容。上述房屋质量问题及被告未履行建筑节能信息中的相关内容已经严重影响到原告的居住条件,且层高问题也无法通过修复解决。因小区存在楼栋内置雨水管脱节,造成各楼层墙壁出现渗水,现开发商为节约楼栋渗水整改成本,在小区交房后,违背住宅配套建设工程应同步设计同步施工的原则,对原内置雨水管直接采取封堵弃用,未经楼栋共有权人集体同意,在楼栋外立面重新破坏墙体外挂雨水管,形成未来雨水管坠落和墙体脱落的隐患,且外挂雨水管破坏了楼栋外立面的整体美观性,造成共有权人损失。综上,被告延迟交付房屋、房屋质量存在重大缺陷拒不整改、不履行合同相关内容等行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告已多次找到被告协商未果,为此,原告为维护自己的合法权益,特诉至法院,望判如所请。
事实与理由：反诉被告与反诉原告于2020年5月10日就反诉被告购买反诉原告开发建设的合肥大都会项目（备案名X府）10#101室房屋签订了备案单号为2005002161的《商品房买卖合同》，合同约定总房款2870520元。2020年9月28日反诉原告依据合同约定及双方的补充协议约定，依约通知反诉被告于2020年9月30日进行收房，但反诉被告在反诉原告催促收房后仍迟迟未完成房屋交付手续，依据合同约定反诉被告未及时收房的行为已构成逾期收房。而依据双方签署的《商品房买卖合同补充协议一》第六条第（一）款第（3）项“买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为房屋交付行为已完成。买受任逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金；逾期收房超过书面交付通知交房时间六十日的，出卖人有权解除本合同并要求买受人承担合同总价款20%的违约金”，反诉原告已依约向反诉被告送达了解约律师函，原反诉被告双方的商品房买卖合同已解除，反诉原告有权要求反诉被告承担房屋总价款20%的违约金，即574104元。同时，由于双方商品房买卖合同已解除，依附于涉案房屋而存在的商品房买卖合同（车位）、车位使用权转让协议因合同目的无法实现，应一同解除，同时反诉被告承担因反诉被告原因解除合同的违约金25200元。依据《商品房买卖合同补充协议二》第七条第（三）款第（2）项“该商品房在交付后解除的，买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金【月/日租金按比例折算】，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除”，因反诉被告逾期收房的行为致使双方签署的合同在交付后解除，反诉被告应依约向反诉原告支付商品房交付后至实际返还之日止租金25952.6元，暂计算至2021年1月20日，实际应支付违约金至房屋实际返还之日。综上，基于上述事实和理由，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据相关法律法规及合同约定，特向法院起诉，恳请法院支持反诉原告全部诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下∶2020年4月24日，黄X与X公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄X购买X公司开发建设的位于X新区××路××路××幢××层××室；层高3.05米，建筑面积239.21平方米，套内面积201.86平方米；房屋单价12000元／平方米，总价款2870520元；按揭付款，首付款1770520元应在2016年6月2日前支付；X公司应在2020年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的上述房屋交付给黄X；X公司逾期交付不超过90天的，自2020年6月30日起的第二天开始至实际交付之日按已交房款万分之5的标准支付违约金。同日，双方又签订《补充协议三》、《承诺函》各一份，约定交房日期为“出卖人应在X府项目整体交付后三个月内交付该商品房”，黄X放弃原合同约定的装修标准改为毛坯交付并按原房价支付。随后，黄X支付了首付款。2020年5月10日，双方又签订《建筑节能信息公示》一份，对案涉房屋的保温工程作出约定。2020年6月22日，X公司通知黄X交付时间确定为2020年8月7日前。2020年9月24日，X公司向黄X发出《交付通知书》，要求被黄X于2020年9月30日办理涉案房屋的交付手续。黄X收到通知后，于2020年9月30日前往查看房屋。案涉房屋经测量，负一楼层高为2.5275米，案涉房屋所在楼的雨水管被X公司外移至外墙面。黄X因上述问题未收房。
上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《补充协议三》、《承诺函》、《建筑节能信息公示》、《交付通知书》及当庭陈述等证据在卷证明。
本院认为，黄X与X公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。X公司依约应于2020年8月7日交付房屋，但黄X于2020年9月30日才收房，X公司构成违约。《商品房买卖合同》约定房屋层高3.05米，但案涉房屋负1层仅2.5275米，合同中未区分楼层，因此案涉房屋存有瑕疵，但合同中并未明确处理方式，本院酌情赔偿50000元。黄X明确放弃精装修标准，对于案涉房屋的节能保温工程再无权要求。雨水管设计并不属于合同中约定的交付标准，如有质量问题可以请求X公司维修，对于X公司违反设计的行为可以向相关部门反映。车位购买合同与本案无关，由X公司另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司于本判决生效之日起3日内将X府第10幢2层101下储/101室交付原告（反诉被告）黄X；
二、被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）黄X迟延交付违约金76068.78（自2020年8月8日起至2020年9月30日）；
三、被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）黄X违约金50000元；
四、驳回原告（反诉被告）黄X、被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费15464元，减半收取7732元，由原告（反诉被告）黄X负担3866元，被告（反诉原告）合肥XX房地产有限公司负担3866元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。