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【法律问题】 租赁工业用地的房地产用于商业，合同是否有效，如何处理?

答：一、擅自改变土地用途的是违反《中华人民共和国土地管理法》五十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法（2009）》第十八条的违法行为，但因上述法律规定只是管理性强制性规范，并不直接导致合同无效，因此合同仍然有效。

【法院案例】（2017）苏民申1877号

盐城联孚劳动服务有限公司与徐道房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书

江苏省高级人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制性规范的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性强制性规范并不影响合同在私法上的效力。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于改变土地用途应经土地行政主管部门和城市规划主管部门的批准的规定系管理性强制性规范，联孚公司未经审批将工业用地上的房屋出租从事商业活动虽违反法律规定，但仅会引起行政管理部门的管理约束，并不会导致租赁合同无效的法律后果。

二、承租人能否解除合同要分情况而定。

1、若出租人在和承租人签订合同时，承租人就对土地性质知情的，无权以此为由解除合同。

【法院案例】（2018）苏05民终1034号

苏州优曼时装有限公司与张勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中，苏州市中级人民法院认为：涉案房屋所在土地类型为工业，涉案房屋中6号设计用途为一般住宅、8号为非居住用房。涉案房屋租赁合同约定，优曼公司将涉案房屋租给张勇作为公寓使用。张勇自行承担经营风险，优曼公司公司不对张勇办理证照负责。张勇在明知土地、房屋类型不适合公寓使用情况下产生的经营风险，应由张勇自担。

2、若出租人在和承租人签订合同时，出租人对承租人作出虚假承诺甚至是伪造证件的，承租人有权解除合同。

【法院案例】（2017）苏02民终2771号

孙明峰与冯长好、蔡月朋买卖合同纠纷二审民事判决书

无锡市中级人民法院认为，由于冯长好、蔡月朋有悖诚实信用原则，提供了伪造的《消防安检合格证》，且《土地使用权承租证明书》（锡土1998租字第093号）载明的土地用途为“工业”，冯长好、蔡月朋又无法提供经营浴室改变土地用途已获得城乡规划主管部门的批准证明文件，导致所转让的长安楚水浴室因无法取得《消防安检合格证》而不得投入使用、营业，孙明峰继续开办浴室的合同目的不能实现。据此，孙明峰以合同目的不能实现为由诉请解除《转让协议》，应予支持。