前不久，银行工作人员向笔者咨询，一笔一手房贷款业务，办理了预告抵押登记发放贷款，贷款发放后，所购房屋房产权证下来后，银行授权委托房产开发商的人员去办理正式的抵押登记，而相关的人员直接房屋预告抵押登记注销后并未办理正式的抵押登记。而引申出抵押合同有效但未办理抵押登记的权利救济问题。

一、抵押合同有效但未办理抵押登记的法律效力。

在《物权法》还未颁布实施之前，签订抵押合同后没有办理抵押登记是否具有抵押权曾出现过些争议，但在《物权法》颁布实施后，对于债权和物权便有了准确的区分，依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和第一百八十七条“不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”之规定，合同产生的债权和依据合同办理抵押登记产生的抵押物权进行了明确区分，即在抵押合同签订之后未办理抵押登记的，只要不违反法律效力强制性规定的，应当认定为合同有效，但未办理抵押登记抵押物权便未设立不享有优先受偿权。

二、权利救济。

签订抵押合同的目的便是对抵押物享有优先受偿权，一旦未按合同办理抵押登记，一定无抵押权，享有优先受偿权的目的便无法实现。那此时权利人应当如何维护自身的合法权利？

权利可能产生混淆时，应追根溯源，不知权利应当如何救济时，同样应当追根溯源。每一项权利的实现都是基于法律规定的一个基础法律关系，每一个基础法律关系的产生都是基于某一法律行为。合同效力前面已做区分，在抵押合同关系中涉及的权利形式有两种，物权及债权，两项权利的产生的条件不同，但均都是以抵押合同的签订作为前提，故抵押合同是两项权利产生的起点，抵押合同关系是两项权利的权利基础，签订抵押合同这一法律行为是两项权利产生的基础。抵押合同便是权利救济的根源，按照《合同法》法律规定，合同内容只要不违反法律规定就应当按照合同约定内容履行，故对于抵押合同有约定签订后未办理抵押登记双方应当履行相应义务或者承担相应责任的，权利人可以按照合同约定进行权利救济，包括但不限于继续办理抵押登记、承担赔偿责任等合同责任。

有约定从约定，无约定从法定。即对于在抵押合同中未约定未办理抵押登记双方应当履行相应义务或承担相应责任的，可以按照法律规定主张权利，主张的权利限额以法律规定为准，主张权利依据为《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。另，抵押人应在抵押物价值范围内与主债务人承担连带清偿责任，抵押人承担责任后有权向债务人追偿其所清偿的债权数额。抵押人无先诉抗辩权，因抵押人赔偿的是债权人的履行利益，即通过损害赔偿使债权人恢复到抵押权设立时的状态。在抵押权成立时，债务人逾期未清偿债务，债权人既可以要求主债务人承担责任，也可以直接以实现抵押权的方式使债权受偿；在抵押人违约导致抵押权未设立的情况下，债权人应既可以向债务人提出债务清偿，也可以径直追究抵押人违反合同导致抵押权未设立的违约损害赔偿责任，请求抵押人在抵押物价值范围内承担责任。（详细论述请参考：向雅萍、姜强：《论抵押人违反抵押合同导致抵押权未设立时的责任》）

综上所述，抵押合同有效但未办理抵押登记的，抵押权未设立，抵押权人不享有优先授权的抵押担保物权，权利人可以按照合同约定要求责任人履行相关合同义务、承担合同约定或法定的连带清偿责任。