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【法律问题】租赁违建房屋，合同是否有效，如何处理？

答：合同无效。但承租人实际占用出租房屋的，出租人请求承租人参照原有租金支付占用使用费的，人民法院予以支持，出租人请求承租人支付逾期付款利息或违约金的，人民法院不予支持。

【法院案例】（2018）苏05民终2705号

张家港市顺德纺织有限公司与杨舍镇百家桥股份合作社租赁合同纠纷

一审法院（张家港市人民法院）认为：案涉房屋未取得房屋产权证书，也未取得建设工程规划许可，百家桥合作社与顺德公司之间的租赁协议无效，无效的合同自始没有合同约束力，顺德公司占有使用案涉房屋仍应按照租金标准支付占有使用案涉房屋期间的占有使用费。顺德公司结欠百家桥合作社计算至2017年5月31日的占有使用费1125790.33元及电费17124.72元，事实清楚，顺德公司理应支付。顺德公司继续占有使用的，应继续承担按照年租金（390200元+63360元）元计算的房屋占有使用费直至实际迁出之日。顺德公司未按《还款协议》的约定付款，理应承担相应的违约责任，百家桥合作社主张顺德公司承担滞纳金50000元，未超过协议约定，也不违反法律规定，一审法院依法予以支持。顺德公司主张因案涉房屋不符合使用要求有权少付或不付租金，无法律依据，对顺德公司该抗辩意见一审法院不予采信，且顺德公司已就其损失另行起诉百家桥合作社，且法院已经受理，本案中不再理涉。

二审法院（苏州市中级人民法院）认为，首先，涉案房屋未取得房屋产权证书，也未取得建设工程规划许可，顺德公司与百家桥合作社之间的租赁合同自始无效，但顺德公司仍应当按照租金标准支付占有使用费以及租赁期间使用的电费，百家桥合作社该部分诉请应予支持。但是对于滞纳金即逾期付款违约金部分，由于合同无效，百家桥公司的该项诉请缺乏依据，一审法院支持予以有所不当，本院予以纠正。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”